確定申告時期の真っただ中ですね。

「節税」目的で新築を購入された方は果たして節税のメリットを取れているのでしょうか？

新築から約５年ほどで節税効果は薄れ、こんなはずじゃなかったと思われているオーナー様も多いはずです。

根本的に「節税」目的で不動産投資をされるのは間違いです。

しかし、医師の方はほとんど節税目的で購入されておられます。

毎月の収支もマイナス、当然固定資産税などの負担もあり、節税にならなければ大きな出費だけが発生します。

地方の方は、東京都内、大阪市内と聞くと立地が良いな～と勝手に判断してしまう傾向があります。

しかし、地元の方であれば絶対に買わない場所に建築されている場合もあります。

では、立地の悪い物件を購入した為のリスクとは・・・

●賃貸が付き辛い
●家賃が下がりやすい
●収益が上がらないので売却価格が安い
●金融機関の評価が低いので借り換えが難しい

など、やはりリスクが高いです。

中々、地方の方が物件情報を集めることは難しいかもしれませんが、販売会社の情報だけで判断してはいけません。

最近は特に、区分の収支改善の為に一棟アパートをご所有されたオーナー様からのご相談が増加しております。

そのほとんどの方が、違法な契約で購入されておられます。
（ご本人がその事実を知らずに契約しているケースが多いです）

しかも、購入当初は毎月キャッシュフローがあったが、約１年後に退去、リフォーム代金の負担などが増え、今ではマイナスに転じておられます。

このままでは、破綻する可能性があり、何とか借り換えを成功させ収支を改善したいとおっしゃいます。

巷では、アパート経営が人気で、ネット広告などで誇大広告？と思うようなものも多いです。

アパートは金額が大きい分、リスクも大きいと考えなければいけません。

当社では、随時新たな金融機関との提携をさせて頂いております。

今まで投資ワンルームの融資に後ろ向きな金融機関も昨今の状勢によって随分緩和されてきております。

先日も年利０．９７５%（変動）で借り換え成功された方もおられ、お客様のお住まい地、所有物件の所在地などでも大きく審査は変わります。

また、地方銀行との提携も強化しておりますので、ご相談者の住所地によっては非常に良い条件の銀行も使えたり致します。

先日、ご相談頂きました医師の方の借り換え承認を先ほど頂きました。

この方は、

●投資マンション　東京５戸　横浜４戸　（全て新築）

　ローン総額　１４９００万円　　ローン平均金利　３．３５％

　
　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．８５％　（全物件借り換え成功）

　　　　　　総支払金額の軽減　　約２３００万円

　となります。
　お客様も大変喜んで頂きました。
　また今後、中古物件の購入も検討されるみたいです。

当社にもまだまだ、婚活やデート商法、悪徳なセミナーにご参加され投資マンションを購入させられてしまったオーナー様からのご相談が入ります。

非常に管理が高いため、収支も大きなマイナスですし、中には、家賃が半年も入金されなかったオーナー様もいらっしゃいます。

売却したいがローンの残りが多く売れない為、借り換えをご希望される方も多いです。

しかし、物件的にＮＧの物もあり、なかなかうまくいかないのが現状です。

騙される方は、不動産に全く無知で、特に投資商品についても無知の方が多く、簡単に騙されてしまったなというのが感想す。

やはり、無知は怖いですね。

不動産投資においてもきちんとした物差しが必要なのは言うまでもないですね。

２月度も当社過去最高のご相談件数・ご面談件数・借り換え成功件数を更新致しました。

私的には、ここまでお問合せ件数が伸びるとは到底思っていなかったのが本音ですが、マイナス金利の影響も少なからずあるような気も致します。

投資物件においては、借り換えしやすくなったというイメージよりも、若干融資金利が安くなったという印象です。

マイホームローンにおいては、各金融機関が金利引き下げ競争をしておりますが、どこまで下がるのか興味深々です。

当社では、相変わらず、
●ローン借り換え相談　●売却相談　

が圧倒的に多いですが、投資マンションを買いたいという方からの問い合わせも増加しております。

中々、良質の物件を仕入れることが難しくなっておりますので、お客様にお待ち頂いている状況です。

今後も、色々な金融機関との提携、士業の方々との提携により、幅広く不動産投資のご相談に対応できる様邁進致しますので宜しくお願い致します。

ＤＭをご覧になられてお問合せをたくさん頂戴するようになりました。

しかし、当然のことながら、審査が必要になり、借り換え出来ない方もいらっしゃいます。

借り換え出来ない要因と致しましては、

●収入に対する負債が多すぎる
●年齢の制限
●物件自体がＮＧ
●収支バランスが非常に悪い
●過去に返済の延滞がある

などです。

年齢制限においては、５９歳までの方であれば比較的審査しやすいです。

せっかく良い物件をお持ちでも、金利が高いと収支は悪くなります。

不動産投資は、「物件」「収益」「金利」この３点に注意すれば大きな失敗には繋がりません。

投資物件を選ぶ時、どのような判断基準で選んでますか？

●駅から何分？　●間取り　●階数　●設備　●近隣環境　など

色々な基準があります。

しかし、本当にこだわって選んでらっしゃるオーナー様は非常に少ないと感じます。

特に、新築物件の場合は、担当者から、「良い場所ですよ」「一等地ですよ」と言われたから良い場所と思っていた・・・なんておっしゃる方も多いです。

どんな営業マンでも、自社の販売物件を「まぁまぁ良いですよ」「二等地ですよ」とは言いませんよね。

こだわって選択される方は失敗しないですが、営業担当者任せの方は失敗しやすいのは明確です。

先日、お問合せ頂きましたお客様の成功事例です。

●投資マンション　５戸所有　　借り入れ総額　８５００万円　平均金利　２．８５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　　年利　１．６５％　（全て借り換え成功）

　　　　　総支払金額の軽減額　１８７０万円　

　
　このようなケースもたくさんございます。

　是非一度お問合せ下さいませ。　　

ホントに最近は一棟アパートをセールスされる業者が増えました。

ネットやブログ広告、ＹＯＵＴＵＢＵ広告など色々な媒体で広告を打たれておられますね。

んっ？　と思うものも非常に多く、「資産を増やすには」ということに注力される業者も多いです。

ここで言う資産とは、借金付きの資産です。

かなりの高属性の方であれば、２億、３億の借り入れは問題ないですが、一般サラリーマン層の方には危険ラインだと感じます。
いくら家賃で支払いが出来、キャッシュフローも残るとはいえ、長期の修繕計画や空室問題、または、トラブル（事件、事故）などの対応や金銭問題には耐えれないと感じます。

当社にも、一棟アパートのご相談も増加し、中には、明らかな詐欺、業法違反での販売もあり、解決し兼ねる問題に発展されておられる方も多くいらっしゃいます。

安易な判断は人生を狂わせますので、一棟物は本当によく吟味し購入しましょう。

不動産投資において、重要なことは何点かありますがその一つに出口戦略（売却）も一つです。

購入した物件が、何年後にはいくらで売れるのか・・・

失敗される方の多くはこの数値を見誤っておられます。

セールスマンが「値下がりしない！」「ローン残額で売れる！」「困ったら売却協力する！」
などと言われ高い新築を購入されてしまいます。
当然、市場価格とローン残金には大きな開きがあり、売りたいが売れないといった逃げ道の無い状況に陥ります。

しかし、損をしないオーナー様もいらっしゃいます。

共通して言えることは、ローンの金利や売却価格に非常に敏感であるということです。

マイナス金利　⇒　ご自身の金利見直し、借り換えを頼もう
出口戦略　⇒　大体いくらくらいの持ち出しが必要か？　今までの投資回収はいくらなのか？

これらをある程度数値化し、シビアに把握されておられます。
逆にこれらの数値が分からない、知らない方は危険だと言えます。

「担当者に任せているから大丈夫」このセリフをおっしゃる方は今すぐ見直すべきです。

投資マンションのローン借り換えは収支改善には一番効果的です。

お客様には借り換え出来ないと思われておられる方も多くいらっしゃいます。

当然、手数料などは掛かりますがそれでも大幅な支払金額の軽減に繋がるケースも多いです。

過去に、借り換えを成功され、総支払金額が２０００万円以上軽減出来た方もいらっしゃいます。

マイナス金利の影響で借り換えや金利交渉は積極的にするべきですね。

２６年振りに不動産向けの融資が最高額になったそうです。

これからマイナス金利の影響で増加していくことになっていくでしょう。

バブル期を遥かに超える数値になるみたいですね。

私見ですが、少し出し過ぎ感が否めません。

当社にご相談頂く８割方のお客様は債務超過に陥っております。

いくら収益（家賃）があるとはいえ、サラリーマンの方がご定年後、毎月１０万も１５万円も支払い続ける様な負担が生じてしまうとほぼアウトの様に感じます。
定説ですが、古くなれば家賃は下がります。そして、空室リスクも増加します。さらに、修繕費、リフォーム代の負担も増加します。それらのリスクを想定していれば、悪徳業者に騙されずに済みますが・・・
ましてや、値上がりします！　といった様なセールスに乗せられるなんて問題外です。

本日もご面談のご予約をたくさん頂戴しております。

当社では、定期的にＤＭを郵送させて頂いております。

特に新築物件をお持ちの方に、ローン借り換えなどのコンサルティングをメインにお話しさせて頂きます。

完全成功報酬制の手数料ですので、明瞭です。

毎月の収支がマイナスの方、金利が高い金融機関をお使いの方、是非お問合せ下さい。