新年あけましておめでとうございます。

本年もどうぞ宜しくお願い致します。

※お休み中に頂きました、お問合せは順番にご対応させて頂きますのでしばらくお待ちください※

誠に勝手ながら、年末・年始、下記の通りお休みとさせて頂きます。

●１２月２７日（火）　～　１月４日（水）　迄

　５日からは通常営業となります。

メールでのお問合せ、ご相談は受付可能ですので宜しくお願い致します。

お客様、お取引業者様にはご迷惑をお掛け致しますがご了承下さいませ。

本日からの３連休で１０名くらいの方のご面談予約を頂戴しております。
（年内最後のご面談となります）

ほとんどの方が、「ローン借り換えのご相談」です。

中には、悪徳な業者に騙された方もいらっしゃいます。

最近は、区分の収支改善の為に一棟アパートを購入される方も多く、数年経過すればそのアパートも収支悪化し維持できないというご相談が増加しております。

利回りが低い、金利も高い、毎月マイナス、売却も出来ない、この状態のオーナー様は直ぐに見直しをかけないといけないと思います。

不動産投資をされておられるオーナー様は、そろそろ領収書の整理や帳簿付けの整理を頑張ってされる時期ではないでしょうか。

近年、投資マンション所有者に対する「経費」などのチェックも厳しくなっているなと感じます。

経費、特に雑費をいい加減？に計上し、還付金の水増しを目論んでおられる方、それは違法です。

「節税目的」で新築マンションを購入されておられる方、きちんとした確定申告は義務ですので勘違い無き様に。

不動産ローンが過去最高金額を更新しております。

また、マイナス金利の影響で、投資マンションローンの金利も安くなり、うまくローンを活用すれば賢く資産運用が出来る時代です。

しかし、この状況が年明けも続くとはなかなか言えません。

融資の焦げ付きや自己破産者の増加などの懸念もあり、おそらく融資の締め付けが始まると言われております。

賢いローン借り換えで収益ＵＰを目指しておられるオーナー様、毎月の収支がマイナスでこのままでは不安があるオーナー様、是非、一度ご相談下さい。

１月のご面談予約もたくさん頂戴しております。

このままだと、現在ご相談を頂戴しても２月下旬までご面談が難しいかもしれません。

長期金利の動向や、金融機関の不動産融資に対する締め付けも感じる様になっておりますので、借り換えのご相談はお早めにお願い致します。

また、税務相談、法律相談も各専門家が対応させて頂けますので宜しくお願い致します。

投資マンションの場合、「買ってはいけない物件」は存在します。

●大手デベロッパーの販売物件だから大丈夫
●金額が安いから大丈夫
●融資が付くから大丈夫
●今賃貸付きだから大丈夫
●物件名に誰もが知ってる地名が入ってるから大丈夫

決して大丈夫ではありません。

当社では、中古マンションを販売していることから、色々なデベロッパーの物件を扱うことが非常に多いです。
その中でも、このエリアは、このマンションブランドは、新築の時は良いが中古になるとダメというケースがあります。
当然、売却なさる場合に大きく金額に影響が出る為、築５年後には新築時の半分くらいの価格でしか売れないといった状況になります。

この、「買ってはいけない物件」をご所有されておられる方は、借り換えなども少し難しくなるケースもあります。

先日、「全国賃貸住宅新聞」において、衝撃的？な見出しの記事がありました。

「業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」

ギクッと思われる方も多いのかと思います。

要するに、レバレッジを効かせて購入された方（区分、一棟）、しかも、融資利率が３、５％以上という状況の方。

購入当初は良かったもののわずか数年で収支悪化、毎月赤字、固定資産税、リフォームや修繕費の捻出も出来なくなり・・・破産、というシナリオです。

当社でも、同じような状況の方からも多数ご相談頂きます。

皆様、融資が付いたから良い物件と思っておられませんか？
良い値段で売却出来ると思っておられませんか？
何とかなると思っておられませんか？
今後の金利上昇に耐えられますか？

など、勘違いによって（騙されている）、借り換えのチャンスや売却のチャンスを逸脱することも多々あります。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４５３０万円　　ローン金利　２、５７５％

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　福岡１戸　（１戸中古）
　ローン総額　７４８０万円　　ローン平均金利　２、８３５％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪５戸　（全て新築）

　ローン総額　７６２０万円　　ローン平均金利　２、３７５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
昨年、不動産セミナーにご参加され新築物件を購入されました。
現状では、毎月約１万円のマイナスの為、収支改善をしたいとのご要望です。

公務員（教員）の方は、ご売却希望です。
販売会社に騙されたらしく、高額な新築物件を購入させられてしまいました。
不良物件をなんとか売却したいとのご要望です。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で約３年前に新築物件を購入されました。
しかし、年々節税効果もなくなり、家賃も下がり、収支が悪化しております。
何も分からずに不動産投資を始めてしまったことを後悔されておられます。

１２月もたくさんのお問合せを頂戴しております。

（お陰様で１２月中の個人面談予約は全て埋まっております）

お問合せのほとんどが、「ローン借り換え」のご相談です。

最近では、区分１、２％～　、　一棟１、５７５％～　　の借り換え成功事例もございます。

いつまでも、マイナス金利は続きませんので、少しでも物件の収支改善をお考えでありましたらお早めにご相談下さいませ。

また、当社では、

●中古物件の販売、管理
●ご売却相談
●税務相談
●投資不動産コンサルティング

など、ありとあらゆるご相談に専門家が対応させて頂けます。

投資不動産を扱う企業がここ数年増えています。

新築区分、中古区分、一棟物など様々です。

中には、かなりの費用をかけて、ＷＥＢ広告、派手なパンフレット、ＤＶＤなどの販促物を豪華に作っていたり、有名芸能人を使いＣＭをしたりと、過熱気味な様に感じます。

それらの経費は当然、買主様から頂く利益で成り立っている為、当然価格に反映されております。

良質な情報、良質な物件を扱い続けることは非常に難しく、大きな企業（経費をたくさん掛ける企業）になればなるほど、扱いたくない物件を販売せざる得ないことも多くなりますね。

当社での、最近のローン借り換えの成功事例をお知らせ致します。

●医師の方　４０歳　投資マンション　８戸　

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、６％　（総支払金額の軽減　２３００万円）

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　３戸

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、５７５７％　（総支払金額の軽減　８２０万円）

●公務員の方　４８歳　投資マンション　６戸

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、８５％　（総支払金額の軽減　６６０万円）

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　２戸

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、５７５％　（総支払金額の軽減　７３０万円）

　　　　　　　　　　　　　　　一棟アパート　

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、６％　　（総支払金額の軽減　１６６０万円）

今後は、長期金利の上昇も予測される為、このような借り換えも中々難しくなる可能性もあります。
収支改善！　何とか借り換えを成功させたいというオーナー様は是非お問合せ下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　５６６０万円　　ローン平均金利　３、１３％

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４３８０万円　　ローン金利　２．１５％

医師の方は、ローン借り換えやご売却のご相談です。
約１０年前にご友人の紹介で新築物件を購入致しましたが、年々家賃が下がり収支が悪化しております。ご自身でも借り換えを試されましたが成功せず、売却も検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、当社のお客様からご紹介を頂きました。
友人のご紹介で新築マンションを購入されましたが、借り入れ総額が大きく不安になられておられます。毎月約２万円のマイナスである事から借り換えをご要望されておられます。

購入時の金融機関の審査と借り換え時の審査は全く違います。

比較的物件購入時の審査の方がかなり緩いです。

借り換えと一口に言っても、区分や一棟、築何年、構造など非常に条件の縛りがあり、中々受付さえも難しい方が多いと思います。

また、販売会社との提携商品の場合は、お客様ご自身でのお申込みも出来ない為、融資条件の良い金融機関を紹介してもらわないとダメなケースも多いです。

当社では、年利１．２％～　の購入ローン、借り換えローンもあり、一棟においての借り換えも年利１．５７％くらいでの借り換えも成功されておられるオーナー様もいらっしゃいます。

当社にもたくさんの、「路上アンケート」で新築物件を購入した！

という方からのご相談を頂きます。

●なんとなく購入してしまった
●何年後かに高値で売れると聞いた
●毎月負担は０円だ、と聞かされていたが、リフォーム代や税金などでマイナス
●「節税効果」があると言われたが調べてみれば結局損になる

など、中には短期間に複数戸の物件を購入された方もいらっしゃいました。

東京、大阪ではいまだにこのような「悪質な販売セールス」が存在し、国民生活センターなどでも苦情、クレームが多いみたいです。

やはり、不動産投資に知識の無い方が騙され、知識のある方は全く騙されておりません。

「うまい話し」が路上に転がっているはずはないのに・・・