出口戦略　＝　売却

不動産投資においては最も大切な要項です。

この出口戦略も無い状況で、高額な新築物件の購入は自殺行為と言っても過言ではありません。

では、東京、関西、九州ではどこが良いのか？

当然、東京です。

関西、九州で「勝つ」為には、高利回りの中古物件を、低金利で購入しなければいけません。

また、東京都内と言ってもどこでも良いわけではありません。

文京区、渋谷区、新宿区、中央区、港区、千代田区はやはり人気エリアで中古市場でも高値で取引されております。

今まで当社でご相談お受けさせて頂いたケースでは、関西の新築を複数件、福岡の新築を複数件、しかも、その区分の収支を改善するために、一棟アパートを購入するといったオーナー様もいらっしゃいますが、中々借り換えが困難です。

出口戦略の判断ミスは将来的に大きな損失を被る可能性大ですね。

８月度も当社過去最高ご相談・ご面談件数を更新致しました。

当然、借り換え成功も過去最高件数の更新を致しました。

ご相談頂戴致しました方々、誠に有難うございました。

本日から９月ですが、少しづつ金融機関の不動産投資に対する融資の潮目が変わりつつあるように感じております。

ある地方銀行では、●●●銀行からの借り換え案件は一切ダメといった条件もあり、２、３年前に物件を購入されたオーナー様が返済不能になり、不良債権になってしまっていると聞きます。
（当社に頂くご相談内容とリンクしております）

特に、一棟アパートを購入された方が、数年で家賃が下がったり、リフォーム代、修繕代金の負担増で返済不能になられているケースです。また、賃貸管理会社からのサブリース金額をいきなり下げられてしまい、収支マイナスに転じてしまった方もおられます。

サブリースに関してのトラブルも増加していることを考えると、悪徳な販売会社、管理会社が多く存在している状況だと思われます。

９月度もたくさんのご予約を頂戴しておりますが、まだまだ空きがございますのでお問合せお待ちしております。

医師の方々からのご相談が相変わらず多いです。

相談内容としては、

●区分をたくさんご所有され毎月の負担が大きい
●一棟アパートを購入したが金利が高い
●悪徳業者に騙された

など、大まかにはこの３つです。

確かに、医師の方は金融機関からの評価は抜群に高く、非常に簡単に融資がおります。

しかし、いくらでも融資が付くかと言えば当然そうではありません。

利回りの悪い高額な新築物件をたくさん所有したり、過剰な融資（債務超過）を受けているケースは、いくら医師の方でも借り換えはＯＵＴです。

販売業者は融資額ＭＡＸまで購入させようとしてきます。

融資が可能だからと言ってドンドン買い増しをされると、今後、色々なローンの局面で不具合が生じてきますので健全な借り入れ内容、金額を守らないといけませんね。

お蔭様で、ご相談、個人面談の件数が８月に入り急増しております。

ご相談の性質上、必要書類がお揃いになられていらっしゃる方から順にご相談をお受けしております。

お客様によっては、金融機関の選定に少々お時間を頂くケースもありますがご了承下さい。

●区分のローン借り換え
●一棟のローン借り換え
●不動産投資のコンサルティング
●悪徳業者に騙された
●不良物件のご売却

など、お困りの際は是非一度ご相談下さいませ。

区分の収支改善の為に、中古のアパートを購入される方が多くなってます。

当社にもかなりの件数の「借り換えご相談」がありますが、ほとんどの方が、騙されている、認識が甘い方々ばかりです。

例えば、物件価格約１億円、年利３．５％、３０年ローン、で購入された方がいます。

毎月家賃６０万円　－　ローン支払い４３万円　＝　手残り１７万円

上記だけの数字バランスを考えると、区分に比べれば断然良いという判断になりますが、ここで考えなければいけないことは、

●固定資産税
●長期修繕計画

これらを考えると、毎月１７万くらいのキャッシュフローでは、少々厳しい感じと思いませんか？

しかも、家賃の下落予想などもある程度視野に入れると、私個人の意見では怖くて買いません！

安易な判断で　「１億円の負債」　は重すぎますね。

昨今、このサブリース契約についてのトラブル事案がかなり増えております。

●解約できない
●解約違約金が高い
●サブリース金額も下がる

など、オーナー様にとれば大きな出費となるケースがほとんどです。

物件販売時には、家賃滞納などが無いので一見オーナー様に有利な条件と思われがちですが、当社ではあまりサブリースはお勧め致しません。

そもそも立地の良い物件であれば、空室期間は極めて少ないですし、礼金も取れる契約が多いことからサブリース契約を選択されますとオーナー様の収入が減少してしまいます。

当然ですが、賃貸管理委託契約の中身もしっかりと確認してからお任せされた方がトラブル防止に繋がります

投資マンション業者で悪徳業者は存在致します。

「高値で売れますよ！」

いまだにこのようなセールストークを使い、販売している業者もあります。

当然、詐欺になる可能性が高いです。

騙された！　と感じたら即行動。

ずるずると日にちだけが経過してしまうのが一番いけません。

売却、借り換え、賃貸管理変更などしなければいけないことがたくさんあります。

東京の不動産バブルの終焉が始まっているかもしれません。

ここ２、３年で価格も上がり、金融機関における、不動産に対する融資金額も過去最高金額に達しました。

このまま、イケイケドンドンが続くとは考えられません。

当社で提携させて頂いている金融機関の担当者からも、そろそろ厳しめな審査になるかも知れないので、新規顧客、借り換え顧客はお早めにと言われております。

このマイナス金利の波に乗らない方は、大きな損害です。

当社では、北海道～沖縄の方々にまで個人面談をさせて頂けます。
（ご相談無料、交通費などは当社負担）

しかし、お客様によっては個人面談が不要の方、面談してもお役に立てない方などもいらっしゃる為、全ての方にはお会いできません。

面談時には、詳しい物件資料などが必要な為、お客様のお手間をお掛けする場合もございます。

日ごろからの関係書類の整理はこまめにしておく必要があります。

昨日もご相談者の中には、明らかな「詐欺」で新築マンションを購入させられた方がいらっしゃいました。

おそらく、潜在的な「詐欺行為」によって物件を購入された方はまだまだ数多くいらっしゃるはずです。
（お客様自身が気付いておられない、または、知らないところで行われている）

その様な行為によって購入された方は、当たり前ですが、「後悔」しかありません。

そのせいで、借り換えが出来なかったり、毎月の支払いに困窮したり、とかなり危険な状況に陥るケースがほとんどです。

少しでも被害を最小限に抑える努力は当然オーナー様がしなければいけませんが、何をしたら良いのか？、どうすれば良いのか？、分からないと思います。

その様な方でも、当社であれば、士業の方々との連携により、収支改善、不良物件の売却などのお役に立てることもあります。

「ローンの借り換えをします！」

「でも、当社の物件を購入して頂ければ・・・」

などというセールスをお受けされておられるオーナー様がいらっしゃいます。

結論から言いまして、悪徳？な様な気がします。

なぜならば、新規で物件を購入するということは負債を増加させることになります。
負債が増えれば当然審査が不利に働きます。
順番的にまず、借り換え。
借り換え成功後、物件購入となるのがセオリーです。

「まずは当社の物件を購入してもらわないと・・・」
というセールスは悪徳？と思った方が良いのではないでしょうか。

本日から日曜日迄、現在１１名の方のご面談予約を頂戴しております。

●投資マンションのローン借り換え
●アパートのローン借り換え
●悪徳業者に騙された
●中古マンションのコンサルティング
●売却相談

など、色々なご相談内容になりそうです。

８月の残りも面談予約がほぼ一杯の状況です。

９月は今のところまだまだご予約受付中ですので、お問合せお待ちしております。

先日、ご相談頂いた医師の方の借り換え事例をお知らせ致します。

●３９歳　投資マンション　東京４戸　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１５１００万円　　ローン平均金利　３．１％

約７年前から「節税」「年金作り」として新築を購入されてこられました。
最近、空室や家賃の下落、還付金の減少などで負担が増加し、売却も検討されておられました。
先日、ある地方銀行で借り換え成功され、

●年利　１．６％　　総支払金額の軽減額　約３９００万円

の軽減に繋がりました。

このように、医師の方は金融機関からの評価も高く非常に借り換えなどにも有利に働きます。
これからは、収支が大幅に改善したので、中古物件を購入していきたいとおっしゃって頂いております。

当社を通じて、投資マンションの借り換えをされるお客様の金融機関の選定は、お客様から情報を頂戴してから決定致します。

お客様の事情、

●物件の所在地
●お客様の属性

などによって変わります。

申し訳ございませんが、今後、お電話にてお問合せを頂くお客様にはその場では金融機関の選定が出来ないのでお答えを控えさせて頂きます。

お蔭様で、当社の信用性が高まり、色々な金融機関を使える状況です。

過去に借り換えに失敗された方も、一度、お問合せ下さいませ。

夏季休暇中のお問合せの対応は順次させて頂いております。

たくさんのお問合せを頂いておりますので、少しこちらからの連絡が遅くなる方もいらっしゃいますがご了承下さいませ。