「資産形成」「○億円の資産」「サラリーマンでも○億円の資産」

などとネット広告、不動産セミナーなどを最近は本当によく見かけます。

勘違いしてはいけないことは、借金（負債）をたくさん作って資産を作ることは誰でも出来ます。

レバレッジを効かせまくって、ローン額ＭＡＸまで買わせる「次々商法」は危険です。

購入され続けるお客様にもマヒされておられる方もたくさんいらっしゃいます。

「ゆとりある老後」

人それぞれの価値観はありますが、

①６０歳　借金１億円　毎月の不労所得　毎月１０万円　（団信あり）

②６０歳　借金なし　　毎月の不労所得　毎月５万円

どちらが本当の「ゆとりある老後」なのでしょうか・・・

「団信あるから①」と思っておられる方はやばいかもしれません。

リスクをよく考えてみて下さい。

つい先日も、投資マンションの「デート商法」「出会い系商法」で逮捕者が出たニュースがありました。

明らかな「詐欺行為」はお客様も認識しやすいですが、お客様の知らないところで行われている犯罪行為や違反行為もあります。

当然、お客様は騙されたことに全く気が付きません。

不正な取引、不正な融資はたくさんあります。

当社にご相談頂くお客様の中にもいらっしゃいますが、売買契約書や重要事項説明などの関係書類を拝見する段階から違法性が高いものも存在致します。

少しでも疑問に思う事や、「あれっ？」と思う事があれば用心しなければいけません。

投資マンションを購入される方は常にご自身の信用情報については考えておかなければなりません。

例えば、同じ１億円の不動産ローンでも、毎月収支が赤字なのか黒字なのかで今度の戦略は全く違ったものになります。

当然、今後の買い増しやローン借り換えにおいても対策は全く違います。

新築物件を購入される方の多くは、このことについて全くと言っていいほど無知です。

販売会社に言われるがままにローンを組みます。（提携ローン）

気づいた頃には、身動きが取れない状況に陥ってしまいます。

しっかりとした知識の元、買い進めていかないといけません。

高額な新築マンションでは投資になりません。

利回りが悪すぎるからです。

それでも、購入する？させられる？方はいらっしゃいます。

「節税」　「年金」　「生命保険」

この３つのメリット？でセールスされます。

特に複数の物件を購入されておられる方は最悪です。

売却も出来ず、収支もどんどん悪化する為、維持し続けることが出来なくなるオーナー様もいらっしゃいます。

一口で不動産投資と言っても、種類、やり方、考え方の違いで大きな損失を出してしまう事もあります。

医師の方は、ローンの借り換えの成功率が非常に高いです。

やはり、高属性の方なので公務員やサラリーマンの方より有利な条件での借り換えが出来ます。

先日も、医師の方で、年利０．８５％で投資用マンションの借り換えが成功致しました。

当然、一気に収支も改善されました。

地方銀行も融資先に困っている状況の中、医師の方でしかも不動産担保であれば案件としては是非とも欲しい案件になるのでしょう。

物件を売却される時には、取引形態に注意しましょう。

一般媒介、専任媒介、直接売買なのか・・・

取引形態によって手数料が発生したりしますので、手残り額が変わってきます。

また、「あなたの物件が欲しいと言われる方がいます」　などの物上げのＴＥＬはほぼ嘘だと思ったほうが良いです。

その物上げのセールスに騙されて大きな損害を被った方もいらっしゃいます。

どんな取引でも期間の定めが必ず存在します。

通常３か月が相場ですが、それ以降自動更新になるのか、又、その都度契約書の取り交わしをするのかは重要な確認事項です。

先日も医師の方からご相談をお受け致しました。

８年程前に始めて新築マンションを節税目的で購入されました。

毎年、次々に買い増しのセールスを受け、今では１４戸新築ばかりを購入されておられます。

途中で担当者がコロコロと変わったり、セールスを断ると賃貸管理のサービスが悪くなったりと半強制的に購入を迫られたこともあったみたいです。

現在は毎月約２０万円近くの負担があり、節税効果も減少しており今後物件の整理も検討されておられます。

売却で価格査定もされましたが驚く様な安い査定の為、売却は非常に困難な状況です。

まずは、ローン借り換えで収支改善を提案させて頂きます。

最近は、一棟の利回りも低下気味です。

中々うまみのある物件は出回りません。

その中でも、一棟販売業者の方は、あの手この手で販売されておられます。

一棟の場合は相当な調査と計画が必要になりますが、中々うまく運用出来ておられる方はいらっしゃいません。

「最初の１年は良かった」　「空室リスクやリフォーム代金の負担が大きすぎる」

といった様な声をよく聴きます。

金額も区分とは比べ物にならないだけに、購入前には色々なリサーチが必要になります。

当社では、購入される前の物件調査も無料でさせて頂きております。

投資用新築マンション　ＶＳ　投資用中古マンション

投資としてどちらが良いのか？

答えは、断然、中古マンションです。

なぜならば、値下がりリスクが新築に比べ少ないからです。

新築マンションを購入され、売却したいが出来ない（ローン残高と売却値の差が大きい）というオーナー様が非常に多いです。

中には、「値上がりします」　「ローンと同額で売却出来ます」　などといったセールスを信じ購入された方もいらっしゃいます。

当然、価格だけで判断してはいけませんが、色々な要素を考えても中古マンションだと思います。

では、投資としては中古マンションの方が有利なのに新築マンションをなぜ購入するのか・・・

●節税効果を期待する　●「中古」という気分的な問題　●知識がない　●騙される

この４点しか思い当たりません。

最近は、書店などでも、「新築マンションは買うな」　「中古マンションを買いましょう」という題目の書籍を見かけることが多くなりました。

知識不足で高額な投資不動産をスタートさせることは危険です。

当社では、北は北海道～南は沖縄までの投資用不動産の借り換えが可能です。

お客様の中に、勘違いなさっておられる方もいらっしゃいまして、「物件が地方だから借り換え出来ない」と言われる方がいます。

北海道なら○○銀行、東京なら○○銀行、京都なら○○銀行、広島なら○○銀行、といった様に各地方の物件にまで対応できる体制を整えております。

また、区分に限らず、一棟収益マンション、アパートなども対応可能ですので、是非、お問合せをお待ちしております。

住宅ローン金利も投資マンションのローン金利も過去最低水準です。

また、ローン借り換えなどでも驚く様な好条件の事例もございます。

先日は、ある地方銀行で、１％を切る借り換えに成功された方もいらっしゃいました。

今、現在、毎月の収支で悩んでいらっしゃるオーナー様はすぐに動かれたほうが良いでしょう。

「いつでも借り換え出来る」「今しなくてよいのでは？」と呑気に考えておられると、状勢が変わる可能性もあります。

当社では、定期的にＤＭをお送りさせて頂いております。

●投資マンションのローン借り換え
●不良物件の売却
●賃貸管理のご相談
●投資不動産のコンサルティング

など、色々なお悩みに対応させて頂けます。

お蔭さまで毎日たくさんのご相談を頂戴しますが、お客様によってはお役に立てない方もいらっしゃいます。

また士業の方々との連携により、かなり専門的なご相談もお受けできますので、是非、お問合せ下さいます様お願い致します。

投資不動産を購入される時、その企業の信用性をどこで図りますか？

●設立日　●従業員数　●上場　●資本金　●ＣＭなどの宣伝　●取引金融機関

など、色々な物差しがあります。

先日、ご相談頂いたお客様は、「企業ＣＭに有名芸能人が出ていたので安心かなと・・・」

との理由でアパート購入をされました。

しかし、契約書を拝見すると、「あれっ？？？」と思うことがあったり、購入してから半年も経たないのに家賃額が大きく減少したりと、お客様の被害は甚大です。

企業の信用性は紙面や広告などでは図れないと感じます。

投資不動産で大切なことは、「いかに早く完済できるか」です。

借り入れの無い不労所得をいかに早く作れるかが大切です。

では、この繰り上げ返済の原資が無ければ、毎月のお給料や退職金などを使わなければいけません。

毎月の収支がマイナスかプラスかで将来的なビジョンが全く変わってきます。

特に、高額な新築を購入されておられる方は対策が必要です。

「東京は地価が上昇しているから値上がる」

「オリンピック間近で売れば儲かる」

などとセールスされ新築マンションを購入された方からのご相談が非常に多いです。

結論、「売却益は出ません。必ず損します」

そもそも、値上がり確定であれば、売主も売らずに所有し続けるでしょう。

素人の方が欲張って甘い話に乗せられて騙されることはいつの時代でもありますね。

新築を購入されたオーナー様、ピンとくることないですか？