本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　８３２０万円　　ローン平均金利　３、１５％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　京都１戸　（１戸中古）

　ローン総額　１０９８０万円　　ローン平均金利　２、８７５％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月約３万円のマイナスがあり、毎年マイナスが増加している為、収支改善したいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご希望です。
お客様曰く、悪徳業者に騙されて高額な新築マンションを購入させられたみたいです。
毎月の収支もマイナスの為、不良物件のご売却を早急に進めたいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　７９９０万円　　ローン平均金利　２、３５％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　４１００万円　　ローン平均金利　２、６５％

●公務員の方　４６歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６３８０万円　　ローン平均金利　２、８５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年前に新築マンションを購入されました。
しかし、家賃の下落、空室、リフォーム代の負担が増加し、売却をご検討されましたが、希望価格では売れず、収支改善の為に借り換えをご希望されておられます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
今後も中古物件の購入を検討されたおられます。

公務員の方は、物件の売却ご希望です。
毎月約３万円のマイナスが生じ、「こんなにマイナスになるとは思っていなかった」とおっしゃっておられます。
新築時、かなり高額で購入されておられる為、家賃の下落がマイナスの大きな原因と言えます。

当社では、投資用中古マンションの販売・管理もさせて頂いております。

物件をお探しの方から、「今、販売可能な物件何かありますか？」　と聞かれることがあります。

しかし、当社は、在庫を一切所有しないことを理念に経営している為、その都度、ご相談頂きましたお客様からヒアリング（希望利回り、希望金額、希望エリアなど）をさせて頂いてから仕入れしていくという手法をとっております。

従いまして、すぐに購入したい方などはお待ち頂く事もしばしばございます。

「安かろう、悪かろう」　では、買主様にとっては将来的に不利益になる事もありますので、仕入れにはこだわりを持ってさせて頂いております。

何卒、ご理解頂けます様お願い申し上げます。

当社にご相談頂くお客様の中には、

「なぜ購入したのかよく分からない・・・」

と、おっしゃる方もおられます。

案の定、損されておられる、騙されておられる方々ばかりです。

「販売会社が大きかった（会社規模）」　「たくさん販売実績があった」

など、そんなところで販売会社を信用してはいけないのに、高額な新築を購入させられています。（上場している、売り上げ〇〇億、設立〇年経過などの理由で購入物件を選定してはいけない）

なぜ、不動産投資なのか・・・

明確な理由が無く買ってしまっている方は一度ご相談下さい。

早いもので２月も今日で終わりです！

年明けから少しづつ融資審査の厳しさを多少味わってますが、来月は金融機関も年度末です。

最終の数字作りの為に甘めの審査になるかもです。

ローン借り換えや新規購入をご検討の方はお早めに！

４月からはまたまた厳しくなるのか、横ばいなのか、誰にも分りませんね。

最近めっきり増加した、「一棟アパートの借り換え相談」

特に、都心部ではなく、田舎の物件、茨城、群馬、栃木、福井、滋賀、熊本、などなど最近の相談です。

不良物件　＝　損失確定　となってます。

「キャッシュフローが出てますよ！」　「利回り１０％ですよ！」

などと、投資分析の出来ないお客様が、さも自分は失敗していない様におっしゃいますが、分析すると最悪です。

絶対にしてはいけない投資です。

当然、借り換えも困難となり、売却査定も大きな損切が必要、果たしてこのまま賃貸状況は安定するのか？、修繕、リフォームに一体いくらかかるのか？　考えるだけでゾッとします。

そんな物件をなぜ買うのでしょう？

●販売会社を信用している　（騙されているのに）
●金融機関の融資がついたから問題ないを思っている
●知識がないので毎月プラスならＯＫと思っている

このような感性の方が多いです。

購入されて２年、３年経過すると、見る見る収支が悪化し始めます。

お早目の対策をしなければいけません。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　４５５０万円　　ローン平均金利　２、３％

●公務員の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（２戸中古）

　ローン総額　８４３０万円　　ローン平均金利　２、４５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
最近、ご自宅の購入で金融機関に申し込みをされると、「投資マンションのローンが多すぎる」と言われ、泣く泣く自己資金で繰上返済をされました。
今後の事も考え、今のうちに借り換えし、早く返済をしていきたいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支がマイナスの為、少しでも借り換えで負担額を軽減したいとのご要望です。

新橋、新宿、大阪、福岡などの主要駅などで、「投資マンション業者のキャッチセールス」が行われています。

●税金についての簡単なアンケート
●老後、年金問題について

など、色々な切り口で歩み寄ってきます。

時には、ギャル風な女性営業マン、時には、若手フレッシュ営業マン

その様な営業手法をとっている会社は大いにして悪徳業者が多いのが実情です。

ローンを組めるだけ、短期間の間に、複数件購入させるのがやり口です。

キャッチセールスを毎日させられている営業マンは一体どんな気持ちでしているのでしょうか・・・

ローン借り換えの審査を行う際、金融機関は一体何を審査するのか・・・

①物件の所在地や収益性
②ご本人様の属性　（年齢、ご勤務先、ご年収、ご家族構成）
③その他の資産　（ご預金、有価証券、保険など）

重要なのは上記３点です。

この中でも、特に重要なのは、お客様のご年齢です。（動かしようのないことなので・・・）

特に、４０代と５０代では大きく借り換え審査は変わります。

「昨日誕生日で５０歳なった！」

みたいなことが起きると、本当に残念な結果になる事もあります。

お客様ご自身で、中々そのような金融機関の審査の中身まで知ることは難しいですが、本当にそのような「勿体ない事」が起きることもあります。

借り換えは少しでも早い段階で審査するのがおすすめです。

区分の投資物件は全国各地に存在します。

新築から中古、超築古（築３０年ほど）、色々な物件が存在します。

投資マンションをお探しのお客様から、「どこで買えば良いの？」　と質問をよく受けます。

当社の回答は、

「出口さえしっかりと計画出来るのであれば、あとは利回りで決める」　といった回答になります。

要するに、どこでもいいが、「出口戦略＝売却」、「安定利回り」が出るのであれば、あとはローン内容だったり、現状管理の問題だったり、を確認すれば成り立つという事です。

当社では、出口が安定している、「東京」「横浜」「京都」「大阪」「神戸」をご提案させて頂くケースが多いですが、過去には、「名古屋」「広島」「福岡」なども販売させて頂いたケースもあります。

不動産投資に関しては、色々な考え、戦略等ありますが、一番大切なことは、「ご自身の生活を豊かにする事」であり、「不安になられたり」「経済的な負担が増えたり」「精神的な苦痛があったり」そのような事が起きているのであれば、果たしてそれは成功、うまく運用出来ているとは言い難い物です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　東京１戸（全て新築）

　ローン総額　９９２０万円　　ローン平均金利　２、６５％

●上場企業ご勤務の方　３５歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　３３８０万円　　ローン金利　２、３５％

医師の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月の収支マイナスが約４万円ほどあり、借り換えで改善したいとのご要望です。
ご自身でも金利交渉されましたが成功しなかったみたいです。

上場企業ご勤務の方は、借り換えと関西圏の中古物件の購入を検討されておられます。
東京の価格が上昇している為、利回りや悪く、関西や福岡などで物件を購入検討されておられます。

毎年、確定申告時期は、ご相談・ご面談が急増致します。

（※ＤＭをお送りさせて頂いたお客様からのご相談も）

直ぐに対応出来ないケースもあります。

ご相談頂く前に、最低限の確認項目ですが、

●物件名とお部屋番号　（一棟の場合は物件名と所在地）
●各物件の売主
●現在、ローン残高と年利

上記３点はお知らせ頂かないと、こちらからのご提案が遅くなってしまいます。

毎月毎月、「投資不動産に対する融資締め付け」が行われているので、ご相談はお早目が良いかと思います。

当社にご相談頂く場合の順序をご説明致します。

①メールにてお問合せ下さい。

②お客様のご所有物件の物件調査　（物件や売主によっては借り換えＮＧとなる場合もあります）
③お客様のご属性のヒアリング

④借り換えなどに際し、必要書類のご準備

⑤ご面談　（当社から出張させて頂きます）　※無料

⑥金融機関への借り換え審査

⑦実行

となります。

ご相談はまずメールにて下さいます様お願い致します。

当社では、投資マンションの借り換え、ご売却、投資不動産コンサルティングなどをメインにご相談をお受けしております。

※ご相談は無料で、全国対応可能です。（ご相談内容によってはお受け出来ない場合もあります）

「現在の金利が非常に高い」

「毎月の収支が悪く大きくマイナスが出ている」

「空室が多い不良物件がある」

「高額な新築マンションを購入してしまった」

「悪徳な業者に騙された」

など、色々な問題を抱えていらっしゃるオーナー様は非常に多いかと思います。

どこに相談すればよいのか分からなくて今まで来てしまった！　という方もいらっしゃいます。

当社では、専門家（弁護士や税理士、ＦＰ、相続管理士などの有資格者）が幅広い対応をさせて頂けますので、是非一度ご相談下さい。

ＤＭをお受け取りされた方からのご相談もお待ちしておりますので、まずはメールにてお問合せ下さい。

先日ご相談頂いたお客様のお話です。

●３８歳　投資マンション　福岡６戸　大阪３戸　東京１戸　（６戸中古）

　ローン総額　７２２０万円　　ローン平均金利　２、５８％

　一棟　中古　アパート　（二棟）　ローン総額　８３００万円　　ローン金利　３、８％

約１０年ほど前から投資マンションを購入されてきました。
色々な業者に騙され、中には手付金だけ取られた会社、高額な物件を購入したが倒産した、ＣＡＳＨで購入した築古の物件は空室も全く埋まらないなど、今まで約３０００万円ほど不動産にお使いになられています。現状は、ご自身でも借り換えを成功させたりである程度、収支改善が出来ましたがそれでも毎月のキャッシュフローはマイナスのままです。
今まで、不動産投資についてきちんとした数値分析をせず、販売会社の言いなりで購入したしまったことを大変後悔なさっておられます。

大変失礼ですが、買う方も買う方ですし、売る方も売る方です。
悪徳な販売会社は、次々に物件を勧め、きちんとしたローン内容も告げずに買わせようとします。買いたくないと言っても、「賃貸管理をもうしないですよ」「このままなら大損します」と言って購入を迫ります。

これから、確定申告の時期になりますので、特に医師の方はこの「次々商法」には要注意をしましょう。