投資マンション　＝　純資産（負債なし）　　投資マンション　≠　純資産（負債あり）

いかに早い段階で純資産とするか・・・これが不動産投資をする最大の目標です。

ただ、オーナー様の中には、

「家賃でほぼ賄えているからローン組めるだけ組む」
「月々約－１万円くらいなら保険代わりで所有する」

といった理解に苦しむ理由で所有されておられる方もいらっしゃいます。

融資　＝　借金　＝　いかなる理由があろうとも返さなければいけない

いかなる理由とは・・・

●空室　●家賃の減少　●ご本人の定年退職や病気による収入減少　など

当然、所有戸数が増えれば増えるほどリスクも２倍、３倍となります。

年収６００万円くらいの方が１億円近い借り入れができる時代ですが、常識的に考えても債務超過である事には変わりません。
借金は借金であることの認識は常に必要です。

投資用の新築マンションを購入し、後悔されるお客様が非常に多いです。

●冷静になったら高額すぎた
●購入後、調べるとリスクが多い
●毎月の負担を支払い続けることが困難

など、色々な理由で後悔されます。

しかし、引き渡しも終わり家賃入金が発生すると後戻り出来ません。

では、このような場合、今後の損を抑える為にしなければいけないことは何か？

●ローン借り換え　●賃貸管理の見直し（手数料）　●出口戦略（売却時の相場価格）

この３つは検討しなければいけません。

購入してしまったら、これから増える負担をいかに少なく抑えるかで運用は全く違ったものになります。
そして、高額な新築マンションを購入したことで投資として　負け　決定であることも認識する必要もあります

この時期になりますと、ご相談頂きますお客様から、

「雑費はいくらくらい出せますか（計上）？」

当社からの返答は、実費以外は当然出せませんよ　と答えております。

お客様の中には、購入時に販売会社から、

「一戸であれば５０万円、二戸であれば１００万円出せます！」

とセールスされ購入されておられる方もいらっしゃいます。
明らかなウソですし、そのような架空の経費は脱税行為です。

昨年あたりから、白色申告（特に不動産所得のある方）者の帳簿付けが厳しく義務化強化されております。
安易な申告でご自身の首を絞めることにもなりかねますので気を付けましょう。

本日・明日で７名の方のご相談・ご面談予約を頂戴しております。

皆さますでに投資マンションを所有されており、

●ローン借り換え相談
●売却相談
●今後のコンサルティング相談

がメインになりそうです。

１月のご相談・ご面談予約はほぼ詰まっている状況です。
２月はまだ調整可能です。

確定申告のご相談なども当社税理士と連携しお受けできますのでお困りの際は是非ご相談下さいませ。

高利回りを謳ったネット広告や不動産サイトを最近はよく見かけます。

また自己資金０円を謳ったものもよく目にします。

専門業者の私たちでも？？？となります。

全ての広告が嘘とは言えませんが納得できないものも多いように感じます。

投資不動産は当然と言って良いほど利回りが大事ですが、

●築年数　●立地　●修繕状況、管理状況　●入居者の状況　●出口戦略　●ローン内容

これらも非常に大事なチェック項目です。

不動産投資をお考えされている方は、利回りだけが前面に出ている広告、業者には注意した方が良いです。

不動産投資が非常に身近になってきております。

その要因は、金融緩和につきます。

ひと昔前は、高額所得者、医師、弁護士、会計士、公務員でしか融資が付きませんでした。
しかし最近では、年収３００万円台の方でも融資を受けることが可能になっております。

当社では、中古区分、中古一棟アパート、マンションと中古に限って販売をさせて頂いております。新築を扱わない理由は、利回りが低い為です。

東京では２５００万円を超え、関西でも１８００万円　
この価格では収益が上がりません。
お客様が購入された瞬間に　負け　＝　損失　確定になります。

お客様の無知に付け込み高額な新築マンションを購入させる業者もいることを知っておかなければいけませんね。

当社は本日より通常営業致しております。

休暇中お問合せ頂きましたお客様には順番にご連絡させて頂いております。

本年もどうぞ宜しくお願い致します。

休暇中たくさんのご相談メールを頂戴致しました。

集約すると、やはり新築マンションの借り換え相談、騙されて購入させられた方の相談が多く、中には８戸も新築マンションを購入させられた方もいらっしゃいます。

転職などもあり収入が減り、これ以上毎月のマイナスの負担が出来なくなってしまわれた方もいらっしゃいます。

皆さま非常に切実なお悩みです。

●投資マンションのセミナーに参加され購入された方
●友人の紹介で購入された方
●名刺交換やアンケートと称するキャッチセールスで購入された方
●お電話営業で購入された方

購入のきっかけは皆さま違いますが、お悩みの内容は同じです。
「毎月のマイナスが多く、今後、維持出来ない可能性がある。今のうちに何とかしたい」

新築マンションを購入された方は数年経つと同じような悩みを抱えます。
「何とかなる」「まだいける」と頑張っておられる方も多いはずです。

ローン借り換え出来ればそのような悩みも解消される可能性があります。
いつでもどなたでもできる訳ではありませんが、お試しになるのは無料です。

金融緩和が続いている今、是非、お試しください。

購入時のローン審査

ローン借り換え時の審査

当然、お客様の借り入れ状況や返済状況などを金融機関は調べます。

そこで、いわゆるブラック（返済状況不良）の方はダメですが、ブラックでなくてもダメな方がいらっしゃいます。

それは、直近での何かしらのローン打診が多い方（むやみやたらに審査をしている方）です。

この様な方は、金融機関が非常に慎重になるケースです。

なにか問題があるのじゃないか？　過去に名前を変えていないか？

自己破産の過去があるのじゃないか？　などを疑われます。

「ローンが借りれるかどうか？」　「借り換えできるかどうか？」

などはある程度の計画もって打診をしないといけません。

誠に勝手ながら年末・年始休暇を

１２月２９日（火）　～　１月６日（水）　迄とさせて頂きます。

ご迷惑をおかけ致しますがご了承下さいませ。

尚、メールでのお問い合わせは年始に順番にご連絡させて頂きます。

※緊急の連絡等は各担当者まで頂きます様お願い申し上げます※

来年もまた社員一同邁進して参りますのでどうぞ宜しくお願い致します。

代表取締役　片山　智雄

退去が発生すると当然リフォーム代金が必要になります。

１Ｋの場合は、約５万～１０万円ほどかかるのが相場です。

しかし、ごくまれに１０万円を超える場合もあります。

設備（エアコン、お風呂、トイレ、キッチン回りなど）を直す場合です。

本当にその修繕が必要なのか？　何とか値引き交渉出来ないのか？

管理を委託している場合は疑問に思わないといけません。

見積もりだけでは確認できない手数料がプラスされている場合もあります。

これらの出費もかなりの負担になることは確かです。

新築投資マンションの場合、ほとんどが毎月の収支はマイナスです。

しかも、管理費の負担、税金の負担などを考えるとマイナスは増加します。

更に、今後の金利上昇や家賃の値下がり、空室問題、リフォーム代の負担なども含めると大きなマイナスにしかなりません。

１戸でも大きなマイナスが発生するのにも関わらず、複数購入されておられるお客様は自殺行為と言っても過言ではありません。

購入前にきちんと投資分析しなければ、破綻してしまう事になります。

家賃収入だけで色々な負担が賄えることが不動産投資においては重要です。

先日ご相談を頂戴致しましたお客様が最近、キャッシュバック２００万円するからと、新築マンションの営業を受けられました。

胡散臭いと感じ契約には至らなかったみたいです。

最近、価格の高騰で、特に東京の新築マンションの利回りが低下し、なかなか条件を付けないと売れないみたいです。

それは、購入されるお客様が知識をつけ、今までのような、「節税」「年金」「生保」の３代メリットで購入することがリスクなんだと理解してきているのだと思います。

しかし、まだまだ騙される方も多く、路線価や公示地価などを提示し、あたかも今後値上がりするといったようなセールスに騙されるケースもあります。

年末年始は何かとバタバタしながら確定申告の準備をされるかと思いますが、悪徳業者には騙されない様注意が必要ですね。

売却をしたくても、売価金額が安く、ローンが残ってしまうという状況で、毎月マイナスの垂れ流しをしています・・・
何とかなりませんか？

というご相談を多く頂戴致します。

高額な新築を購入している為に起きる問題です。

購入時に売却の事（いくらで売れるか）を考える方が非常に少なく、大きな負債を背負い続け、最悪の場合は破産などの法的手続きをされる方もいらっしゃいます。

要するに出口戦略をきちんと計画せずに始めたのがいけないですね。

このような状況になられましたら、ローン借り換えや賃貸管理会社の変更などで少しでも収益ＵＰする必要があります。

ローン借り換えのご希望でご相談を頂戴しますが、当然皆さまが可能でるということはございません。

その理由としては、

●収入に対し、負債が多すぎる
●物件がＮＧ
●過去に返済の延滞などが頻繁にある
●不動産投資に関しての収支が悪い

などがあげられます。

最近では、連続で過去の返済状況が悪いとの理由で断られております。

返済専用口座をお作りされておられる場合、なかなか管理し辛く、気づいた頃に残高不足になってしまっている状況もあります。

購入後は、自己管理をきちんとしないと思わぬ信用情報の悪化に結び付くことがあります。