長年お付き合いさせて頂いております、弁護士の方より、相続税対策をお考えのお客様をご紹介頂きました。

約２億円ほど不動産でお使いになられたいみたいで、大きなタワーマンションより、小規模の物件を複数欲しいとのご要望です。

最近は良質な中古物件も値上がりしており、若干利回りは低下してます。

当社では、オーナー様から直接買い取りもさせて頂いておりますので、市場に出回っている物件よりかはお安くご提供できます。

悪徳な新築販売業者は、「毎月の負担（収支マイナス）を３年間、こちらで負担します、その後売却してください」などのセールストークで販売している業者も存在します。

要するに、毎月のマイナスは全くなしで、３年後には売却して清算してくれ、という内容です。

しかし、落とし穴があります。

それは、３年後の売却価格が不透明です。（新築はかなりの損切になります）

騙された方々は、「３年後にはローン残で売れるものと思っていた」「売ってくれるものと思っていた」とおっしゃいますが、このようなトラブルでよくあるケースは、

●担当者が退職して分からない、知らない、関係ない
●相場では売ります（仲介する）が、ローン残高で買うとは言っていない
●裁判でもなんでもして下さい

このような言い訳？で逃れます。

購入したオーナー様は多額の借金が残り、３年後は毎月のマイナス負担がのしかかります。

キャッシュバックで誘うセールスには特に要注意ですね。

本日、明日、明後日の３日間で、８名のご相談予約を頂いております。

皆様、「ローン借り換え」のご相談になりそうです。」新築マンションをご所有されておられる方、一棟アパートをご所有されておられる方、悪徳業者に騙された方など、ヘビーなご相談もありそうです。

ローンの借り換えを検討する時には、負債総額を下げる為、不良物件の売却も一緒に検討された方が良いです。

「新築マンションは売却出来ない！（売却値が安い為）」という問題に直面しますが・・・

ご相談を頂くオーナー様の中には、「販売会社が５年後には値上がりしますと言ってた。売却して利益を出して、他の物件の繰り上げ返済をして下さいと言われた」

というようなことを本気で思っていらっしゃる方がいます。

結論、「値上がりは絶対にしません。」（新築時の価格より高く売れるという事）

投資マンション（１Ｒ、１Ｋタイプ）に関しては、家賃収入が上がらない限り（収益がＵＰ）、中々値段に反映されません。

また、アベノミクス、オリンピックやマイナス金利、海外投資家の購入など、色々な不動産においてのプラス情報はありますが、投資マンションの場合の売却益を出すことは難しいです。

不確実なセールストークに騙されて購入してしまうと、毎月マイナスが生じ、今後の借り換えや処分時に大きな悪影響を与えますので気を付けましょう。

最近流行りの、●●●銀行を使ったアパート経営

ネット広告やセミナーなどで活発に宣伝されています。

しかし、実際、得をされているオーナー様はいるのでしょうか？

当社にもたくさんの、この●●●銀行を使ったアパート経営のご相談が来られますが、皆さま、騙されておられる様な方ばかりです。
（どのような騙しなのかはコメント控えます）

購入当初（約２年）は、きちんと？手残りもありましたが、数年経過後に、家賃金額が下がる、サブリース金額が下がる、リフォームや修繕費の出費が増えるなどで、かなりの損失を被ってしまい、最悪のケースを招くというようなことが起こっております。

気安く経営できるほど、一棟物件は簡単でないということが言えます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　６６１０万円　　ローン平均金利　２．３５％

●公務員の方　４８歳　投資マンション　東京４戸　大阪２戸　福岡１戸　（４戸新築）

　ローン総額　１０２００万円　　ローン平均金利　３．３５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で、４年くらい前から新築マンション投資をお始めされました。
「税金対策に使えるから」との理由で購入されましたが、思っていたほど節税にはならず、税務署からの呼び出しなども頻繁にあり、売却して清算したいとのご要望です。
今後、ご開業なども検討されておられる為、速やかに売却で動きたいとのご希望です。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
ご本人様曰く、「東京の新築販売会社に騙され、高額な新築と高い金利で中古物件を購入させられた」とおっしゃっておられます。
契約時にキャンセルの申し込みをされたらしいのですが、販売会社から、「もうやめれない。今やめると違約金が発生します」といわれ渋々購入させられたみたいです。
クーリングオフ期間であるのにも関わらず、それを妨害するかのような行為があったみたいです。何とか、借り換えを成功させ、収支改善を図りたいとのご希望です。

本日は４名の方のご相談です。（満員です）

皆様、ローン借り換えのご相談でした。

新築の区分を購入された方、中古一棟を購入された方、ご相談内容はほとんど同じです。

「騙されたかもしれません」と、おっしゃっておられました。

毎月の収支に関しても、年々負担額が増加し、しかも、還付金額も減少しております。
「毎月の返済額がマイナスになれば売ればいいのです」とセールスされておられたらしく、売却査定をされると、ローン残金よりマイナス３００万円ほどの損切でしか売却出来ないみたいです。

高額な新築マンションは、「購入した時点で失敗」ということが堅調に表れているケースでした。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　８２１０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

●公務員の方　３７歳　投資マンション　大阪２戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　５９７０万円　　ローン平均金利　２．７９５％

上場企業ご勤務の方は、約４年前に友人のご紹介で新築物件を購入されました。
購入当初は金銭的負担はなかったみたいですが、家賃が下がり、リフォーム代などの負担が増え、今では、毎月約３万円ほどのマイナスとなっております。
収支改善の為に借り換えをご希望されておられます。

公務員の方も借り換え希望です。毎月約２万円ほどのマイナスが生じ、不良物件の売却も検討されましたが価格が折り合わず、借り換えをご希望です。
今では、新築物件ではなく中古物件を購入しておけば良かったと後悔されておられます。

不動産投資と言っても、色々なカテゴリーに分かれます。

簡単に分析すると、

●利回り判断　　新築区分　＜　中古区分　＜　中古一棟

●リスク判断　　中古区分　＜　新築区分　＜　中古一棟

では、数値で見ていくと、

新築区分　⇒　利回り　３％　～　４％
中古区分　⇒　利回り　５％　～　８％
中古一棟　⇒　利回り　５％　～　１０％

となります。

中古一棟がなぜリスクが大きいかというと、「出口戦略」が立て辛いからです。
価格が大きくなる分、売却先が限られてしまい間口が小さくなる為です。
しかも、区分とは違い、色々な費用負担責任が多くのしかかり、毎月のキャッシュフローはプラスだが年間通すと全く手残りがない、または、マイナスといったっ事が起こります。

最近は、この中古アパートのご相談が非常に多く、「その属性で良く買いましたね。（買えましたね）」、「その情報がないのに買いましたね」という方もいらっしゃいます。

その点、良質な中古区分に関しては、リスク少なく所有出来ますし、出口に関してもスムーズに対応可能です。

ハイリスクハイリターン（中古一棟）、ミドルリスクミドルルターン（中古区分）、ハイリスクローリターン（新築区分）、どれを選択するかはお客様次第ですが、分析すると答えは見えますね。

高額な新築物件は、ご売却する時にはかなりの損切（金銭的負担）を覚悟しなければいけません。

例えば、新築時２０００万円（大阪）　家賃７００００円　の物件を購入したとします。

約１０年後に一体いくらくらいで売却出来るのかという問題です。

もし仮に家賃が下がらないと仮定しますと、良くて１３００万円～１４００万円が妥当な金額ではないでしょうか。

当然、家賃が下がっていれば、価格も下がります。

売却時に、ローン残がいくら残っているのかで、損切金額が確定しますが、おそらく１５００万ほど残っていることになります。（３５年ローンで仮定）

この場合、購入時（買った瞬間）、「損確定」となる為、投資としては✖です。

新築の出口戦略として、いかに将来的な損失を減らすかは、購入時、どれだけ値引きさせ、利回りを上げないといけないということになります。

自己資金（頭金）を使い、新築を購入するなんてことは、大きな間違いです。

最近、当社の近くで、「税金に対するアンケートをしております、協力お願いします」と、女性の方から声をかけられました。

新築投資マンションの販売会社が行っているみたいで、顧客情報集めの為に、携帯番号や年収、家族構成、勤務先などを記入させられます。

キャッチセールスや名刺交換、アンケート商法など、色々な販売方法で新築マンションを販売しているみたいです。

購入された方は果たして得をされておられるのか・・・

疑問です・・・

いつも賃貸付けでお世話になっている業者様から、投資マンションのオーナー様をご紹介いただきました。

新築マンションを６戸ご所有されておられる公務員の方で、収支が悪い為借り換えをしたいとのご要望です。

今まで、販売会社に騙された過去もある為、慎重に進めたいとのご要望です。

購入時、「節税」のメリットを感じ購入されましたが、約７年ほどで節税効果が無くなり、年々負担も増加しているみたいです。

最近は、本当にアパートご所有の方からの借り換え相談が増えました。

面談させて頂きますと、ほとんどの方が、「リフォーム代や修繕費の概算計画」がない為、おそらくどこかのタイミングでキャッシュフローが年間マイナスになるのだろうと感じます。

例えば、各部屋の中の設備状況（３点ユニット、電熱器など古い設備）、エレベーターのメンテナンス費用、清掃依頼、など項目を上げればたくさんあります。

それらの計画的な積立は、当然、オーナー様がしなければいけません。

物件を購入前に、それらの知識もなく、販売会社の言われるがままを信用した為に、所有し続けることが出来なくなり最悪の結果を招くというオーナー様も数多くいらっしゃいます。

「こんなことなら区分のままで良かった」と言わない様に、まずは事前調査が大切です。

９月もたくさんのご相談、ご成約を頂きました。

マイナス金利の影響もあり、かなりの確率でローン借り換えが成功しました。

この状況がまだまだ続くとは言えませんが、比較的、投資物件においては柔軟に対応出来、遠隔地や担保評価割れの物件においても借り換えが出来ております。

当社では、これから投資物件の購入を検討されておられるお客様や、売却をご検討されておられる方、売買トラブル、賃貸管理トラブル迄、幅広く対応させて頂けます。

全国のお客様に対応可能ですので、投資マンションでお困りの際は是非一度、お問合せ下さいます様お願い致します。

※これから年末に向かい、毎年ご相談が急増致しますので、面談ご希望の方はお早目のお問合せをお願い致します※

投資マンションのローン借り換えは、マイホームローンの借り換えとは性質が違うため、簡単には成功しません。

しかも、「とりあえず打診する」といった行為も、否決になった場合、他の金融機関も信用情報端末により、「他社で断られている」ということも分かってしまう為、あまりお勧めしません。

投資マンションの場合は、根回しや他のローン整備などが必要になります。

中々、サラリーマンの方や公務員の方でプロパーローンを使える方も少なく、どうしても当社のようなコンサルティング会社、販売会社を挟まないと難しいのが現状です。