当社では、毎日たくさんのお問合せ、ご相談をお受けさせて頂いております。

お問合せ頂いた順番に対応させて頂いておりますが、お客様の状況によっては進捗が遅くなるケースもございます。

お客様の現在の状況を正確に把握させて頂くところからご相談がスタートしますので、まずは必要書類の整理からお願い致します。

必要書類とは、

●確定申告書類　３年分
●ご所有物件の売買契約書や重要事項説明書
●ご所有物件の賃貸契約書
●ローン返済表

これらの書類は必須です。

お客様にはお手数をお掛け致しますがどうぞよろしくお願い致します。

住宅ローンの借り換えがいつでもできると思っていらっしゃるならそれは間違いです！

特に投資用ローンとなるとなおさらです。

市場の状況や物件の収益性、ご本人様の属性と色々な項目が審査の対象になります。

例えば、５２歳の公務員の方になりますと、年々ご年収が減少されている方がほとんどです。

そうなれば当然審査は不利にはたらきます。

現在、投資用不動産業界はイケイケドンドンの状況です。

それは、金融機関の融資緩和や新たなローン機関が増えてきたことに起因します。

その反面、近い将来融資の締め付けが発生するという事の裏返しとも言えます。

投資用不動産のローンについてお悩みがおありの方は早めの行動をお勧め致します。

新築区分、中古区分、新築一棟、中古一棟、収益ビル、土地など、投資不動産を初める前にはどれが自分自身に合っているのかを吟味する必要があります。

収益（利回り）だけで選択するのもダメですし、リスクだけで選択してもダメですし・・・

一番大切なのは、「何か問題が起きた時に手仕舞い出来るかどうか」です。

要するに、「出口戦略ありきの不動産投資」をしなければいけません。

まして、サラリーマンの方が、億超えの中古アパートを購入したり、新築区分を何戸も所有したりは非常に危険と言えます。

当然、色々なお客様の状況によっては成功される事例もありますが、多くの方は失敗します。

売却したくても出来ない、所有し続けることも困難、どうすることも出来なくて預金を取り崩したり、借金を重ねたりとこの様な方もいらっしゃいます。

背伸びせずに、身の丈に合った投資を心掛けないと後戻りできない失敗を生みます。

「過剰な広告」「甘いセールス」には気を付けなければいけません。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪６戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１３９００万円　　ローン平均金利　３．０５％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　４４２０万円　　ローン平均金利　２．３７％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３９１０万円　　ローン金利　３．１５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　４．５％

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
節税目的で約５年前から新築を購入されてこられましたが、空室も多く、年間負担金額が年々増加している状況です。売却も検討されましたが、金額では売れず、借り換えを検討されておられます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支が悪く、借り換えで収支改善したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
区分の収支改善の為にアパートを購入されましたが、年々家賃が下がり、リフォーム代の負担も増加し、今ではアパートも収支がマイナスになってしまいました。
早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

最近のローン借り換え成功例をお知らせ致します。

●民間企業ご勤務の方　４９歳　

　ローン総額　８９００万円　　ローン平均金利　２．９７６％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．８％　（支払総額　１５７０万円軽減）

●上場企業ご勤務の方　４８歳

　ローン総額　４２００万円　　ローン平均金利　３．１５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．６５％　（支払総額　８２０万円軽減）

●医師の方　３９歳　

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　２．８３％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．３％　　（支払総額　２３００万円軽減）

●上場企業ご勤務の方　５０歳　

　ローン総額　１０２００万円　　ローン平均金利　３．６％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　２．６％　　（支払総額　１６２０万円軽減）

●公務員（教員）の方　４２歳

　ローン総額　３７１０万円　　ローン平均金利　２．３５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．６５％　（支払総額　３１０万円軽減）

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５５９０万円　　ローン平均金利　３．０５％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　３６２０万円　　ローン平均金利　２．１５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築から購入されておられる為、収支が悪く、毎月マイナスです。
サブリースにするか集金代行にするかも相談したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、関西の中古物件をお探しされておられます。
自己資金もお使いできる方なので、ローンの条件もよい物件のご紹介をさせて頂きます。

当社では、士業の方々との業務提携をさせて頂いております。

●賃貸管理のトラブル
●売買契約のトラブル
●相続税対策
●債務整理や任意売却のご相談
●売却相談

など、幅広く、より専門的にご相談に応じれるように体制を整えております。

全国対応可能ですので、遠方の方でもご相談頂けます。

今後も、業務提携には力を入れていきますので、宜しくお願い致します。

（士業の方々からのお問合せはご紹介でなくても大丈夫です）

色々な媒体で不動産投資の広告を最近はよく見かけます。

中には、「誇大広告」とも受け取れるようなものもあり過熱気味な感じも受けます。

それらの広告に載せられて不動産投資をスタートしたが、「騙された」「失敗した」といったご相談も多く寄せられます。

最近、不動産業者のおとり広告も問題になりました。

色々な集客方法はあるとはいえ、現実的でないものや、まして、おとり広告を使う行為は業法違反ですので気を付けないといけません。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　京都２戸　福岡２戸　（４戸中古）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　３．４％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　２．８５％

公務員の方は、ローン借り換えのご希望です。
毎月約８万円ほどの収支マイナスがあり、このまま維持していくのがかなり困難な状況です。
完全に騙されて購入させられた物件もあり、売却可能な物件は処分したいとのことです。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年ほど前に新築マンションを節税目的の為に購入されましたが、年々節税効果も減少し、収支も悪化し、今では何の為に購入したのか分からないといった状況です。
一番は売却ですが、査定するとかなりの損切になる為、借り換えをしたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５０２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　福岡２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７２００万円　　ローン平均金利　３．２３５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
売却も検討されておられますが、希望金額では売却が難しく、しばらくこのまま所有し続けるにあたり収支改善を図りたいとのご希望です。

公務員の方は、不良物件の売却をご検討されておられます。
東京の販売会社に騙されて築古の物件を購入されましたが、約半年空室が続き、しかもリフォーム代の負担も重なり、費用負担が増加しております。
毎月の負担をこれ以上増やすことが困難な為、速やかに売却したいとのご要望です。

当社にご相談頂くお客様の中には、

「区分の収支改善の為にアパートを購入した」

という方がいらっしゃいます。

ご相談を受けますと、ほとんどの方が違法性の高い契約で購入し、しかも、購入後、約１年～２年経過後には、このアパートも収支の悪化が現れます。

空室、リフォーム代、修繕費など度重なる出費で、購入してからのキャッシュフローは無くなります。その後は、収支トントンといった状況になり、毎年の固定資産税の支払いに苦しみます。

この様な状況の方は少なく無いはずです。

区分の収支改善の為に、新たな物件を増やすということは最終手段だと当社では考えます。
まずは、借り換えや不良物件の売却、賃貸管理の見直しなどで収支を改善させるのが得策です。

安易な判断で物件を増やすこと（特に中古アパート）は止めるべきです。（優良物件なら別ですが・・・）

東京・横浜の中古物件の価格が上昇しております。

３年前に比べると、１Ｋタイプで１００万円～２００万円ほど高くなってます。
（当然、全ての物件ではありませんが）

当然、利回りは低下気味ですが、その代わり？ローン金利が非常に安いです。

当社では、１．３％～の提携ローンをお使い出来ます。

最近は物件仕入れも大変な状況です。

関東に比べ、大阪、福岡の中古市場の価格の伸びはあまり感じられません。

投資物件をお探しの方は、当然、「自分は良い物件を手に入れたい」と考えます。

では、根本的にどうすれば良い物件を手に入れることが出来るのか・・・

（高額な新築マンションは当然除外）

①営業電話に付き合う
②セミナーに参加する
③友人の紹介を受ける
④専門業者と仲良くなる
⑤自分で不動産会社を企業する
⑥競売を探す

この①～⑥で、一番手っ取り早く良い物件を手に入れることが出来るのは④です。
（やはり良い情報は良い会社、良い営業マンに集まります）

しかし、この業者選びがなかなか難しいですね。

「節税目的」で不動産投資を・・・と謳う販売会社はダメでしょうね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　投資マンション　大阪６戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２０９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３６２０万円　　ローン平均金利　３．０１５％

医師の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月の負担が約１０万円ほどあり、還付金も減少してきている為、収支改善を図りたいとのご希望です。
物件の場所があまり良くない為、今後は金融機関との交渉になるでしょう。

民間企業ご勤務の方は、ご売却のご希望です。
最近はよく買い取り業者からのセールスも多く、あまり信用できないため契約はされておられません。少しでも早くご売却をしたいとのご希望です。

投資マンションをご所有される方の多くのご職業は、

医師、歯科医師、公務員、上場企業の方々です。

この様なご職業の方は、金融機関では、「属性が良い」とされます。

金融機関における、「属性が良い」と何が良いのか・・・

融資が受けやすい、または、融資金利が安い　などです。

当然、投資マンションにおいてのローンも然りです。

借り換えも非常に好条件を引き出すことも可能です。

そうなると、当然、借り換えしないと損　ということになります。