本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　大阪２戸　（１戸中古）

　ローン総額　３０２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●歯科医師の方　５０歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　１３８００万円　　ローン平均金利　３．２３％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古物件の購入を検討されておられます。
新築マンションの利回りが悪いため、借り換えで収支改善をしたいとのご希望です。

歯科医師の方は、ご友人の紹介で新築を購入されました。
約１年の間に６戸購入された為、不安になられておられます。
色々ご自身でも調べられ、新築マンションはあまり良くないと知り、後悔なさっておられます。ローン借り換えについて知りたいとのご要望です。

特に投資用新築マンションは立地が悪くなっております。

当然です。

なかなか一等地は空きませんし、金額が合わない（土地が高すぎるので価格も高くなる）からです。

しかし、新築を販売されておられる企業は販売せざる得ない。

立地が悪い　＝　賃貸が付きづらい　＝　家賃が下がる　＝　売却価格も安くなる

悪循環に陥ります。この大きなツケを払わせられるのは、購入されるお客様です。

不動産投資は、絶対に立地で決まります。特に土地勘のない場所での購入は、より慎重になるべきです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸（全て新築）

　ローン総額　３９９０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　４０２０万円　　ローン平均金利　２．６２％

上場企業ご勤務の方は、約３年前に投資マンションセミナーで新築を購入されました。
自己資金０円で買えるということで２戸まとめての購入になりました。
しかし、家賃が下がり、思った以上に負担額も増加し、今では後悔なさっておられます。
売却も検討されましたが損切金額が多く、ローン借り換えで何とか収支を改善したいとのご希望です。

医師の方は、研修医時代に同僚の紹介で新築マンションを購入されました。
「節税」に使えるからとの理由で購入されましたが、最初の説明通りの節税にはならず、今では騙されたと感じておられます。ローン借り換えや売却も検討したいとのご要望です。

投資用新築マンションを販売されておられる企業は、

「節税」　「年金作り」　「生命保険代わり」

といったメリットを前面に打ち出し営業をされておられます。

当社ではこれらを目的とした不動産投資は間違っていると考えます。

ではなぜ節税目的はダメなのか・・・

それは、ローンの借り換えが出来ない可能性があるからです。

そもそも、なぜ節税になるのか、帳簿上赤字所得になるからです。
赤字＝儲かっていない事業　となり、儲かっていない事業には銀行は見向きもしません。
営業トークで、「帳簿上だから他のローン（自宅購入）には影響ありません」と言われ投資マンションを購入したが自宅ローンが組めなかったという方もいらっしゃいます。

節税目的で新築を何戸も購入され、約１０年後には節税にならずに毎月のマイナスに苦しんであられるオーナー様も多いかと思います。

ローン借り換えをぜひご検討下さい。

最近は、サラリーマンの方でもアパート経営が出来る時代です。

ネット広告などもよく目にします。

しかし、よく考えてみたら、常に利回りの良い物件が世の中に出回っているのか？

同業者からすると非常に不思議です。

要するに、良質な物件は一部存在する？と思いますが、その他は不良物件の可能性があるということです。
販売時に、いかに良質（利回り高く）に見せるか（サブリースなどで）を工夫されておられる物件が非常に多いです。

この様に不動産投資が流行りの時代には、「ババ」を掴まされるオーナー様も増加します。

本日は３名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４４３０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　３．１５％

公務員の方は、ご売却をご希望です。
しかし、売却価格とローン残高には大きな差額が生じるため、今の段階では売却は難しいと思われます。

医師の方は、ローン借り換えをご希望です。
約７年前に新築で購入されてから、複数の会社に騙されて購入してしまったらしいです。
今では毎月約１５万円ほどのご負担が生じてしまっている為、借り換えを成功させたいとのご要望です。

１０月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

まだまだ、悪徳業者に騙されたケースや、婚活詐欺に遭われた方からもご相談を頂戴致します。

最近は、金融状勢の影響もあり、過去には、借り換えが出来なかったケースのお客様も借り換えに成功されたり、空室が目立っていた物件が高値でご売却出来たりと、不動産市場としては追い風ではあります。

しかし、中古一棟アパートでは、ご相談頂戴する案件のほとんどが騙されて購入されておられるので、ローン借り換えに関して、金額が大幅に上がってしまいます。その分審査も厳しくなる傾向ではあります。

複数の会社から騙されて高額な新築を購入させられておられるケースもあり、消費者の方々は、より慎重に吟味する必要性が増しております。

今までの投資マンション販売といえば電話営業が主流でしたが、最近では、街頭アンケートや名刺交換といったゲリラ的な販売方法をされておられる業者もあります。

当社にも、街頭アンケートがきっかけで新築物件を購入された方からのご相談も増加しております。
（道路使用許可など取っているのか・・・）

東京の主要なターミナルでは、営業目的で声かけされるので注意して下さいとのアナウンスも流れております。

やはり今も昔もキャッチセールスで何かを買った、買わされた方のトラブルは無くならないものですね。

最近は不動産投資ブームと言っても過言ではないでしょう。

広告で、「資産何億円を作り出す！」　「サラリーマンが年収○倍に！」

などとうたったものが非常に多く見受けられるようにもなりました。

しかし、注意しないといけないのは、決してすぐに現金を手にすることは出来ないということです。

しかも、資産＝純資産ではなく、ここでは資産＝負債　であることを認識しなければいけません。

つまり、借金金額に見合うリターンがあるのかどうかの分析が必要になります。

当社にご相談頂く多くのお客様は、非常に不釣り合いな不動産投資をなさっておられる方々が多いです。（まったくリターンのない高額な新築物件）

「月々の負担金を当社で負担します」

「○○○万円をキャッシュバックしますので・・・」

などと言ってこられ契約された方はほとんど騙されているかもしれません。

当社にも同様の条件で新築マンションを購入し、結果的には騙されて多額の負債だけが残ったという様なご相談も多いです。

購入後、冷静に考えれば詐欺だと分かった！
一度、キャッシュバックを受け取ってしまったから中々断れなかった！

という方もいらっしゃいます。

何度も申しますが、この様なセールスは危険です。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪５戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　１０２００万円　　ローン平均金利　３．０５％

●公務員の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（全て中古）

　ローン総額　４３３０万円　　ローン平均金利　２．１％

●民間企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　埼玉１戸　（１戸中古）

　ローン総額　５８１０万円　　ローン平均金利　２．８５％

医師の方は、当社のお客様からご紹介を頂きました。
約３年前にご友人の紹介で新築を購入されました。
「節税」目的で購入されましたが、当初聞かされていたほど節税にはなっておりません。
ローンの借り換え含め、今後コンサルティングさせて頂きます。

公務員の方は、約５年前に不動産セミナーにご参加され中古を購入されました。
新築より中古の方が利回りが良いため、今後も中古の購入を検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、金額次第でご売却のご希望です。
新築時から家賃も下がり、収支マイナスも増加した為、今後にご不安があり、清算したいとのご要望です。

最近は、金融機関の融資基準の変化で、投資物件の購入やローン借り換えに関しても、非常に取り組みしやすくなってきております。

今まで、投資ワンルーム（４０㎡以下）や一棟中古アパートには非常に厳しい見方をされてきた地方銀行なども融資に積極的です。

当社でも、今まで借り換えを断られていたオーナー様も借り換えが成功したり、固定金利や想像以上の低金利の条件も出てきました。

しかし、この状態がいつまでも続くとは思えません。

融資緩和しやすい分、また融資の締め付けもすぐに厳しくなるという裏返しです。

これから投資不動産を検討されておられる方、ローン借り換えを検討されておられる方、今がチャンスと思いますので、お早目の行動を勧めます。

●どのような物件を買うか

●どのようなローンで買うか

この二つだけ間違わなければ不動産投資は失敗しません。

「どのような物件を買うか」

立地、収益性、価格（利回り）

「どのようなローンで買うか」

年利

きちんとした情報の元、きちんとした投資分析ができれば失敗しませんが、当社にご相談頂く多くのお客様は、うその情報でローン内容も把握せずに非常に高い価格で購入されてます。

失敗した！　と気づいた時には取り返しの付かない状況になられておられる方も多いです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　埼玉１戸　（１戸中古）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　３．２３％

　中古　一棟アパート　　ローン金額　７０００万円　　ローン金利　４．５％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京２戸（全て新築）

　ローン総額　４０９０万円　　ローン金利　３．５％

上場企業ご勤務の方は、２年前に初めて新築を購入されました。
販売会社から次々にセールスされ、買い増しをされてこられました。
金利が非常に高いと感じておられ、販売会社からは「２年後には金利が下がる」と聞かされておられます。
不動産投資に関してもあまり知識がないので、今後の対策を知りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
購入時に、キャッシュバックがあり、月々の負担も補えておりましたが、家賃が下がり、このままではマイナスになってしまいます。
ローン借り換えで収支改善をしたいとのご要望です。

一棟物件はきちんと投資判断が出来ないと購入してはいけません。

ましてや、毎月の収支だけで判断するなど自殺行為だと言えます。

なぜならば、多くの販売会社は利回りや、収支だけで判断させようとするからです。
（悪徳業者は情報を隠したりします）

一棟物のコスト（現実にかかる費用）をざっくりお知らせしますと、

●電気代
●エレベーター
●水道代
●警備代
●清掃費
●ごみ収集
●貯水槽管理費
●管理費、修繕積立金
●固定資産税
●不動産取得税
●所得税　（プラスになった場合）

などの費用負担を想定しなければいけません。

そのあたりの投資分析、判断が出来ないと絶対に買ってはいけません。