本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　８２９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京２戸　（全て中古）

　ローン総額　３３１０万円　　ローン平均金利　１．９％

●公務員の方　３９歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン金額　１７１０万円　　ローン金利　２．５％

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約１０年ほど前から新築物件ばかりを購入されてこられました。
現在毎月約９万円ほどのマイナスがあり、空室やリフォーム時の負担が増加しております。
売却も検討されましたが、希望金額では売れず、借り換えも試されましたが成功しなかったみたいです。新築ばかりを購入されたことを後悔なさっておられます。

上場企業ご勤務の方は、関西の中古物件をお探しされておられます。
東京の中古価格が高騰しており、利回り低下気味なので、大阪の中心地で購入したいとのご要望です。

公務員の方は、昨年に「街頭アンケート」をきっかけに新築物件を購入されました。
金銭的な負担はないと聞かされて板みたいですが、購入して半年で空室になり、家賃も下がってしまったみたいです。「完全に騙された」とおっしゃっておられます。
売却か借り換えで何とかマイナスを少なくしたいとのご要望です。

投資マンションを所有しているが返済が非常に困難になってしまいました・・・

このようなオーナー様もいらっしゃるかと思います。

その場合、

●返済をＳＴＯＰし、競売などで処分される
●遅れながら返済し続ける
●売却によって借り入れを無くす
●借り換えによって収支改善する
●法的手続き（債務整理や自己破産）で処理する

など、色々な方法がありますが、所謂ブラックリストに載ってしまう事は誰しもが避けたいと思います。

しかし、現実はそんなに甘くなく、自己資金がない為に売却が出来ない、債務超過の為、返済不能の為、借り換えが出来ないなどの理由で、法的手続きを免れない方がほとんどです。

そうなられる前に、今一度、ご自身の不動産投資を見直すことが大切です。

毎月の収支、年間の収支、ローン内容、賃貸管理委託契約、繰り上げ返済、売却など、年末に向けて一度検討されることをお勧め致します。

「昨年であれば借り換えが出来たのに・・・」と思うご相談者の方も多く、せっかくの利益を逸してしまう事もあります。

当社にご相談頂くお客様の大半が、「新築物件をご所有されておられる方々」です。

ではなぜ新築物件をご所有されておられる方々ばかりのご相談が多いのか・・・

●不動産投資がどういうものなのか分からずに購入した
●値上がりする！　などのセールストークに騙された
●「節税目的」で購入したが、節税に使えなかった

など、やはり知識不足でスタートされた為に失敗した方が多いです。

中には、医師の方、上場企業の方など高属性の方も多く、その様な方々の中に、新築区分を５件、６件、７件と数多く購入させられた方もいらっしゃいます。

不動産投資で成功するスキーム、出口戦略等、専門家でしか分からない情報、知識、色々な情報を持って購入しなければ必ず失敗するといっても過言ではありません。

１０月もたくさんのご相談、ご面談を頂き誠に有難うございました。

お蔭様で過去最高件数のご相談、ご面談、ご成約（販売、借り換え、コンサルティング）を頂き感謝申し上げます。

また、お役に立てなかったお客様には大変申し訳ございません。

今後の金融市場の動向や、不動産市場の動向などでは、お役に立てることもあるかと思いますのでその際は宜しくお願い致します。

当社と致しましては、相変わらず、

●ローン借り換え相談
●不良物件の売却相談
●中古物件のご紹介

などの依頼が大変多く、ローン借り換え相談においては、かなりの可能性で成功へとコンサルさせて頂いております。（返済不良、負債過多の方はＮＧ）

これから年末に向けて、お忙しくなる時期だと思いますが、是非、お早めにご検討下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン総額　１６２０万円　　ローン金利　２．１５％

●公務員の方　５３歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　（３戸中古）

　ローン総額　８２２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

上場企業ご勤務の方は、１年前に、アンケート商法で新築を購入されました。
大阪駅前で、若いサラリーマンに「年金についてのアンケート」と称し、アンケートに答え、それからずるずると物件購入に向けての話が進んでしまったみたいです。
当初、「負担は全くない」「還付金も毎年３０万円ほど返る」と聞かされていましたが、毎月約５０００円マイナスで、しかも税金の還付も年々減少することを最近知り、ご本人は騙されたを思っておられます。何とか、負担が少なく処分出来ればをお考えされておられます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
中古で購入された物件のローン金利が高く、期間も短い為収支が悪くなっておられます。
定年までには、何とか収支改善させ、安心して所有できるようにしたいとのご要望です。

投資物件の借り換えを当社ではコンサルティングをさせて頂いておりますが、区分より一棟アパートの方が借り換えは難しいです。

なぜなら、金融機関によって審査基準が違い、評価の出し方が全く違うからです。

一棟アパートの融資をすごく積極的に扱う某地方銀行からの借り換えは、ほとんどの場合が評価割れしてしまい、多額の自己資金が必要になってしまいます。

先日も、約１５０００万円ほどの借り換えをコンサルさせて頂きましたが、他の銀行の評価が１００００万円しか出ない為、借り換えを断念しました。

このように、一棟アパートのローンは金額が大きくなる為、借り換えに成功すれば非常に大きなメリットがありますが、なかなか某地方銀行の融資からの借り換えとなると現実的には難しいのかもしれません。

本日は医師の方のご相談をお受け致しました。

●３９歳　投資マンション　大阪５戸　神戸３戸　京都１戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　１５９００万円　　ローン平均金利　３．２３％

研修医時代から、「節税目的」で購入されてこられました。
しかし、年々家賃の下落や空室、リフォーム代の負担が増加し、年間でのマイナスが約１００万円以上となってしまいました。
少しでもマイナスを下げる為に、ご自身で金利交渉されましたがうまくいかず、当社にご相談頂きました。
属性を生かして何とか早急に借り換えを成功されたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　５０歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　（１戸中古）

　ローン総額　７８００万円　　ローン平均金利　２．７５％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　３６２０万円　　ローン平均金利　２．８７％

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月収支マイナスが約４万円ほどあり、何とか収支改善を図りたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、中古物件の購入をご検討されておられます。
現在の金利も高い為、借り換えも出来ればローンもまとめたいとお考えです。

高属性の方は、非常に良い条件でローンを取り組むことが出来ます。

投資マンションにおいては、年利１．２％～の金利もあり、借り換えなどにおいても有利に働きます。

しかし、返済不良やカードやキャッシングなどのお借り入れがあるとＯＵＴですが・・・

ネット広告や書籍などで、

「サラリーマンをリタイヤする為に不動産投資」

「専業主婦でも資産〇〇億円の不動産投資」

この様な広告をよく見かけますが、非常にごく一部の方が成功されているだけで、多くの方は失敗しているのが現状です。

一部の成功者事例を、あたかも同じようにすれば成功する！、かのような広告の出し方には疑問を覚えます。

時期、価格、自己資金、物件、業者、ご自身のタイミング、色々な状況はめまぐるしく変わります。

サラリーマンの方は、「本業あり機」であることを忘れてはいけません。
うまく属性を生かし、運用すれば、不労所得を１５万円くらい確保することは決して難しくありません。

本日も医師の方からローン借り換え、売却のご相談を頂戴致しました。（当社のお客様からのご紹介です）

●３９歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１６８００万円　　ローン平均金利　３．２３％

毎月の収支マイナスが約１０万円出ており、何とか収支改善を図りたいとのご要望です。
過去に長期に渡り空室もあった為、家賃を下げざる得ない状況になりマイナスが増加した模様です。売却も検討しており、何とか負担少なく不良物件を手放せればとお考えです。

不動産所得がある方は、確定申告が義務です。

しかも、Ｈ２６年度から白色申告者に対しての帳簿付け義務が強化されている為、経費の水増し？が非常に危険な行為となっております。
（悪質な場合は７年間さかのぼり申告のやり直し、延滞金、重加算税などもかかります）

区分所有されているオーナーの方は、ほとんどの方が帳簿付けをされていないと思います。

当社にも、「税務対策」などのご相談もありますが、節税目的でご所有されていること自体が間違いなので返答に困ります。

領収書、帳簿付け、これらのめんどくさい行為に対する対価（利益）はありますか？

特に高額な新築マンションをご所有されている方に問うてみたいです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　神戸１戸（全て新築）

　ローン総額　７２２０万円　　ローン平均金利　２．９７６％

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５０９０万円　　ローン平均金利　３．１５％

　中古　一棟アパート　　ローン金額　８８００万円　　ローン金利　４．１％

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
６年ほど前から新築マンションを購入されてこられましたが、収支が悪く毎月の負担額も増加傾向にあります。何とかご自身で借り換えを検討されましたが、うまく成功されなかったみたいです。物件選びや金利の事などあまり分からずに購入してしまったことを後悔されておられます。

民間企業ご勤務の方も借り換えご希望です。
区分の収支改善の為に、アパートを購入されました。
しかし、家賃の下落、リフォーム代、共用部分の修繕、固定資産税、これらの出費が多く、今では年間マイナスになってしまっておられます。
このままでは、維持することが困難な状況になってしまうので、早急に借り換えを成功させたいとのことです。

本日は２名の医師の方の個人面談です。（ご友人同士）

お二人とも、ローン借り換えや不良物件のご売却のご相談です。

約８年ほど前に、大阪の販売会社から新築マンションを、「節税対策」を目的に購入されました。

お一人は６戸、もうお一人は７戸ご所有されておられ、毎月約１０万円ほどの収支マイナスが発生しており、リフォーム代、固定資産税などの出費も多く、年間相当な金額のマイナスです。

今では、ほとんど「節税効果」もなく、購入されたことを大変後悔されておられます。

今後マイホームの購入や開業資金の調達などもあり、今のうちに借り換えや売却を検討したいとのご要望です。

最近は、特に、不動産投資に関するＷＥＢ広告を見かけるようになりました。

サラリーマン、公務員、年収〇〇〇万円～買える、といった広告や、年収〇〇〇万円でも１億円、２億円の資産形成が可能です、などの様なアパート経営の広告も見かけるようになりました。

いとも簡単に儲けが出るような、「おとり広告？」「誇大広告？」と感じてしまう内容の広告も存在します。

「不動産投資は簡単には儲けられません！」　これが当社の結論です。

では、なぜなのか？　

物件の目利き、出口戦略、ファイナンス戦略、賃貸管理戦略と色々なことを数値化し、分析しなければいけません。

ましてや、販売会社の言いなり？で購入している様では絶対にダメだと言えます。

それは、区分でも、アパートでも同じです。

甘い判断では、失敗する、損する、可能性大です。

投資物件を選ぶ時、最寄駅から〇分

というような広告を必ず見ますよね。

注意しなければいけないのは、その最寄り駅が主要駅なのかどうか・・・

主要駅からなのか、マイナー駅からなのかは全く評価が違ってきます。

当然、賃貸重要も大きく変わり、売却価格などにも大きく影響を及ぼします。

また、最寄り駅から１０分以内は絶対条件です。（当然近ければ近い方が良いです）

近年の投資用新築物件は立地が悪くなってきている傾向にあります。（建築コスト高騰などの影響）

高額な新築物件で、しかも、立地条件が悪い物件は要注意です。