本日は３名の方のご相談です。
（本日はヘビーなご相談が続きます）

●医師の方　４５歳　投資マンション　大阪４戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２２００万円　　ローン平均金利　３、０２５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　４、１％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　３４８０万円　　ローン平均金利　２、８７％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　６７００万円　　ローン金利　４、５％

●公務員の方　５２歳　投資マンション　東京４戸　大阪３戸　福岡３戸　（４戸中古）

　ローン総額　９７７０万円　　ローン平均金利　２、９５５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約１０年くらい前から新築マンションの購入をされてきました。
しかし、年々収支が悪化し、とある業者に相談すると、「東京の物件を購入し、数年後に売却益を取り、大阪の物件の処分にお金を使えば・・・」と提案され、東京の新築区分を購入しました。更に、その業者から、「キャッシュフローの出るアパートを買って、貯金しましょう」と勧められてこちらも購入してしまいました。
現在は、全ての物件がマイナス収支になり、このままではローン破綻の可能性もある為、何とか回避できる方法を模索中らしいです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご要望です。
一棟アパートの金利が非常に高く、キャッシュフローも悪いです。
今後も中古マンションの購入も検討されておられます。

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご希望です。
とある業者から不良物件も購入させられ、しかも、手付金詐欺にも遭い、このままでは破綻しかねない状況です。
キャッシュで購入した物件もある為、速やかに整理に動きたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４８歳　投資マンション　大阪３戸　東京２戸　（３戸新築）

　ローン総額　７０８０万円　　ローン平均金利　２、８７５％

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　７９２０万円　　ローン平均金利　３、１５％

　一棟　中古　アパート　　ローン金額　７８００万円　　ローン金利　４、５％

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月の収支がマイナス４万円ほどあり、今後、家賃の下落、リフォーム代の負担などを考えると今のうちに収支改善したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築区分の収支改善の為に一棟アパートを購入されましたが、こちらも空室や修繕費の負担などで収支がマイナスになってしまいました。今冷静に考えれば、この一棟アパートは騙された感じがありこのままではローン破綻しかねない状況です。

悪徳業者は存在します！

全ての業種に言えることだと思います。

不動産の場合は、被害金額が大きくなる為、本当に死活問題に発展してしまいます。

では、業者に騙された場合どうすれば良いのか・・・

●弁護士に相談する
●売却に動く
●借り換えなど収支改善に動く

どの選択でも早めに行動されることをお勧め致します。

過去にも悪徳業者が違法な販売手法で高額な物件を売り、家賃も振り込まずにドロンした、という様なご相談もお受けしたこともあります。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３５歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　６３７０万円　　ローン平均金利　２、２５％

●民間企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京２戸　福岡１戸　（１戸中古）

　ローン総額　５０９０万円　　ローン平均金利　２、８７５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約５年前から新築マンションを購入されてこられました。
しかし、最近、色々不動産投資についてお調べされると、新築マンション投資は全くダメなことに気付き、このままでは大きな損失になられると思い、借り換えや売却をご検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の利回りが悪く、毎月の収支もマイナスの為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。

当社にご相談頂くお客様の中には、「無免許業者から購入した」事例もあります。

セールスや商品説明、重要事項説明や売買契約なども全て無免許業者（書類上の売主は免許業者になっている）から受け、高額な投資マンション、一棟アパートを購入された方々です。

約３か月ほど前にご相談を受けた方は、自己破産の申請をされました。

家賃が入金されず、その無免許業者や賃貸管理会社が逃げ、ローンが支払えなくなったみたいです。

このように、「無免許業者」がまだまだ暗躍しております。

売買契約書や重要事項説明書の売主が知らない会社名になっている場合は、違法性が強いです。

何か問題が起きる前に解決しておいた方が良いですね。

投資マンションのローン借り換えは、手助けをする企業によって条件は違ってきます。

当然、受付出来る金融機関も違ったり、同じ金融機関でも企業によって金利が違ったり、お客様には理解し難い物なのです。

「借り換えします！」と言って、期間延長させた当面のキャッシュフロー改善を勧められたり、お客様が分からないところで共同担保に取られていたりとトラブルが多い業者も多々ございます。

実質金利の引き下げが出来なければ、借り換えの成功とは言えません。（総支払金額の軽減）

当社では、北海道～沖縄のお客様までご相談可能です。
しかも、投資物件自体の所在地も問いません。

金利が高くて困っている、悪徳な販売業者に騙されたなどのご相談は是非一度お問合せ下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（２戸新築）

　ローン総額　９２８０万円　　ローン平均金利　２、８７％

●公務員の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　６１４０万円　　ローン平均金利　２、９６５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
ご本人様は、「業者に騙された」と思っておられ、購入後３年後には買い戻すという約束があったみたいです。しかし、販売業者が逃げてしまい、お約束が履行されることはありませんでした。収支がかなり悪い為、借り換えで収支改善をしていきたいとのご要望です。

公務員の方は、業務提携頂いております税理士の方からのご紹介です。
新築マンションをご所有されておられる為、利回りが悪く、思う様な利益が上がっておりません。「節税」「年金」「保険」目的で購入したが、今では後悔なさっておられます。
長期的にコンサルティングをさせて頂きます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　９９２０万円　　ローン平均金利　２、８５％

●公務員の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４２８０万円　　ローン平均金利　３、３５％

医師の方はローン借り換えご希望です。
約５年前に「節税目的」で新築マンションを購入されました。
利回りが悪く、毎月の収支がマイナスの為借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

公務員の方はローン借り換えご希望です。
金利が非常に高いので収支がマイナスです。
過去にご自身で借り換えを検討されましたが出来なかったみたいです。

２月もほぼご相談・ご面談の予約が埋まっております。

ほとんどのお客様は「ローン借り換えのご相談」です。

昨年末あたりから少しづつではありますが、金融機関の融資審査も厳しくなり、特に一棟物の融資が通りにくくなっております。

今までみたいにイケイケではなくなりますので、ご相談はお早目にお願い致します。

１月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

誠に有難うございました。

投資マンション（区分）、投資アパートの借り換えのご相談が圧倒的に多いですが、最近は、色々な士業の方々から、販売のご紹介なども増え、良質な物件の仕入れが足りない状況が続いております。

当社では、東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡の物件はもちろん、札幌、仙台、埼玉、広島などの物件も取り扱いしております。

物件の選定は非常に厳しく行っている為、販売用物件の確保が難しくなっております。

区分、一棟物件をお持ちのオーナー様、業者様、物件情報ございましたら是非宜しくお願い致します。

（最短３日で決済致します。全て現金での決済致します）

そろそろ確定申告シーズン到来です。

当然の事ですが、「確定申告は正しくするのが当たりまえ」です。

ましてや、雑費を水増ししたり、架空経費を作ったり、家賃収入金額をごまかしたりは違法です。

領収書の保管や帳簿付けが厳格になっておりますので、安易な判断での申告はしないほうが賢明です。

業者任せにしたりなど問題外です。

特に医師の方で、「節税目的」で購入されておられるオーナー様は大きなしっぺ返しが無いようにきちんと申告しましょう。

未だに、「アンケート商法」らしき方法で、高額な新築マンションを購入させる業者がいるみたいです。

国民生活センターや消費者センターなどでは数年前から問題になっていますね。

東京でも、大阪でも、京都でも、神戸でも、福岡でも、主要駅前で若い営業マンに声をかけられます。（当社の社員も博多駅で若い女性営業マン？に声をかけられました）

アンケート業務をアウトソーシングしている業者もあるみたいです。

「税金についてのアンケートにご協力下さい」
「クオカード差し上げますのでアンケートにご協力下さい」
「年金についてのご意見聞かせて下さい」

など、色々な声掛け方法があるみたいです。

一度アンケートに答えると、営業電話が頻繁にかかってきたり、名簿化され名簿屋に転売されたり、親切心でアンケートに応じられた方には何ら得はないかと思います。

当社にも、その様なきっかけで新築物件を購入された方からのご相談も増加しております。

年始から金融機関の審査基準が厳しくなっています。

具体的に、属性的に問題の無い方が融資不可になったり、自己資金の条件が付いたり、借り換え案件が通らなっり、と潮目が変わってきてます。（特に一棟アパート案件）

このように、少しづつですが不動産に対する融資を締め付けて来ておりますので、新規購入を検討されておられる方、ローン借り換えを検討している方はお早めにご対応が良いかと思います。

金利に関しても、おそらく少しづつではありますが上昇していくことが予想されます。

「レバレッジを効かせる」

「低金利の時代はローンをうまく利用する」

「借りれるだけ借りる」

という様なセールス文句をよく聞く様になりました。

しかし、「借金は借金でしかありません」

投資物件の場合（特に新築マンション）、売却時の価格はお客様が思っている以上に下がります。

この相場感が無かったが為に、騙されて高額な新築マンションを購入させられたオーナー様のご相談が後を絶えません。

どのようなお客様にも、「適正なローン金額」というものがあります。
それを無視して貸す金融機関もよろしくないですが、それを知らずに借りるお客様にも責任はあります。

ご自身の借金は、ご自身で処理しなればいけない事は大前提ですが、まして、金融機関が助けてくれる、販売業者が助けてくれる、などということは一切ない！ということを認識しなければいけません。

投資物件の購入時に判断基準をご理解しないまま契約してしまうお客様がいらっしゃいます。

●毎月の収支だけで判断した
●今後高値で売れると営業担当から聞いた
●値引きしてくれた
●キャッシュバックがあった

などの理由だけで購入されてます。

投資物件を判断する時は、（簡単に言うと）

①立地
②利回り
③ローン金利

以上です。（細分化すればまだまだありますが・・・）

上記の①～③で判断すると、おのずと新築マンションは除外となります。

東京都内、大阪市内でも区が違えば金融機関の評価は全く違います。

まずは立地！　（遠方で分からない，土地勘が無い方は以前にリサーチしなければいけません）

この立地の判断を間違うと「売却時」に大きなマイナスになります。