先日のご相談者の方の事例です。

約２年前に東京の新橋駅前で年金不安に対するアンケートに答えました。

数日後、

「覚えていらっしゃいますか？新橋駅前でアンケートさせて頂きました○○会社の○○です」

「不動産を使った年金対策やお金がかからない不動産投資を提案しています」

「一度お会いしたいのでお時間下さい。お食事ごちそうさせて頂きます」

このような電話があり、話しだけでも聞いてみようと思われ、営業担当とお会いされました。

その後、２、３度、面会し、新築の投資用マンションを自己資金０円で購入されました。

しかし、その後も、何度も、「あと２，３戸所有しないと利益が出ない」とセールスされ、結果、今現在４戸所有されておられます。

毎月の負担額も増加し、これ以上の負担が出ると死活問題に発展してしまうので何とか収支改善や売却先を見つけたいとのご相談でした。

この様に、何気無いアンケートから多額の借金を背負わされるケースが増加しております。

国民生活センターや消費者庁などでも問題になっているそうです。

東京だけでなく、大阪、福岡の方からも同様のご相談を頂戴しております。

明日から、確定申告の受付が開始されます。

特にこの時期、販売会社から「買い増し」の営業がかかります。

医師の方は要注意ですね。

「節税」「還付金目的」で不動産投資はしてはいけません。

永続的に節税効果を得ることはできません。

特に医師の方はご所得が高い分、不動産によっての節税効果なのか、それともその他の要因なのか（当直のアルバイトなどで元々源泉され過ぎている）、ご自身で計算できない方は危険です。

また、帳簿付けの作業や雑費計上など煩わしいことが増えますが自己責任で処理しなければいけません。

最近は、全国各地で不動産セミナーをたくさんの企業が行っております。

しかし、そのほとんどがあまり勉強にならないセミナーの様に思います。
（当社へご相談頂きましたお客様のお話しをもとに）

●不動産がいかにインフレに強いか
●現物資産がなぜ良いのか
●毎年の節税メリット
●生命保険の代わりになる
●長期の家賃保証で安心

などをメリットとしてお話しになられるみたいです。

しかし、失敗された方々は上記のメリットを十分考慮して購入されました。
でも、失敗されました。

なぜなのか・・・

結論、それはメリットではないからです。

当社では、より実践的なお話し、また、新築、中古マンションの大きな違いなど個人面談ではお話しさせて頂いております。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３７２０万円　　ローン金利　２．３％

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（２戸中古）

　ローン総額　８２９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３５５０万円　　ローン平均金利　３．４％

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
２年前に友人の紹介で新築を購入されました。次々に物件の紹介をされ、非常に不安だとおっしゃっておられます。今後、賃貸管理の変更なども含めコンサルティングさせて頂きます。

公務員の方は、ローン借り換えをご希望です。
新築の収支がマイナスになっており、家賃の下落もあり、収支改善を図りたいとのご要望です。自己資金が使える為、かなりの好条件で借り換えが出来ると思います。

民間企業ご勤務の方もローン借り換えをご希望です。
２戸で毎月約３万円のご負担です。「節税目的」で購入されましたが、還付金も減少している状況でこれ以上の負担が出来ないとおっしゃっておられます。

当社にご相談頂く多くの方は、投資用マンションを所有しているが、「投資」になっていない方が大多数です。

なぜならば、「節税」「年金」「保険代わり」のメリット？のセールストークに乗せられて購入されているからです。

その様な方の問題点は、
●毎月の収支がマイナス
●節税効果がほとんどない　または　無くなってきた
●購入時にお支払いした自己資金の回収が出来ない
●金利負担が多く借金が減らない

などです。

購入時、全く計画性の無い状況で購入しているので仕方ないですが・・・

投資　＝　儲け　ではなく、ただ毎月お金の垂れ流しをしているだけに思える方も多いのが現状です。

もし、そのような状況であれば、何も対策しないことがリスクになっている場合が多く、借り換え、売却、賃貸管理の見直しなど出来ることはたくさんあります。

投資用マンションにおいてのローン借り換えはなかなか難しいです。

メガバンク、多くの都市銀行などは専門的にワンルームや１Ｋタイプの不動産ローンを取り扱っていない為です。

では、どのような条件の方が投資用マンションのローン借り換えがしやすいのか？

●有職者　
●５９歳まで
●ご所有されている物件が都市圏にある
●ある程度のＣＡＳＨがある

上記が最低条件です。

では、いつ行うのが良いのか？

当然、早いほうが良いです！！！

投資用マンションのローンは毎月条件が変わったり、撤退したりを繰り替えします。
先月は借り換え出来たが今月はダメといったこともよく起きます。

当然、費用が掛かりますので、費用対効果を考えないといけませんが・・・

投資マンション販売業者から物件を購入し、「騙された！」と思った時には手遅れ・・・

となる場合がほとんどです。

なぜなら、物件の引き渡しを終え、家賃入金も受けておられると完全に履行されたとみなされるからです。

「高く売れる」「毎年節税に使える」「ローン借り換えする」「不良物件を高値で売却する」

といった甘いセールスに乗せられ結果的にそれらを履行されない「詐欺的な」ケースがほとんどです。
しかし、なかなか詐欺を立証することが困難です。
（書類などで残っていないから。悪徳業者はそれらの書類を残さない）

従って、騙された！と思った時にはもう遅い・・・

被害を最小限にとどめる為に、ローン借り換えや売却、賃貸管理の変更など速やかに手を打たないと傷口は広がるばかりです。

２月もほぼご面談ご予約が埋まりました。

２月でまだ可能な日は、

●１５日月曜日１８時～

●２０日土曜日１３時～１８時まで

●２３日火曜日１６時～１８時まで

●２７日土曜日１３時～１５時まで

以上です。

ご相談お待ちしております。

史上初のマイナス金利。

この影響は少なからず不動産投資においても影響が出ます。

今後、新規購入をされておられる方には有利に働きます。

しかし、もうすでにご所有されておられる方の金利引き下げはなかなか無さそうです。

マイナス金利を受け、銀行は貸出を積極的にするでしょう。
（ジャブジャブ貸す様な事ではありせんが）
優良企業、優良顧客に関しては、「借りてくれー」となります。

サブプライムの様な事が起こらないようにというのが前提ですが、属性重視で融資緩和をするでしょう。

金利が高い金融機関の対応が気になります。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　９９２０万円　　ローン平均金利　３．１％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　名古屋１戸（中古）

　ローン金額　６７０万円　　ローン金利　４．８％

医師の方は、ローン借り換えご希望です。
購入時に、「２年後には金利が下がる」と聞かされておられましたが、金利は下がらず、家賃額も下がってしまい、収支が悪化しております。

民間企業ご勤務の方もローン借り換えご希望です。
不動産セミナーにご参加され購入されたみたいです。
中々思うような収益が上がらないので、今後の中古物件の購入も含めコンサルティングさせて頂きます。

区分もそうですが、最近は一棟アパートを販売する業者も増加しております。

そのほとんどが地方銀行の●●●銀行を使ったスキームです。

販売会社の中には悪徳業者も多数いるみたいです。

当社にご相談頂きました、過去の相談事例では、

●金額の違った契約書が２通存在している　（金融機関への提出用とお客様の交付分が違う）
●確定申告など重要書類の改竄
●賃貸状況の虚偽
●管理費、修繕費などの積立金が不透明

など、色々な不正行為が散見されます。

一棟となりますと金額が大きいため、失敗　＝　破産　となるケースも少なくありません。

安易な判断で購入したり、甘いお話しに乗って購入しない様注意致しましょう。

当社にご相談頂くお客様の多くは、非常に金利が高いローンをお使いされておられます。

販売会社の提携ローンになるのでお客様がローン会社を選択できません。

ローンを借り換えされる場合、当然、審査を受けます。

ご年齢やご職業、ご年収、借り入れ状況、その他資産など、、、

ご定年間近の方や、支払い状況が不良の方は借り換えが出来ません。

少しでも良い条件で借り換えしたいのであれば、早めに（年齢がお若い時）、そして、支払い不良をせず（延滞），現金資産（見せ金）をたくさんご用意して下さい。

現在、年利１，３％くらいで借り換え成功された方もいらっしゃいます。

不動産投資は立地が命です。

特に最近は、立地の悪い新築投資マンションが多いです。

ここで言う立地の悪いとは何を指すのか？

●最寄駅から遠い（７分以上は遠いと感じます）
●主要な駅（大阪駅、東京駅）までのアクセスが悪い
●近隣施設が充実していない
●周りに同じような競合物件が多い
●周辺環境が悪い（街灯がなく暗いなど）

立地の悪い物件は、必ず賃貸付の問題が発生します。（空室や家賃の下落）
しかも、売却時の価格も驚くほど安いといった状況にもなりえます。

特に、土地勘のない場所の物件を購入される場合は、必ず友人知人に聞いた方が良いでしょう。

怪しい販売会社が良く使うセールストークです。

●「値上がり期待できます！」

●「家賃が上がります！」

●「金利交渉出来ます！（金利安くなります）」

この３点は非常に怪しいです。

まず、投資マンション（１Ｋなどのコンパクトタイプ）は値上がりしない。
ここで言う値上がりとは、購入価格より高値で売却することを意味します。
決して、ローン残金より高値で売却できるという意味ではありません。
マンションは基本的に経年劣化によって家賃は下がります。
収益が下がると当然商品価値も下がります。
投資マンションをご所有されて、家賃が上がった！　というオーナー様はほとんどいらっしゃらないはずです。
特に、東京の新築の販売業者が良く使うセールストークです。

次に、「金利交渉出来ます」　「ローン借り換えします」といったセールスです。
この場合、条件として、新たに新築を購入すればとセールスしてきます。
しかし、今まで当社にご相談頂いたお客様の中には、高額な物件を購入させて結局借り換え出来なかった、金利交渉出来なかった方も多くいらっしゃいます。
先に購入し、負債額が増えた状況で借り換えが出来るとは到底思えません。

騙される前に、きちんと確認すること。
どんな時でも相談できるパートナー選びは非常に大切ですね。

あるお客様からのご相談です。

現在、公務員（教員）をされておられ、投資マンションを東京３戸、大阪４戸、神戸１戸をご所有されておられます。新築を５戸、中古を３戸ご所有です。

しかし、中古物件を購入された業者からは、「いつか売却し利益を得れます」「そのお金で新築の繰り上げ返済をしていきましょう」とセールスされました。

中古を購入される時、保険を解約したり、共済から借り入れしたり、金利の高いローンを使ったりで毎月の負担が非常に重く、このままでは破綻してしまうとのことです。

中古の物件調査をさせて頂くと、相場より約５００万～８００万円近く高めに購入させられている為、その業者が言うような高値での売却は到底出来ない状況です。

ご本人は非常にショックで早急に整理をしたいとのご要望です。

しかし、根本的に、融資さえ受けるとこが出来なければこの様な事は起こらなかったとも言えます。
昨今の金融緩和の裏側では、悪徳な業者が次々に投資物件の販売をし、多重債務者を作り出し、サブプライムショックの様な状況を作り出している現状があります。