お蔭様で１２月はほぼご相談、ご面談予約が埋まっております。

これからのシーズン（確定申告前）は非常にお問合せが急増し、急なご対応が出来ないことも多々ございます。

ご相談の際は、お早めにお願い致します。

※ローン借り換えは毎月金融機関の審査方法や金利なども変化しますのでご了承下さいませ※

１１月度も当社ご相談件数、ご面談件数とも過去最高件数のお問合せを頂戴致しました。

ローン借り換え成功件数も更新致しました。

お役に立てなかったお客様も多くいらっしゃいました。申し訳ございませんでした。

ご相談内容としては、

●ローン借り換え　（区分、一棟）
●売却相談
●投資マンションコンサルティング
●「騙された！」などの相談

が圧倒的に多いです。

これからの季節、確定申告のご相談も増加します、当社では、税理士のご紹介などもさせて頂けます。

師走になり、何かとお忙しい日々が続きますが、年に一回くらいはご自身の不動産投資について見直しをする良い機会かもしれませんね。

立地が悪い物件を購入してしまうと最悪です。

立地が悪いとは・・・
●最寄り駅からから１０分以上離れている。（希望は５分以内）
●主要駅までのアクセスが不便
●住環境が悪い
●土地が悪い
●近隣に同じような投資マンションが乱立している

などです。

では、立地が悪い為に起こる問題
●売却価格が安い
●賃貸が付き辛い
●家賃の下落
●空室が増えるので入居者の属性が悪くなる
●ローン借り換えに際し不利になる

などです。

最近でも、借り換えご希望の医師の方で、立地が悪い為借り換え不可となられたお客様がいらっしゃいました。
ご本人は、遠隔地のマンションだった為、立地や土地勘が無く、営業担当を信用し高額な新築マンションを購入してしまいました。

このように、立地が悪いマンションは最悪です。どこかのタイミングで損切覚悟で売却されることをお勧め致します。

新築マンションを一切お値引きなしで購入されておられるオーナー様は非常に少ないと思います。

オーナー様の中には、価格の２０％の値引きや、キャッシュバックというような形で購入されておられる方もいらっしゃいます。

どうしてそんなに値引けるのか・・・

答えは、販売会社の利益がかなり乗っており、値引きあり気の価格設定だからです。

その為に、利回り低下、買主様の毎月の負担が生じてしまいます。

本日は２名の方のご相談です。（お二人とも当社のお客様からのご紹介です）

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪５戸　神戸４戸　東京４個　（全て新築）

　ローン総額　２２９００万円　　ローン平均金利　２、６５％

●医師の方　４１歳　投資マンション　大阪６戸　京都２戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１６２００万円　　ローン平均金利　２，８７５％

お二人ともご友人のご紹介で約１０年前から新築マンションを購入されてこられました。
「節税目的」で購入されてこられたらしく、最近、節税効果も減少し、空室問題、リフォーム代などの負担も増加しております。
売却も検討されておられますが、金額が全く合わずです。
借り換えなどのコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪３戸　京都３戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１３１００万円　　ローン平均金利　３．０１５％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（中古）
　
　ローン総額　４２２０万円　　ローン平均金利　２．１％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京２個　（新築）

　ローン総額　４４９０万円　　ローン平均金利　３．５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　６７００万円　　ローン金利　４．１％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年ほど前から新築物件の購入をされてこられました。
「節税目的」で購入されましたが、年々節税効果もなくなり、空室もあり、年間負担額が増加しております。売却も検討されましたが希望金額では全く売れず、借り換えで収支改善したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、関西圏の中古マンションを検討されておられます。
当社のお客様からご紹介を頂戴し、リスク分散としてご検討頂きました。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
区分の収支改善の為に中古アパートを購入されましたが、購入後約１年で収支が極端に悪化し、このままでは区分も含め維持できないとのことです。
何とか、売却か借り換えを成功させたいとのご要望です。

投資マンションを購入される際、「金利上昇」をリスクと捉えられておられる方は非常に少ないと感じます。

現在は、マイナス金利の影響もあり、超異常な低金利ですが、将来的にこのまま続くとは考え難いです。

ローンは長期で組まれる方がほとんどです。

その間、必ず金利は変化します。

金利上昇リスクを回避する方法は一つです。

計画的な繰上返済しかありません。

「金利が上がれば経費計上も増えるので節税に使えます」といったセールスを使う輩もいますが、オーナー様のマイナスになる事には変わりありません。

その為には、毎月のキャッシュフローがきちんと出る物件を購入しないいけません。

●「キャッシュバックします」（現金差し上げます）

●〇年後には高値で売れます

●収支改善に一棟買いませんか？

●ローン借り換えしますので当社の新築を購入してください

●あなたの物件を〇〇〇〇万円で売ります

など、オーナー様にとって非常にうまい話しには必ずトゲがあります。

当社にもそのようなお話を信用してしまい、騙された方のご相談も非常に増加しております。

全てが全て騙しとは言えませんが、オーナー様においては常に冷静な判断が必要ですね。

投資マンションローンはマイホームのローンとは性質が全く違う為、個人様ではなかなか融資が付きにくい一面があります。（プロパーローン）

それは、販売会社と金融機関との提携ありきの商品なので、個人の方が借り換えしたいと申込されても、門前払いといったケースが多いかと思います。

また、販売会社によっても融資金利が違ったり、使える金融機関も違います。

当社では、北海道から沖縄にお住まいのオーナー様へもご紹介出来る、投資マンションローンがあります。

しかも、借り換えに対しても、地方銀行との提携強化によって幅広く対応させて頂けます。

最近は、年利１．２％で借り換え成功されたオーナー様もいらっしゃいました。

投資マンションで騙されてしまう方の特徴として、短期間に次々に新築物件を購入しておられます。

過去に、１年の間に１５件もの新築物件を購入させられたオーナー様のご相談を受けたこともあります。

全てが、「騙し」とは言いませんが、普通の感覚ではありません。

販売会社も購入されるお客様も異常と言えます。

「毎年、確定申告の時期になるとセールスされて困る！」

という方もいらっしゃるのではないでしょうか・・・（特に医師の方）

きちんとしたプランがない投資は必ず失敗致しますのでご注意を！

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　福岡１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６０９０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

●歯科医師の方　４２歳　投資マンション　横浜３戸　（全て新築）

　ローン総額　５９９０万円　　ローン平均金利　３．４％

●公務員の方　５４歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　（３戸中古）

　ローン総額　５８２０万円　　ローン平均金利　３．１５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
約５年前に友人の紹介で新築を購入されました。数年で家賃が下がり、収支もマイナスになってしまいました。

歯科医師の方も、ローン借り換えご希望です。
３年前に友人の紹介で新築を購入されました。
「キャッシュバックがある」と言われ購入されましたが、毎月の収支マイナス、税金負担、空室、リフォーム代負担などでキャッシュバックのお金を使い果たし、このままでは、年間で大きな負担増となるので借り換えを成功させ収支改善させたいとのご要望です。

公務員の方は、売却ご希望です。
ご本人様は、販売会社に「騙された」とおっしゃっておられます。
「家賃は下がらない」「５年後には高値で売れる」などと言うセールスで購入されました。
このまま所有し続けたくはないらしく、少しでも高値で売却したいとのご要望です。

不動産投資の失敗とはどういう状況の事を言うのか？

●毎月のキャッシュフローがマイナス
●売却したいが売るに売れない（ローン残金が多い為）
●空室が多く、安定した収益が無い
●購入時の頭金などの費用が回収できない
●不良物件を購入したが為に、追加購入できない、マイホームが買えない
●ローン返済できず自己破産した

など、色々な「失敗」があります。

では、なぜ失敗するのか？

その答えは、一つです。　

「買ってはいけない物件を買ってしまったからです」

例えば、高額な新築マンションもそれです。

利回りの低さ、出口戦略のない投資は必ず失敗致します。

根本的に不動産投資はコツコツするものです。

転売によって利益を求めたり、「節税」といった様なうまい話しで買ったりするものではありません。

毎月出るキャッシュフローで繰上返済をしたり、追加購入の資金に充当したりと、将来においての不労所得をいかに早く手にするかが目的であります。

また、余剰資金があるのであれば、普通預金、定期預金といった様なタンス預金に近い状況で運用するのではなく、中古物件の購入資金にしたりしている方がはるかに良い運用益が出ます。

株やＦＸといった様な運用も一つですが、ハイリスクハイリターンと言える商品で安定的に利益を得るのは難しいと思います。

当社のお客様で、３８歳の方で毎月キャッシュフロー１０万円（ローン総額６２００万円）という方もおられます。

このお客様はコツコツと計画性を持って１０年ほど前からスタートされた方です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５１００万円　　ローン平均金利　３．３５％

●民間企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京２戸　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　８８６０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の収支がマイナスの為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、売却ご希望です。
約５年ほど前から新築を購入されてこられましたが、最近、空室が続き、かなりの金銭的負担が発生しております。無計画で始めてしまったことを後悔されておられます。

投資物件を扱う色々な販売会社が、「医師向けの投資不動産コンサルティング」されておられます。

しかし、中には、悪徳な業者が存在するのも事実です。

当社でも、医師の方のご相談が圧倒的に多いのですが、失敗されておられる方の特徴は、「無計画」であったという一言に尽きます。

販売会社をまるっきり信用し、半ば言いなりの様に購入されてしまったという方です。

「節税」「年金」「保険」このメリットや、いつか高値で売却出来るなどのセールスで購入されておられます。

現実は、どんどん家賃も下がり、空室も増え、リフォーム代の負担も増加し、「節税」もなくなります。
金食い虫になっても、売却出来ずに所有し続けることになられます。

当社では、今後のコンサルティングとして、
●出口戦略
●賃貸管理
●ローン借り換え
などを主軸に長期的なアドバイスをさせて頂けます。