本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４３歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１３２００万円　　ローン平均金利　３、１５％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　４９１０万円　　ローン平均金利　２、６７５％

●公務員の方　５０歳　投資マンション　大阪２戸　神戸２戸　京都１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６１００万円　　ローン平均金利　２、４２％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在の収支が悪く、空室もある事から、何とか負担を減らしたいとのご要望です。
売却もご検討中とのことです。

民間企業ご勤務の方は、売却希望です。
家賃の値下がりがあり、利回りも悪化しました。速やかに売却したいとのご要望です。

公務員の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴しました。
ローン借り換えをご検討されておられます。
新築で購入された物件の収支が悪く、マイナスの為、借り換えを成功させたいとのことです。
以前にご自身で金融機関と交渉されたらしいですが借り換えや金利引き下げは出来なかったらしいです。

「投資物件の売却時期はいつが良いですか？」

と頻繁に質問を受けます。

一概には言えませんが、築年数が価格を決める大きな要素となる為、築年数には気を付けていた方が良いですね。（ここではあえて言いません）

また、現在の賃貸管理状況（サブリースなのか、集金代行なのか）も価格を決める要素になります。

●オリンピックぎりぎりで売却
●もう少し景気が良くなったら　（なにを基準としているのかは不明ですが）

などの理由で売却を躊躇されておられるオーナー様は、気を付けないと大きな損になるケースもやってきます。

先日、お客様より、

「東京の新築業者から物件買ってと言われている」

「購入すれば〇〇〇万円キャッシュバックがあるみたい」

と、セールスを受けているとの事です。

価格は２６００万円、家賃は７７０００円、ローン金利は３、１７５％　だそうです。

結論、全くダメ。　利回り低すぎ、金利高すぎ。

このように、東京の新築区分は利回りが低下しております。（関西が高いという訳ではありませんが）
当社にご相談頂く多くの方は、この「新築区分」をご所有されておられる方々です。

甘ーいお話しには必ずトゲがあるものですね。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　（中古２戸）

　ローン総額　５２７０万円　　ローン平均金利　２、３７５％

●歯科医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　７２１０万円　　ローン平均金利　３、０５％

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　福岡１戸（３戸中古）　
　ローン総額　５０９０万円　　ローン平均金利　２、６２５％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
今後も中古物件の買い増しを検討されておられる為、今のうちに借り換えを成功させていとのご要望です。

歯科医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年前に「節税目的」で新築マンションを購入されましたが、節税効果もあまりなく、年間マイナスが増加している状況です。信用できる不動産業者が少ないとおっしゃっておられ、友人のご紹介で当社をお知りになられました。

公務員（教員）の方は、不良物件の売却と借り換えご希望です。
空室の物件があり、売却したいとのことですが、希望金額では売れず、ローンの支払いだけされておられます。少しでも高く売却したいとのご要望です。残った物件は借り換えをご検討です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　３．０２５％

●公務員の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　５５３０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で約１０年ほど前から新築マンションを購入されてきました。
しかし、月々のマイナスが大きく、節税効果も無い状態です。
売却もご検討されましたが希望額では売れない為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
新築マンションの収支が悪く、マイナスの為、借り換えご希望です。
今後も、東京、大阪で中古マンションを購入していきたいとのご相談です。

投資マンションのローン借り換えは簡単には出来ません。

販売会社の属性、物件評価、お客様の属性、この３点での審査となります。

いくら物件が良くても、販売会社がＮＧだったり、「立地」が良いと言われ購入したが立地がＮＧだったり、収益力（家賃）が低いなど、色々な理由で断られことも少なくありません。

投資マンションの借り換えは、審査の前に、前もっての金融機関との事前交渉や書類のご準備が必要になります。

手当たり次第に、ローン審査に出す！　どこかの金融機関が通れば良し！
というような無計画な行動は不利益になるケースが多いので注意です。

一棟収益アパートの融資がやはり厳しくなっております。

当然、借り換えに関しても同様です。

あれだけイケイケだった某地方銀行も締め付けてきてます。

その理由としては、

●金融庁からの通達　（審査について）
●事故者（延滞や破産、整理など）の増加

などが主な理由です。

今後、増々この様なお客様は増加するでしょう。

アパートをご所有されておられ、今後の家賃の下落、空室が心配だ、修繕計画が全く整っていない、管理会社のサブリースが安すぎる、などのご相談も是非、当社にご連絡下さい。

当社に、「ローンの借り換え」でご相談頂くお客様の中には、完全に販売業者に騙されているケースも見受けられます。

契約書類を拝見すると一目瞭然のものもあれば、手の込んだケースもありますので、素人のお客様は分かるはずもありません。

一番厄介なのは、完全に騙されているのにも関わらず、販売業者を信用しきっている？（騙されていることを受け入れたくない）お客様です。

「東京オリンピックの頃は高値で売れる！」
「数年後には低金利で借り換えしてもらえる！（借り換え出来ると聞いている」

などというものが大半です。

確実に高値で売れるならそもそも販売会社は自社保有するでしょう・・・
数年後に借り換え出来る証拠がない。（出来ませんでしたとならぬ様に覚書などありますか？）

少し考えれば、少しアドバイスできる人がいれば騙されなかったにの・・・と思ってしまいます。

確定申告時期が近付いておりますが、一度、ご自身の不動産投資について見直す良い時期なのかも知れませんね。

昨日と本日で６名の方のご相談をお受け致しました。
（２月度のご面談予約もほぼ埋まりました）

皆様、ローン借り換えを中心としたコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

お客様の中には、完全な法律違反、業法違反行為で購入させられてしまった方もいらっしゃいました。

「このままでは数年度には破綻する（破産）」といった方もおり、非常に深刻な状況です。

今回ご相談頂いたお客様皆様のお役に立てることは難しいかも知れませんが、精一杯ご対応させて頂きます。

※当社のスケジュールの都合上、お日にち変更頂いたお客様にはお詫び申し上げます※

収支の改善をお考えであれば、ローンの借り換えが有効です。

投資マンションのローンは変動金利の商品が多いので、当然、今後、金利の上昇リスクはぬぐい切れません。

しかし、一定期間でも収支改善し、安定したキャッシュフローを受け取れる様になれば、繰り上げ返済の原資を作り出すことが出来ます。

５年周期でローンの見直しをし、その時代に最適なローンを選択していくことはオーナー様にとっては非常に大切なことです。

「勢いで新築マンションを購入してしまった！」

「なんとなく損し無さそうだから購入した！」

「ある業者に騙された！」

など、色々な購入後に分かってくる問題を抱えておられるオーナー様はたくさんいらっしゃると思います。

では、その様な状況になられたらどうすれば良いのか？

●契約書類や関係書類の整理　（交付されていない書類は取り寄せる）
●ローン完済迄のシミレーションをしてみる　（年収が下がったら、家賃が下がる、空室、リフォーム）
●出口戦略を立てる　（現在の売却価格、数年後の価格）
●ローンの見直し
●弁護士に相談　（詐欺などのケース）

まずは上記を検討してください。

当社では、このようなケースのお客様のご相談もお受けさせて頂きます。
（場合によっては弁護士のご紹介などもさせて頂きます）

相談したくてもどこにすればよいの？　と思っておられる方は是非当社迄ご相談下さい。

お役に立てる様、最大限の努力をさせて頂きます。（ご相談は無料です）

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン金額　１７７０万円　　ローン金利　２．３％

●公務員の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５７２０万円　　ローン平均金利　３．４％

民間企業ご勤務の方は、昨年、不動産セミナーにご参加され新築マンションを購入されました。しかし、２か月前に空室になり、家賃保証に切り替えされたみたいですが、手数料が高い為、収支が悪化し、今では毎月１万円のマイナスです。何とか収支改善し、今後は中古マンションを購入していきたいとのご要望です。

公務員の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で新築マンションを購入されたみたいですが、金利が非常に高い為、マイナスが大きく出ております。ご自身でも借り換えを試されましたが成功せず、諦めておられました。
毎月のマイナスが無い状態で所有していきたいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４２８０万円　　ローン金利　２．８５％

●医師の方　３２歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６７２０万円　　ローン平均金利　２．６５％

●公務員（教員）の方　５３歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　９３４０万円　　ローン平均金利　３．０５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご希望です。
友人のご紹介で新築マンションを購入されましたが、リスクをあまり把握していない状態で購入されたみたいです。現在は毎月1万円ほどのマイナスですが、今後、家賃の下落、空室、リフォーム代負担などを考えると何か対策をしたいとのご要望です。

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
研修医の頃から「節税目的」で購入されましたが、新築マンションのリスクを知り、数年で節税には使えないと知り、騙されたと感じていらっしゃいます。
売却か借り換えでリスク回避を検討したいとのご要望です。

公務員の方は、借り換えご希望です。
家賃が下がり収支も悪化しております。
マイナス金利の影響で良い条件で借り換え成功させたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４３歳　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　１２２００万円　　ローン平均金利　３．１５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９５００万円　　ローン金利　４．５％

●公務員（教員）の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５６２０万円　　ローン平均金利　２．６６５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
１０年ほど前に新築マンションを「節税」目的で購入されましたが、年々家賃が下がったり、空室も多くなり、年間の負担額が増加致しました。節税効果も年々減少し、何とか収支改善を図り中古アパートを購入されました。しかし、このアパートも家賃の下落や設備投資の負担が増えこのままでは維持できない状況です。
何とか売却や借り換えで負担を減らしたいとのご要望です。

公務員の方はローン借り換えのご相談です。
新築物件の金利が非常に高いです。何度かご自身でも借り換えを検討されましたが成功しなかったみたいです。

新年早々たくさんのご相談を頂戴し、誠に有難うございます。

ほとんどの方が、「ローン借り換え」のご相談です。

当然、審査が必要になり、皆様が容易に借り換え出来るとは言えません。

条件等でお断りせざる得ないお客様もいらっしゃいます。

また、来月には確定申告も始まりますので、ご相談、ご面談のご予約はお早目にお願い致します。

※毎年、確定申告時期にはお問合せが急増致しますのでご対応が遅くなる可能性があります