出口戦略　＝　売却　（損切の無い場合）

当社では、この出口戦略が一番不動産投資には大切だと考えます。

高額な新築を、高い金利で購入されている方は、購入時からＯＵＴと考えます。

ある程度の出口戦略がしっかりされておられると、ローン借り換えや買い替えなどが非常にスムーズに行動できます。

また、不良物件に対する対応など（借り換え、売却）も可能になります。

当社にご相談頂く多くのお客様は、この出口戦略が無茶苦茶です。
（東京オリンピックやマイナス金利、アベノミクスの影響で売却益を出せると思っている）

悲惨な目に遭っていることすら理解していない方もいらっしゃいます。

自己防衛、自己対策の時代である事の認識が必要です。

投資マンションのローン借り換えは、オーナー様自身ではなかなか難しいものです。

ご相談頂くお客様の中には、「戦略なしで手あたり次第金融機関に打診する」という方もいらっしゃいますがそれは逆効果です。

ある程度、投資マンションに間口が広い金融機関の選定、事前交渉、審査、というように戦略が必要です。

当然、物件の収益性、お客様の属性が整っているのが大前提ですが。

当社では独自の金融機関の開拓により、地方銀行の提携も強化しており、今までは見向きもしなかった銀行とも交渉可能になりました。

マイナス金利の影響が暫く続くと思われますが、借り換えご検討のオーナー様は是非ご検討下さいませ。

誠に勝手ながら、

●　８月１０日（水）　～　８月１４日（日）　迄、夏季休暇を頂戴致します。

※その期間、メールでのお問合せは可能です※

お客様、お取引業者様にはご迷惑をお掛けいたしますがご了承下さいませ。

当社の事業紹介をさせて頂きます。（主要事業）

●中古マンションの販売
●中古一棟アパートの販売
●賃貸管理
●収益マンションの買い取り　（区分、一棟）
●ローン借り換えコンサルティング
●税務相談、法律相談、相続相談、などの総合コンサルティング　（士業提携）

主だった、事業内容です。

８月度のご相談、ご面談予約もたくさん頂戴しております。

投資マンションについてのご相談、ローン借り換え相談、何かお悩みがございましたら是非一度お問合せ下さいませ。

本日は３名の方のご相談です。（ＤＭからのご相談です）

●医師の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４２２０万円　　ローン金利　１．９％

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５９９０万円　　ローン平均金利　２．７％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（１戸中古）

　ローン総額　７３６０万円　　ローン平均金利　２．６５％

医師の方は、今後の不動産投資についてのご相談です。
東京の業者から新築を購入されましたが、「買ってくれ！」の営業がひつこく、毎月セールスに来られるみたいです。今後、関西圏や福岡の中古物件も検討したく、総合的なコンサルティングをご希望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
以前ご自身で借り換えを試されたみたいですがその時は成功しなかったみたいです。
新築物件の為、収支がマイナスです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと不良物件の売却をご希望です。
新築の利回りが悪いため、売却し、中古物件を購入したいとのご希望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　大阪３戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　１３９００万円　　ローン平均金利　３．０１５％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４２００万円　　ローン平均金利　３．５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
今までたくさんの販売業者に騙されたみたいで、かなり高額な新築マンションを購入されておられます。収支も悪く、毎月の負担金額を少しでも下げたいとのご要望です。

公務員の方は、売却ご希望です。
空室もあり、損切でも速やかに売却したいとのご要望です。

直近のローン借り換えの成功事例をお知らせ致します。

●区分マンション　６戸　　ローン総額　１１０００万円　　ローン平均金利　３．４％

　⇒⇒⇒　借り換え後　ローン金利　１．８％　（支払総額　２８００万円軽減）

●区分マンション　５戸　　ローン総額　９２１０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　ローン金利　１．６５％　（支払総額　８２０万円軽減）

●区分マンション　３戸　　ローン総額　４２４０万円　　ローン平均金利　２．６５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　ローン金利　１．６％　　（支払総額　４１０万円軽減）

●一棟アパート　２棟　　ローン総額　１９０００万円　　ローン平均金利　４．３％

　⇒⇒⇒　借り換え後　ローン金利　２％　　（支払総額　２５００万円軽減）

●一棟アパート　１棟　　ローン総額　８９００万円　　ローン金利　３．５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　ローン金利　１．８５％　　（支払総額　１０５０万円軽減）

７月度も過去最高お問合せ件数、ご面談件数、借り換え成功件数を更新致しました。

マイナス金利の影響もあって、区分、一棟の借り換えご相談が急増しております。

何度もお伝えさせて頂いておりますが、ご相談頂く皆さまが借り換えが成功する訳ではありません。

物件評価やお客様の属性などの判断になりますので、当然、債務超過の方、返済不良の方は難しいです。

最近の借り換え事例としましては、

●区分　年利４．５％　⇒　年利１．３％
●一棟　年利３．５％　⇒　年利１．８％

で借り換えに成功された方もいらっしゃいます。

ご年齢の制限もありますので、借り換えをご検討されておられる方はお早めにお問合せ下さいませ。

また、売却相談、賃貸トラブル相談、売買トラブル相談、不動産コンサルティング、相続税対策相談なども、士業の方々との提携により幅広い対応が可能ですので宜しくお願い致します。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５０９０万円　　ローン平均金利　２．７５％

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京　４戸　（１戸中古）

　ローン総額　６２２０万円　　ローン平均金利　２．９７５％

公務員の方は、売却のご希望です。
しかし、色々な業者で査定をされましたが、希望金額では処分が難しいみたいです。
やはり高額な新築物件を購入されてしまったのが原因です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の収支が悪く、マイナス金利の効果で借り換えを成功させたいとのご希望です。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　東京２戸　大阪６戸　（全て新築）

　ローン総額　１３９００万円　　ローン平均金利　２．３５％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５２２０万円　　ローン平均金利　２．７６％

●民間企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３３４０万円　　ローン平均金利　２．９％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
先日、ご自宅の購入の際に、投資マンションのローンが多すぎるとのことで希望金融機関が使えなかったみたいです。購入時には、担当者から「自宅や開業時の借り入れに関しては全く問題ない」と聞かされておられました。今後、ご開業も検討されておられる為、売却をご希望されておられます。

上場企業ご勤務の方は、新築物件のみ借り換えご希望です。
新築物件が２戸で毎月約１万円のマイナスの為、何とか収支０円迄改善したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、街頭アンケートで新築物件を購入されたみたいです。
「毎月の負担はない」「税金も無税に出来る」などのセールストークがありましたが、所有され約１年経過後に家賃も下がり、調べると還付額も年々減少するとのことで、購入されたことを後悔なさっておられます。売却も検討したが、負債が残る見積もりの為売却は困難な状態です。

一棟アパートやマンションを購入し、１年経過後に家賃が大幅にダウンした！

というようなご相談が最近増えてます。

そもそも、購入時の利回り（賃貸状況）は本当だったのか・・・

レントロールだけで判断したり、販売業者のシミレーションだけで判断したりと確認ミスの為に騙されておられるケースも存在します。

一棟物の利回りは業者によって調整される！

この事実は知っておられた方が良いですね。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　５１１０万円　　ローン平均金利　３．４％

ローン借り換えご希望です。
大阪のとある販売会社より、「当社の物件を購入して頂ければ、東京の物件を高値で売却します」と言った条件で大阪の新築マンションを購入されました。
しかし、その約束は反故にされ、結局は収支の悪い物件を買わされただけになってしましました。３戸とも収支がマイナスの為、何とか借り換えを成功させたいとのご要望です。

高額な新築物件を購入されておられるオーナー様の多くは、ほとんどが値引きで購入されておられます。

価格の５％～２０％くらいの値引き率です。

しかも、キャッシュバックの条件付きのケースもあり、もうめちゃくちゃな販売手法です。

それでも販売業者の利益は確保できるので、考えれば相当な粗利率の物件であると言えます。

利回りが悪いのもその為でしょう。

高額な物件をほぼフルローンに近い条件で今はローンの取り組みが可能です。

それは、単純に融資条件が緩和されただけで、お客様の信用が増した訳ではありません。

一棟アパートや一棟マンションのローン借り換えのご相談もお受けさせて頂けます。

しかし、最近、当社でお受けするほとんどのケースが借り換え不可での回答になっております。

何故か？と申しますと、物件そのものの評価価値（担保評価）がお客様のローン残債とは程遠く、所謂、評価割れの状況だからです。

ご相談の中には、露骨に業者に騙されているケースや、不正融資によって取得されておられる事例もあり、コンプライアンス違反が多く散見されます。

その様な場合は当然、借り換えも出来ませんし、数年経過後には家賃も下がり、リフォーム代金などの負担金も増え、維持管理出来なくなるオーナー様も増加しております。

今一度、ご自身の契約内容の確認や、今後の計画をシミレーションして下さい。

お困りの際は是非当社迄ご相談下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（１戸中古）

　ローン総額　４２９０万円　　ローン平均金利　３．４％

●医師の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　大阪５戸　（全て新築）

　ローン総額　１３２００万円　　ローン平均金利　３．１５％

上場企業ご勤務の方はローン借り換えご希望です。
新築物件の収支が悪く、購入されたことを後悔なさっておられます。
売却もご検討されましたが、金額が全く合わず売却は諦められました。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
３年前にご友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、還付金も減り、家賃も下落し、毎月の収支が大きな負担となられておられます。
借り換えを検討しておきたいとのご要望です。