区分の投資マンションよりアパートの方が収益は上がります。

当然、リスクも増加します。

当社にも、区分の収支改善を図るために、アパートを購入された方からのご相談が最近増加傾向にあります。

皆様、「最初は手残りがあったが、空室や修繕費がかかり手残りが無くなった」というご相談です。

中には、悪徳業者に騙されているケースもあり、金額が大きい分本当に死活問題です。

ノウハウがいるアパート経営

簡単に儲けられるほど、甘いものではありません。

ご相談頂くお客様の中には、「規則違反」や「政省令違反」の売買も多く見受けられます。

中には、金融機関をも巻き込んだものもあり、目覆うものも存在致します。

これらの契約で、不利益を被るのは、いつも消費者（買主）です。

お客様の知らないところで行われていたり、お客様も承知の場合、色々なケースがありますが、いけないことには変わりません。

過去には、計画的に違反行為をし、多額の利益を上げ、そして計画的に法人解散させる悪徳業者も存在しました。

つい先日借り換え成功されたお客様のお話しを少し紹介致します。

●４４歳　上場企業ご勤務の方　投資マンション　東京４戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　９２２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

　当社からＤＭ（ダイレクトメール）をお送りさせて頂いたお客様でした。
　以前から収支の改善でローン借り換えをご検討されておられましたが、お付き合いされておられる業者にご相談をすると、「借り換えは出来ない」との回答だったみたいです。
　当社からＤＭが届き、またまた、お付き合いされておられる業者に、「こんなＤＭが届いたんだけれども・・・」と聞くと、「そんなのは嘘です。騙されますよ」と言われましたが、当社にお問合せを頂きました。
　結果、東京の物件も、大阪の物件も「年利１．８％」で借り換え成功されました。
　当社のＨＰやＤＭをご覧になられて、「そんなバカな！？」「どうせ嘘でしょ！？」と思われておられる方もいらっしゃるかと思います。
　投資マンションのローン借り換えはご自宅のローンとは性質が違うので、「コネ」と「テクニック」が必要です。
　購入したらサービスが悪くなった会社を信用するか、新しい情報を生かすか、お客様次第です。

当社では、ＧＷ休暇として、５月３日（火）～５（木）迄、休業とさせて頂きます。

その他のご面談のご予約状況（ご面談可能）です。

●４月２９日（金祝）　１７時　～　２０時

●４月３０日（土）　　１３時　～　１５時

●５月１日　（日）　　１１時　～　１３時　　１９時　～　２１時

●５月２日　（月）　　１０時　～　１２時　　１４時　～　１６時　

上記は今のところご予約可能です。

ご相談、ご面談予約はお早めにお願い致します。

当社では中古物件の販売もさせて頂いております。

お客様から、「物件の情報はどこから集めてますか？」と尋ねられることがあります。

当然、色々な情報源があります。

●専門業者　●金融機関　●弁護士や税理士、ＦＰの方々　●競売　●お客様　など

たくさんある情報の中で、物件を吟味し、販売しております。

一般のお客様となりますと、金融機関や弁護士などからの情報を入手することは不可能です。

中古物件での不動産投資をご検討であれば、やはり物件情報を集めることから始めないといけません。

当社での、投資マンションのローン借り換え事例をご紹介させて頂きます。

●４７歳　上場企業ご勤務の方

　投資マンション　新築４戸　　ローン総額　７４４０万円　　ローン平均金利　２．７５％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　ローン金利　１．７％

●５１歳　公務員の方

　投資マンション　新築３戸　　ローン総額　４７１０万円　　ローン平均金利　３．１％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　ローン金利　１．３％

●３９歳　上場企業ご勤務の方

　投資マンション　新築２戸　　ローン総額　３８７０万円　　ローン平均金利　２．３％

　一棟　中古　アパート　　　　ローン金額　５５００万円　　ローン金利　４．１％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　新築　ローン金利　１．８％　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　アパート　ローン金利　２．７％

●３８歳　医師の方

　投資マンション　新築７戸　ローン総額　１０９００万円　ローン平均金利　３．３５％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　ローン金利　１．１％

投資マンション、一棟アパートの購入に関し、やはり正確な情報をお持ちでないと騙されやすくなります。

本日のご相談のお客様は、新築を３戸ご所有されておられます。

直近で購入されたのは、Ｈ２８年の１月で東京の新築です。

毎月約２５０００円の負担がありますが、３年間の家賃補助（ローン返済額との差額の補填）があり、当面は負担なくご所有できるといった状況です。

しかし、３年後に営業担当からは、「高値で売却しましょう」と言われているみたいです。

そもそも、間違いなく値上がりするのであれば販売などしないはず・・・

このお客様は、売却値の情報がなかった為に販売会社を信用し、このような契約を締結してしまいました。

同じような条件で購入なさっているオーナー様は多くいらっしゃると思います。

自己防衛の為に、リアルタイムな情報を得ることは非常に大切なことです。

不動産の広告サイトなどで、「サラリーマンでも資産○○億円」や「年収３００万円でも資産○億円」というものを最近はよく見かけます。

でも、よく考えて下さい。

資産は借金すればだれでも作れます。

不動産投資において大切なことは、健全に安心して資産形成をし、毎月のキャッシュフローを作れるのか、ということにつきます。

しかし、一部の業者はお客様に、「借りれるだけ借り入れをさせる」傾向にあるように感じます。
所有物件の収支が悪化した場合、又、新たな物件を購入させる。
そして、購入物件の収支が悪くなれば、又、購入させる、といった様な手法で次々に販売をかけていきます。
当社にも、その様な購入方法にはまり、自己破産を余儀なくされた方から以前ご相談をお受けしたこともございます。

資産○○億円を作る事より、お客様の不動産が早い段階で純資産（借金のない）となるようにコンサルティングすることが大切なことの様に思います。

本日、２名の医師の方からご相談をお受け致します。

お二人ともご友人のご紹介で新築マンションを購入されました。

お一人の方は６戸、もうお一人の方は７戸、ご所有されておられます。

「節税」になるからとの理由で購入されましたが、年々節税効果もなくなり、収支も悪化しております。

お一人の方は、マイホームのローン取り組みが難しくなり非常にお困りです。

ローン借り換えとご売却をご提案させて頂きます。

投資マンションのローン借り換えは早ければ早いほうが良いに決まっています。
（違約金などをお支払いして得か損かは吟味しなければいけませんが）

お客様の中には、「いつでもできるから」と思われている方も多く、かなり損をされておられる方もいらっしゃいます。

では、なぜ早いほうが良いのか・・・

●かなりの利息軽減が出来れば支払金額も大きく変わる
●売主が倒産してしまうかもしれない
●お客様の年齢条件やご年収、ご勤務先などの変化によって審査が不利になる
●家賃収入の変化がない時に審査する
●今はマイナス金利の影響で融資緩和されている

などが主な理由です。

先日も、５０歳になられた方が、ローン借り換えをご希望されました。
４９歳でお申し込みであれば、年利１．３％で借り換え出来たのが、５０歳では年利１．８％となりました。

非常にもったいないことです。

「節税目的」で新築マンションを購入されるオーナー様は数年経過すると皆さま後悔なさいます。

なぜならば、節税効果は年々減少し、還付金が減ってくるからです。

毎月の収支マイナス、固定資産税の負担、リフォーム代金の負担などが還付金で賄うことが出来なくなります。

しかも、確定申告書では、不動産所得がマイナスになる為、ローン借り換えにも影響が出てきます。

不動産投資はやはりきちんとしたキャッシュフローを生み出し、ゆとりある運用をしなければいけません。

先日も、「とある新築マンション業者に騙された！」とご相談を頂きました。

内容は、約５年前に東京の新築を５戸購入されました。

５戸で毎月約６万円の負担があった為、販売会社から６万円×５年分＝３６０万円のキャッシュバックを受けられました。

購入時に、「５年後には買い戻す」「高値で売れる」との約束を担当者としていたので安心されていたみたいです。

しかし、その約束が守られることはありませんでした。

担当者にクレームを入れると、「社会情勢が変化したので難しい」「家賃が下がったので難しい」などと言われ落胆されておられます。

今後、当社では、ローン借り換えと同時に売却（海外の投資家）も併せてコンサルティングさせて頂きます。

騙された！と気づいたら即行動です。

一番、いけないことは何もしないことです。販売会社が倒産してしまったらさらにリスクを高めることになります。

最近では全国で開催されている投資不動産セミナー

新築マンションや中古マンション、一棟アパートや土地活用、又は金融機関主催のものまで色々な角度からアプローチをしております。

新築マンションの攻め方は・・・
中古マンションのポイントはこれ・・・
一棟ならここに注意・・・

セミナーを真に受けて購入されるお客様もいらっしゃる様です。

当社でも、「セミナーに参加し、新築マンションを購入したが思うような収益が上がらない」といったご相談も多く、皆さま後悔されておられます。

最近では、「新築マンションは絶対にダメ！」といったセミナーも開催されているみたいで、インターネットから情報も取れます。

セミナーで物件購入された方で、儲かった人がいるのならお会いしたいと思います・・・

３月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

明日から４月です。

巷はフレッシュな新卒で溢れます。

お付き合いさせて頂く同業者様も毎年たくさんの新卒を採用し、そして、たくさん退職者を出してしまう様です。

東京でも大阪でも福岡でも入社し、約３年くらいはキャッチセールス要員（アンケートや名刺交換）として仕事？をするみたいです。

本物のコンサルティングを育てる環境が整備されていないのが一つの問題な様に感じます。

仕事は楽しくないとなかなか長続きしませんが、「楽しめる環境」は自分が作らないといけません。この仕事は、スキルアップや経験を積むことによって個人的にも得るものが多いのでやりがいはあります。

市場は非常に活発ですが、浮足出さず、流されぬ様これからも邁進致しますので宜しくお願い致します。

投資マンションを所有しますと、「買ってくれ」または「売ってくれ」というセールス電話が増えます。

最近は、「売ってくれ」という方が多いみたいです。

「海外の投資家が欲しがっている」
「法人が社宅で購入を検討している」
「その物件を所有し続けると大きな損失がでる」

など、セールストークはさまざまです。

オーナー様が気を付けなければいけないことは、それらの業者との取引形態です。

①専属専任媒介契約　②一般媒介　③売主、買主の売買

ほとんどの場合が①専属専任媒介契約を取るセールスです。
（この場合のリスクの説明は省略）
取引形態も理解せず、「○○○○万円で売れる」と信用し、大きな損害を受けた方もいらっしゃいます。