新築の投資用マンションは儲かりません！！！

これは定説です。

なぜ、「得」をしないのか？？？

価格が高い為利回りが悪すぎるからです。

では、購入される方はなぜ買うのか？？？

●そもそも不動産投資を分かっていない
●騙されている

これにつきます。

しかし、最近は中古市場も価格高騰の為、利回りは低下しているのが現状です。

新築投資マンションはダメ！！！　これは常識です。

おかげさまで６月度は過去最高のご相談件数、借り換え成功件数を更新致しました。

お役に立てなかったお客様はお力になれず申し訳ございません。

一棟収益アパートに関しても借り換え成功も多く、驚く様な金利条件も出ました。

最近は、融資利率も下がり傾向にあり、また、融資基準も緩和傾向です。

しかし、これが長くは続かないと見ております。

過去に借り換え失敗された方でも一度当社へお任せ下さい。

７月スタート致しました。

今月ももうすでにかなりの件数のご相談予約を頂戴しております。

本日、明日、明後日で８名の方のご相談予定です。

●高額な新築マンションを購入してしまった
●「節税」目的で新築を買ってしまった
●区分の収支が悪いので一棟を買った
●悪徳な販売会社に騙されてしまった
●売却したいが希望値段で売れない

などのご相談がメインです。

ご相談ご希望の方は、早めに面談予約をお願い致します。

ご相談頂くお客様から、ご所有されておられる物件の契約書や重説などの書類を拝見すると、かなりの確率で不備や不正が存在します。

それをお客様もご存じの場合（承諾している）や全く気が付かなかった、知らなかった場合など色々です。

不正な取引、不正な融資はバレなければと考えておられると、借り換え時や売却時に大きな損害を被る事もあります。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　７２００万円　　ローン平均金利　３．０５％

●上場企業ご勤務の方　４５歳　２棟　中古　アパート　

　ローン総額　３８０００万円　　ローン金利　４．５％

公務員の方は、ご本人様曰く、騙されてしまったみたいです。
ご所有されていた物件を高値で売却するという条件で新築を購入されましたが、その約束は守られず、結局は利回りが悪い物件を金利が高いローンで買わされただけだったとおっしゃっておられます。
今後は売却も含め、コンサルティングさせて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
しかし、現在の不動産の収益が悪く、借り換えもなかなかスムーズにはいかない感じです。

出口戦略　＝　売却

これを考えて不動産投資をしなければいけないと当社では考えます。

利回りも当然大切な事ですが、売却しなければいけない状況で、多額にローンだけが残る

このような現象で苦しんでおられるオーナー様は非常に多いはずです。

新築マンションを購入された方に多くみられる現象で、「節税」「年金」「保険」このセールストークで購入し、売却時の価格がここまで下がるとは当然想像できなかったはずです。

５年後にはいくらくらいなのか？　１０年後にはいくらなのか？　２０年後はいくらなのか？
という、ある程度のリサーチは必要なことです。

将来の保証作り、不労所得の為に始めた不動産投資が、人生を狂わせる物になってしまうのは本末転倒であります。

当社にご相談頂くお客様の中には、個人で不動産投資を始められ、今では法人化にされた方もいらっしゃいます。

個人が良いか、法人が良いかは、不動産投資の規模などで決まりますので一概にどっちが良いのかは判断できません。

ただ、法人化の方が良いローンの取り組みが出来たりすることもあります。

現在、ご相談頂いているお客様は、金融機関の方から法人化にしてくれれば、借り換えＯＫですといった回答もあり、現在検討中です。

明確な事業規模の計画があれば、法人化も良い方法ではあります。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン残高　１６２０万円　　ローン金利　３．１５％

　中古　アパート　一棟　　ローン総額　１２０００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　３５歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１６６００万円　　ローン平均金利　３．４％

●公務員の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　４２２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
一棟アパートが毎月約５万円のマイナスがあり、購入されたことを後悔されておられます。
購入当初は約１０万円のプラス収支でしたが、約１年後、空室が増え、リフォーム代の負担も増加し、このままでは破綻しかねない状況です。

医師の方は、ご友人のご紹介で「節税目的」で購入されてこられましたが、毎年還付金も減少し、売却をご希望されておられます。

公務員の方は、新築マンションの収支改善の為にローン借り換えをしたいとのご要望です。
過去にご自身で借り換えを検討されましたが成功しなかった為、ご友人を通じ当社にお問合せを頂きました。

マイナス金利の影響で、かなり投資マンションのローン金利も下がってきてます。

当社提携ローンで、１，３％～という金利商品もございます。

現在、２％後半や３％を超える金利のお客様はローン借り換えを検討すべきです。

個人のお客様では、中々投資マンションの金利事情をキャッチすることは困難です。

また、お客様の属性や販売会社によっても金利が違います。

少しでもキャッシュフローを良くしたい、今後の不動産運用についてアドバイスが欲しいという方であれば、当社はお役に立てるかと思います。

一口に不動産投資と言っても、色々な種類や所有の仕方があります。

区分、一棟、ビル、駐車場、土地、これらを、キャッシュ、ローン、又、個人で所有、法人で所有など、本当に色々あります。

しかし、不動産投資においての共通の考え方は一つです。

毎月の返済は家賃で全て賄えることです。（ローン年数によっては違ってきますが）

要するに、「利回り重視」であることです。

そうなると、高額な新築マンションの投資は除外されます。
「節税目的」での新築マンションも問題外です。

当社にご相談頂きく多くの方は、この新築マンションの問題です。
ローン借り換え、ご売却相談、毎日たくさんお問合せを頂きます。

騙されない為に、ある程度は知識を身に付けたいですね。

投資物件に対しての融資が過去最高の残高を推移しております。

しかし、いつまでもこの状況が続くとは思えません。

特に、最近、投資マンションにおいて融資を緩和している金融機関は、状況次第ではサッと引いていくでしょう。

日本の投資マンションも一棟収益もここにきて一周回ってしまっている感じがします。
（売れ残りが業者間でぐるぐる回っている状況です）

当社の見解では、あと２年は今の状況が続く可能性がありますが、それ以降はどうなることやら・・・

借り換えやご売却を検討されておられるのであれば、早めに行動に移すことをお勧め致します。

高額な新築マンションを購入された方は、非常に収支が悪いです。

また、金利が高い金融機関をお使いの方も収支が悪くなります。

では、収支改善の方法は何があるのでしょうか？

●ローンの借り換え
●賃貸管理手数料の見直し
●繰上返済
●売却

このいずれかを検討しなければいけません。

一番簡単に出来るのが、●ローンの借り換え　と　●賃貸管理手数料の見直し　です。

当社では、賃貸管理もさせて頂けますので、ローン借り換えと併せてご相談頂けます。

本日も２名の方のご相談をお受け致しました。

●公務員の方　４３歳　投資マンション　東京　３戸　（全て新築）

　ローン総額　７０９０万円　　ローン平均金利　２．８４１％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京　２戸　（全て新築）

　ローン総額　３３８０万円　　ローン平均金利　３．０７５％

公務員の方は、売却のご希望です。
しかし、あまりにも購入時の価格が高い為、ご希望価格では売却は難しいです。
今後、借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月約３万円の収支マイナスの為、ご定年までに収支を安定させ、売却していきたいとのご要望です。

投資用マンションのローン借り換えの流れ（手順）をお知らせ致します。

①お客様より物件名とお部屋番号をお知らせ頂く　（物件調査の為）
②お客様の属性のヒヤリング　（ご年齢、ご年収、総借入など）
③面談時に詳細のヒアリング、借り換えのご説明、必要書類のお預かりをさせて頂く
④金融機関へ打診
⑤金融機関からの回答を受けて、借り換えするかしないかの判断
⑥借り換えする場合は、全て完了後、コンサルティング費用をお支払い頂く

簡潔にお知らせしますとこのような手順となります。

まだ、マイナス金利の影響で、各金融機関も非常に積極的に融資する姿勢です。

この情勢がまだまだ続くとは思われませんので、収支改善をご検討されておられる方は、お早めにご相談下さいませ。

悪徳な投資マンション販売業者は、医療関係のお仕事に従事されておられる方を狙っている傾向になります。

なぜなら、高属性なので、どこの金融機関でも融資を受けやすい為です。

中には、一棟アパートや高額な新築ばかり買わされ、年収の３０倍近い融資を受けておられる方もいらっしゃいました。

ご友人のご紹介で購入されるケースが多く、「断り辛かったから」「キャッシュバックがあったから」などの理由が購入のきっかけだったみたいで。

過去には、「婚活詐欺」「出会い系商法」で新築を購入された看護士の方からもご相談がありました。