家賃保証＝サブリース

投資用マンションを購入されるとやはり空室リスクは存在します。

とある新築マンションを販売されておられる会社は、強制的に最初からサブリース契約で賃貸管理をされます。

果たして、サブリースは良いものなのか・・・

答えは、ＮＯです。

なぜなら、手数料の問題や、根本的に空室期間などを検証すると、長期的にはオーナー様が損をします。

また、賃貸付け時の礼金収入、家賃の変動でサブリース金額も変更される問題など、どうしたってオーナー様には不利な契約内容が多いように思います。

当社では、ご所有戸数が少ないのであれば、自己管理をお勧め致します。

ご所有物件が空室になるとどんな方でもブルーな気分になります。

しかし、海外の投資家向けへも販売させて頂いたいる当社では、空室しか買わないといった投資家もいらっしゃいます。

その場合、良質な空室物件を探すほうが非常に難しくなります。

空室で悩み、しかも、売却もご検討されておられるのであれば、是非当社へお問合せ下さい。

過去に、空室でも思いがけない価格で売却出来た事例もございます。

最近は本当によく「一棟アパートのご相談」を受けます。

多くは、ローンの借り換え相談です。

当然、借り換えが出来る方もいれば出来ない方もいらっしゃいます。

先日も、３棟　ローン総額３４０００万円の物件をご所有されておられます。

約２年前に購入され、当初は手残りも約３０万円ほどあったが、今では毎月収支がトントンの状況です。

今後の修繕などを考えると維持できない可能性があり、非常に不安です、とのご相談でした。

物件の評価や収益性、立地やお客様の属性などを考慮しても、おそらく借り換えはできません。
しかも、このままでは近い将来破綻してしまいます。

一棟アパート経営の失敗は、人生を大きく変える要因になることを理解しておかなければいけません。

不動産投資を始める前には、「老後にはいくらの不労所得を作るのか？」ということは最低でも計画しておきましょう。

３０歳で不動産投資を始めると３５年ローンで６５歳で完済となります。

では、５０歳の方が始める場合は、２９年ローンとなる為、７９歳で完済となります。

７９歳までローンが残る・・・

現実的に考えるとゾッとしませんか？

現在、投資マンションをご所有されておられる方は、繰り上げ返済の計画や出口戦略を立てておられますでしょうか。

特に、新築マンションを購入された方は、無計画で始め、しかも、「節税目的」で購入されておられる方もいる為、本来の不動産投資の形には程遠いものになっておられることでしょう。

「失敗した！」と感じておられるのなら、何らかのアクションを起こさないといけないですね。

高額な新築マンションをセールスされる時に、ある販売会社は「キャッシュバック」を条件に販売をかけてきます。

キャッシュバックとは、購入すると現金をもらえるということです。

当たり前に考えて、商品を購入して現金までもらえるなどと言う話が普通なのかどうか・・・

正当な取引とは言えない気がしませんか？

しかし、騙される方もいらっしゃいます。

「毎月のマイナスはこのキャッシュバックから負担してください」

「税金などはキャッシュバックから負担してください」

などとセールスされるみたいです。

正当な取引でないものは、いずれお客様のご負担になりえる可能性は非常に高くなりますので注意が必要です。

ここで言う、身の丈に合わないとは、

年収に合わない借り入れをし、物件を取得していくことを指します。

ある地方銀行では、年収の３０倍近い融資も行います。（完全に債務超過と思いますが）

ネット広告では、「サラリーマンでも○億円の資産」や「年収４００万円でも○億円の資産」など、少し誇大広告の様なものが散見されます。

当社も物件の販売を行っておりますが、その様な年収の２０倍や３０倍近い借り入れを推奨しておりません。

なぜなら、借り入れが多ければ多いほど、やはり今後の借り換えや色々なローンを取り組む局面で不利に働くケースが多いからです。

「不動産の収益があれば金融機関は借り入れとはみなさない」
「投資マンションを所有していてもマイホームは買えます」

この様なセールストークを信じたが、結局マイホームが買えなかったなどのご相談もお受け致します。

当社にご相談される方の多くは、「債務超過」です。

逆に言えば、「債務超過」でない方は、そこまでお困りになるケースが少ないと言えます。

何事も、身の丈ということは非常に大切ではないでしょうか。

以前、当社にご相談頂いた医師の方です。

約３年前に、新築で購入された区分の借り換えのご相談をお受け致しました。

その時には、過去の返済状況が不良の為、借り換えはできなかったのですが、２、３年通常返済をすれば再審査可能との回答をさせて頂きました。

しかし、同時期に、一棟アパートのセールスもお受けになられており、区分の収支改善にはそれも良いのではないのかというご相談もお受けしておりました。

当社からの回答としては、一棟を購入してしまうと負債額が増え、区分の借り換えは今後困難になる為、まず、区分の借り換えを成功させ、その後、検討すれば良いのではないでしょうかというご提案をさせて頂きました。

最近、その医師から再度ご相談を頂き、当社のアドバイスを参考にせず、一棟アパートを購入されたらしく、やはり他のご相談者の方と同様に、最初の１年はローンを支払っても手残りがあったが、最近になり、空室が目立ち、家賃保証金額もかなり下がり、毎月、マイナス収支に陥ってしまっておられます。このままであれば、維持出来なくなる恐れがある為、何とかならないのかというご相談です。

まずは、売却を検討し負債金額を減らし、並行して賃貸管理の状況を再度正確に把握し、少しでもキャッシュフローの改善を図るのが急務です。

当社でも中古マンションの販売をさせて頂いておりますが、やはり一番人気は築浅の中古マンションです。（区分）

理由は、良い条件のローンが使えることと、賃貸市場が安定している、これにつきます。

最近流行りの不動産セミナーでも、築５年～１５年くらいの物件が飛ぶように売れております。

良質な一棟を仕入れるのは大変厳しいですが、区分であればまだマシです。

約１０年くらい前に良い物件を手にされた方は、ほとんど持ち出しなく売却出来ているみたいです。（東京のごく一部ですが）

そう考えると、同じ時期に関西圏や福岡の新築物件を購入されておられる方は、まだまだ売却価格がローン残金と比べると差額が大きいような状況です。

どこの立地で買うか、どこの金融機関を使うか、非常に大切ですね。

ごくまれに、「ローン金利は経費で計上できるから高くても良いのでは？」とおっしゃるオーナー様がいらっしゃいます。

それは大いなる間違いです。

なぜなら、全ての金利が経費にはなりませんし、当然キャッシュフローも悪化するので、借り換えなどの審査時にも不利に働きます。

特に、医師の方などが「節税」目的で購入されるケースで、うまく販売会社のセールスに乗せられて購入するパターンに多いです。

ローン借り換えで、「たかが何千円安くなるだけなら今のままで良い」とおっしゃる方もいらっしゃいますが、それも大きな間違いです。

単純に毎月の返済の軽減額だけの単純なメリットだけでなく、収支が改善されると、今後、さらに良い条件の借り換えが出来たりもします。

最近の借り換え成功例では、年利０．８５％（変動金利）で借り換え成功された方もいらっしゃいます。

結論、「ローン金利は安いほうが当然良いですし、出来るときには必ずやるべきです」

最近、本当に街頭アンケートからの投資マンション販売業者をよく見かけます。

「税金の件でアンケートお願い致します」

「老後の対策の件で・・・」

「資産形成の件で・・・」

などなど、声掛けの入りは色々です。
（目的は個人情報の入手です）

私も、大阪駅周辺、博多駅前、東京新橋や新宿などで何度も声掛けをされました。

ほとんどが新築の販売業者です。
（道路使用許可を取っているのか疑問ですが・・・）

ちなみに当社にも、その様な販売手法から新築を購入された方からのご相談も頂戴致します。

細かな相談内容は色々ですが、
●毎月の収支が購入時の説明より悪い
●税金（取得税や固定資産税）の負担は聞いていなかった
●還付金が少ない
●１戸購入したら次々にセールスされる
●こんなに金利が高いとは聞かされていなかった

などの相談です。

今も昔も、キャッチセールスは無くならないものですね

投資は基本的には利益を上げることが目的です。

不動産投資においての利益とは、

●毎月の家賃収入から経費を引いた手残り金
●売却益

です。

では、新築マンションを所有されておられる方はどうなのか。

毎月何千円のマイナスを出し、しかも高額で利回りが悪い。

そして、売却時の価格はとてつもなく安くなります。

ではなぜ高額な新築マンションを購入される方がいるのか。

●知識不足　●騙される　

この２点につきます。

毎月きちんとしたキャッシュフローを残すということは、お客様のそれ以降の不動産投資を大きく左右する重大なミッションです。

５月もたくさんのご相談を頂戴致しまして、誠に有難うございます。

最近の傾向として、「一棟アパートの借り換え相談」が急増しております。

毎度のことながら、販売業者に騙されて購入させられておられる方が多く、悲惨な状況です。

自分は騙されていないと思っていても、どんどん負担額が増える様な事があれば疑うべきです。

区分でも一棟でも昔よりかは借り換えがし易い状況ですので、お困りの際は是非お問合せ下さいませ。

まず、投資マンションのローン借り換えは容易ではありません。

誰でも、どんな物件でもいつでも出来るということは決してありません。

「借り換えを試したが金融機関に門前払いをされた」

「借り入れ状況を話したが全くダメだった」

など、審査以前で断れるケースがほとんどだと思います。

何も戦略なしで申し込まれても当然断られます。

まずはきちんとした「戦略」を立てることです。

それらのノウハウは当社にはありますので、お気軽にお問合せ下さいませ。

金融機関の融資緩和のおかげで、サラリーマンの方でも最近は一棟アパートが購入しやすくなりました。

しかし、当社にもかなりの数のご相談が入ります。

皆様、「最初は良かったが購入後１年くらいで収支が悪化した」とおっしゃいます。

では、なぜこの様な事になるのか・・・

●購入当初のレントロールがごまかされている
●管理費や修繕費を想定していなかった
●税金を想定していなかった
●ローン内容を理解していなかった、または、騙された

など、少し確認していれば間違いは起きないように思います。

理解せずに購入されたのか、販売会社に騙されたのか、色々な理由はありますが、そんな不十分な状況で何千万、何億円の借り入れをすることは非常に危険としか言いようがありません。

最近は、色々な媒体でいかにも簡単にアパート経営が出来るような広告を見ますが、ノウハウが無ければ簡単に収益を出すことは難しいと思います。

日銀のマイナス金利政策の影響で不動産向け融資が過去最高となったみたいです。

地方銀行でも新築アパートの融資がかなり伸びております。

しかし、このまま融資緩和が続くとは思いません。

優良物件であれば今のうちに買っておくというのもありかもしれませんが、一棟物には注意が必要です。

東京都内や大阪市内で優良物件を探すことは非常に困難です。

無いといっても過言ではありません。

悪徳業者は不良物件を優良物件に見せかけ、高値で販売しているようです。