本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　横浜３戸　（全て新築）

　ローン総額　１３３００万円　　ローン平均金利　３、１５％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６３８０万円　　ローン平均金利　２、４２５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
高額な新築マンションを購入してしまい、毎月の収支が大きくマイナスです。
「新築でなく、中古マンションの方が良かった」と後悔なさっておられます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
今までご自身でも、何行か金融機関にご相談されましたが、良い結果には至りませんでした。
収支もマイナスの為、何とかマイナスが無くなる程度迄借り換えが出来れば・・・とご要望です。

高額な新築マンションをご所有してしまった方は投資として　「負け」　確定しております。

しかし、そのまま所有し続ける事が一番いけない事ではありますが、工夫次第ではその「負け」を最小限に抑えることも可能です

家賃収入　－　ローン返済　－　管理費・修繕費　－　固定資産税　＝　－収支

この年間「節税分でチャラ」　「還付金でトントン」　などのバランスでご所有されておられる方も残念ながら「負け」です。

色々な工夫で、「負け」を最小限にもっていき、売却先（出口戦略）を探す！

●悪徳業者に新築マンションを購入させられた
●高額な新築マンションを購入してしまった
●毎月の収支がマイナス

この様な方は、是非、ご検討下さい。

先日、当社にご相談頂きましたお客様より、

「投資マンションのローンは借り換え出来ないと思っておりました。」

（販売会社からそう聞いておりました・・・）

と、おっしゃっておりました。

ひと昔前は確かに投資不動産のローンは借り換えが非常に厳しい時代もありましたが、今は比較的条件さえクリアー出来れば容易に借り換え出来ます。

当然、お客様の属性や所有物件の詳細で、融資条件等は違いますが、当社では過去の事例でお知らせ致しますと、

●区分　年利　１、２５％　～

●一棟アパート　年利　１、５５％　～

と借り換えに成功されたお客様もいらっしゃいます。

「毎月の収支改善をしたい」　「このままでは支払いが難しくなりそう」　などのお悩みなども是非ご相談下さいませ。

※ご相談は無料です

「税金対策」

「節税目的」

の、不動産投資は完全な間違いです！！！

特に、医師の方は、要注意です。

減価償却費、金利の経費は自然に減少していきます。

雑費をごまかして申告される方もいらっしゃるみたいですが、それは違反、犯罪ですよ。

本年度の確定申告で、「あれっ！　節税効果なくなったなー」　「還付金少ない！」

と感じておられるお客様は、色々な意味でご自身の不動産投資を見直す必要があるのかも知れません。

本日は２名の方のご相談です。　（一棟アパート所有の方）

●上場企業ご勤務の方　４７歳　　

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１８０００万円　　ローン金利　４、１％

●民間企業ご勤務の方　４３歳　

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　３、４％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　３、４％

お二人とも、ローン借り換えのご相談です。
やはり、購入当初から家賃収入の減少や修繕費の負担などが重なり、かなりのマイナスになられております。
販売会社とのサブリース金額も減額され、このままでは破綻する可能性もあるそうです。
金利交渉をされたらしいのですが、うまくいかなかったみたいです。
売却も視野に入れ、コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４３歳　投資マンション　大阪３戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　９８１０万円　　ローン平均金利　２、８５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　３、１５％

●上場企業ご勤務の方　３４歳　投資マンション　福岡５戸　東京１戸　（１戸中古）

　ローン総額　８３３０万円　　ローン平均金利　２、４５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
２年前に購入した中古アパートの収支が悪化しております。
空室も目立ち、リフォーム代の負担や建物自体の修繕もあり、このままでは破綻しかねない状況みたいです。

上場企業ご勤務の方は、不良物件の売却と借り換えをご希望です。
福岡の物件の収支が悪く、毎月約４万円ほどのマイナスです。
ある程度自己資金もおありなので良いご提案が出来そうです。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６８８０万円　　ローン平均金利　２、６３５％

●公務員の方　４３歳　投資マンション　大阪２戸　京都１戸　（１戸中古）

　ローン総額　４３１０万円　　ローン平均金利　２、８５％

●医師の方　４５歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１３９００万円　　ローン平均金利　３、１％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
３年前に「不動産セミナー」にご参加され新築を購入されました。
当初は、ほぼ収支がトントンで所有出来ていましたが、家賃が下がり、今はマイナス収支となっています。退去時のリフォーム代の負担もあり、金銭的な負担があるなら購入しなかったと後悔されておられます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
今まで借り換えは出来ないと思っておられたらしく、金利が高いままお支払いをされておられます。自己資金もある為、良いご提案が出来ます。

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約１０年前から新築を購入されて来られましたが、空室が目立ち、収支がかなり悪化しております。「節税効果」もほとんどなく、不良物件は売却したいとのご要望です。

当社では、お客様から、ローン借り換えのご相談を頂きますと、まず、

①物件調査　（最短１日）
②詳細のヒアリング
③金融機関の選定
④必要書類のご準備のお願い

と進みます。

物件調査とは、金融機関の担保評価が出るのかどうかという調査です。

区分の場合は、売主やマンションブランドが借り換えＮＧと言われるケースもありますので、全ての物件が対象というわけではありません。

又、金融機関の選定も、お客様のお住まい地、所有物件の所在地などによっても使える金融機関が違いますので重要なことになります。

スムーズに必要書類のご準備までが２週間くらいで出来れば良いのですが、月またぎになると再度審査も必要になる場合もあります。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４３歳　投資マンション　大阪２戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　４４９０万円　　ローン平均金利　２、４５％

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４２１０万円　　ローン平均金利　２、６５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　４、１％

公務員の方はローン借り換えのご相談です。
ご本人曰く、「悪徳なセールスに騙されました、節税目的で購入しましたが節税にはならず、しかも、５年後には高値で売却しますから・・」と言われ購入されたみたいです。
収支もマイナスの為、借り換えで改善したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
一棟アパートの収支が急激に悪化し、このままマイナスが続けば破たんしかねない状況です。
「購入当初はきちんとキャッシュフローが出ていましたが・・・」とおっしゃっておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５１歳　投資マンション　大阪５戸　（全て新築）

　ローン総額　５８３０万円　　ローン平均金利　２、８５％

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　（２戸中古）

　ローン平均金利　５５９０万円　　ローン平均金利　２、３５６％

公務員の方は、不良物件の売却とローン借り換えのご相談です。
色々な会社から借り換えの提案を受けて来られましたが、中々気乗りがしなかったみたいです。良い借り換え提案が出来そうです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
中古で購入された物件の金利が高く、収支改善したいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　２４２０万円　　ローン金利　２、６５％

●公務員の方　４４歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（中古２戸）

　ローン総額　８９２０万円　　ローン平均金利　２、８７５％

●医師の方　４２歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン平均金利　１１９００万円　　ローン平均金利　３、１５％

民間企業ご勤務の方、ご友人のご紹介で新築マンションを購入されました。
毎月負担なく所有できると思い購入されましたが、家賃が下がるリスク、今後のリフォーム代金負担のリスク、税金のリスクなどを考えると後悔しているとのことです。
借り換えで少しでも収支が良くなればと考えておられます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約６万円あり、今後、空室も発生してしまう事から、負担が増加する前に借り換えを成功させたいとのご要望です。

医師の方は、約５年前から「節税目的」で新築マンションを購入されてこられました。
２年前には税務署からの呼び出しもあり、申告のやり直しもさせられたみたいです。
毎月の負担も増加していることから借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４３３０万円　　ローン平均金利　２、５％

●公務員（教員）の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　京都２戸　（２戸中古）
　ローン総額　１０８５０万円　　ローン平均金利　３、４％

●民間企業ご勤務の方　５３歳　投資マンション　東京１戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　５８２０万円　　ローン平均金利　２、７５％

４０歳民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約３年前に、「不動産セミナー」で新築マンションを購入されました。
「家賃は下がりにくい」　「節税効果」　「損はしない」　とのセールストークを信用し購入されましたが、家賃は下がり、節税もなくなり、また、売却査定に出すとかなりの損になる為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

公務員の方は、不良物件の売却と借り換えのご相談です。
ご本人様曰く、「悪徳な業者に騙され、高額なマンションを購入してしまった」らしく、毎月のマイナスがかなり大きく負担になられておられます。

５３歳民間企業にご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
過去にご自身でも金融機関へご相談されましたが成功せず、投資マンションの借り換えは出来ないものと思っておられたみたいです。

当社へお問合せ、ご相談を頂戴するお客様へ

毎年、３月、４月はお問合せが急増致します。

お手数をおかけ致しますが、まずはメールにてお問合せを頂ければ、こちらからご連絡させて頂きます。

特に、ローン借り換えが可能かどうかの判断は、お客様のご所有物件を調査させて頂かないといけませんので、お電話を頂戴してもご返答出来かねます。

誠にご面倒お掛け致しますがどうぞ宜しくお願い致します。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　８３００万円　　ローン平均金利　２、６７％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　７９９０万円　　ローン平均金利　３、３５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で購入されてきましたが、毎年節税効果も減少し、収支も悪化してきております。

上場企業ご勤務の方はローン借り換えご希望です。
今までご自身でも借り換えにチャレンジされましたが、どの金融機関も断られました。
毎月約４万円のマイナスの為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

投資物件は、「買うのは簡単、売るのは困難」です。

これは、昔から不動産においては当たり前のように言われていることです。

特に昔のバブル期、「土地神話」　「不動産神話」　があり、どこもかしこも値上がりした時代がありました。
その頃は、投資家だけではなく、一般のサラリーマンさせイケイケで購入し、すぐさま転売が出来た時代です。

しかし、今の時代はどうなのか・・・

「日本不動産はバブル時代突入」
「そろそろバブル崩壊の足音が聞こえる」

などという声も聞こえてきます。

高買いされたオーナー様の大多数は売り抜けられず、苦しまれることが目に見えます。

最悪の結果だけは回避できる様、早めの対策が必要だと思います。