本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　３８歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　４０９０万円　　ローン平均金利　２、５７％

●医師の方　３４歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン金額　１７８０万円　　ローン金利　１、７８％

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の為、利回りが低く収支もマイナスです。
今後の不動産投資に関しても相談したいとのご要望です。

医師の方は、今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で「節税目的」で新築を購入しました。
しかし、今後は利益が出せる中古マンションやアパートなども検討されておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４４８０万円　　ローン金利　２、１％

●会社経営者の方　４４歳　投資マンション　東京４戸　（３戸中古）

　ローン総額　５６７０万円　　ローン平均金利　２、９７５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　４、５％

民間企業ご勤務の方は、不動産投資全般のご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、リスクやローンの内容など知識不足の状況でスタートしてしまい、大きな不安を抱えていらっしゃいます。

会社経営者の方は、ローン借り換えのご相談です。
一棟アパートの収支が空室により悪化しております。
ご自身でも他の金融機関で打診を受けられましたが全く借り換え出来ない状況が続いております。アパートの物件評価が低い為、大手銀行ではＮＧ扱いみたいです。
区分も含め、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

先日もかなり重症なご相談をお受け致しました。

「契約書類、権利書、などの関連書類が全くお手元に無く、販売会社の方を信用しきっておりました」

という内容です。

しかも、一棟アパートを新築で購入しており、家賃入金がＳＴＯＰしており、約７０万円を毎月自己負担している、とのご相談です。

その方も、騙されているとは微塵も思っていなかったらしく、同僚の紹介の方だったので信用してました、とおっしゃっておられます。

この様に、購入時から騙されていたのにも関わらず、それを知らずにズルズルお付き合いをされておられるオーナー様はたくさんいらっしゃいます。

「騙された！」　と思うときは、

●家賃が下がる
●家賃入金が止まる
●連絡が取れない
●売却してくれない　（数年後に売却するという約束を履行しない）

などの時に初めて気づくものです。

しかし、それからの対応では遅い場合も多いので、疑ってかかる　事も大切ですね。

当社では、不動産投資トラブルに特化致しました弁護士相談をお受けしております。

●売買相談
●賃貸管理相談
●ローン相談
●相続税相談
●業者トラブル

など、多岐にわたりご相談可能です。　（※全国対応可能です）

ご相談段階は一切無料ですのでお気軽にご相談下さい。　（まずはメールをお願い致します）

「販売会社に騙された」

「今まで解決出来なかった」

「このままではローン破綻する」

などのご相談でも結構ですので、是非、一度、ご相談下さいませ。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　福岡３戸　（全て新築）

　ローン総額　９９００万円　　ローン平均金利　３、４％

約３年前にご友人のご紹介で新築マンションを購入されました。
「節税」に使えるとの理由で購入しましたが、結果的にあまり節税メリットが無く、購入を後悔されておられます。
売却査定もされましたが、希望価格では到底難しく、借り換えで収支改善を図りたいとのご相談です。

中古アパートを購入されたお客様のお話しです。

約２年前に愛知県の総戸数１２戸の中古アパートを購入されました。

購入時には２部屋空室（入居中１０部屋）と聞かされており、それでも毎月のキャッシュフローはプラスでした。

しかし、本年の３月に３部屋空室（入居中９部屋）になり、収支が一気にマイナスになった為、ローンの借り換えを検討され当社にご相談を頂きました。

当社からの要請としては、賃貸管理会社が出すレントロールではなく、全お部屋の賃貸契約書を出して欲しいとお客様に依頼を致しました。

待てど暮らせど管理会社からの書類の送付が無く、３か月経過しました。

そして、やっと郵送で送られてきた契約書は６部屋分しかなく、事情を尋ねると、

「購入当初から空室が埋まらず、収支を安定させる為にサブリースをしておりました。」

とのことです。

管理会社とのサブリース契約書自体なく、オーナー様のお手元にあるのは非常に簡素な賃貸管理委託契約書だけです。

つまり、購入時から収益額、入居状況などが嘘の情報を買主に伝えていた恐れがあります。

この様に、買主が分からないところで騙されているケースも多く、一棟はより慎重に検討しないといけないことが良く分かりますね。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　７２１０万円　　ローン平均金利　２、４５％

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４０９０万円　　ローン金利　２、１％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支が良くない状況らしく、家賃の下落が響いております。
今のうちに低金利の金融機関で借り換え出来れば早めに成功させたいとのご要望です。

公務員の方は、ローンコンサルや今後の不動産コンサルのご依頼です。
友人の紹介で購入されたらしく、リスクを分からないみたいです。
販売会社からは良い事ばかりしか言われていない為、不安になられておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４６歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　９６２０万円　　ローン平均金利　２、８７５％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　４０９０万円　　ローン平均金利　２、９５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で新築マンションを購入されましたが、収支が大きくマイナスの為、負担が増加しております。「毎年１００万円くらいは還付金として返ってきます」と言われておられたみたいです。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古物件の購入を検討されておられます。
新築マンションの収支がマイナスの為、借り換えをご希望し、今後、大阪でも物件の購入を検討されておられます。

やはり、確実に厳しくなっている、アパートローンの融資。

以前なら、楽勝で借り換え出来ていた案件も、今では自己資金１０％～２０％は必要となるケースが多いです。

物件の評価、顧客の審査、両方が厳しくなっております。

「２年後には借り換えします！」

「確実に借り換え出来ますから」

と、販売会社に言われアパートを購入されておられるオーナー様は筋書き通りにはいかないと思っていた方が良いのかも知れません。

また、最初から借り換え出来ないのにセールストークでその様な嘘を言い、販売している悪徳業者も多いので要注意ですね。

アパートの金利が現状で３％～４％の方は、見直しすべきだと思います。

何事もスピードが大切ですね。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４４５０万円　　ローン平均金利　２、８７５％

●医師の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）
　
　ローン総額　５９９０万円　　ローン平均金利　２、７３％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１２０００万円　　ローン金利　４、1％

公務員の方は、ご売却のご相談です。
ご自身でも売却を検討されましたが、全く希望価格が付かず、少しでも高値で売却したいとのご要望です。
高額な新築マンションを購入してしまった為、毎月のマイナスが約３万円出ております。

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介でアパートを購入されたみたいですが、収支がかなり悪化し、大きな負担となってしまっております。
区分も含め、借り換えを成功させたいとのご要望です。

「東京オリンピック需要で高値で売れる」

「数年後には利益を出せる」

「５年後には買い取ります！」

などのセールストークに乗せられて物件を買っていませんか？？？

全て嘘だと思って下さい。

ご相談頂くお客様の中には、高額な新築マンションを５戸も６戸も所有され、毎月の返済さえままならない方もいらっしゃいました。

又、購入時に多額のキャッシュバックがあり、それにつられてしまったという方もいらっしゃいます。

このような状況の方は、まず、賃貸管理の見直し、借り換え、売却をお勧め致します。

賃貸管理を変更し、まずは、家賃の確保、それから、借り換えといった行動がベストです。

購入してしまった事はどうしようもないので、速やかに行動に移すことが少しでも負担を減らすことになるでしょう。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２２００万円　　ローン平均金利　３、０２３％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　６０９０万円　　ローン平均金利　２、４５％

医師の方はローン借り換えのご相談です。
東京の物件の金利が高く、収支もマイナスの為、借り換えご希望です。
今後の賃貸管理などもコンサルティングさせて頂きます。

公務員の方はローン借り換えご希望です。
毎月の収支改善を検討されておられます。
自己資金もある為、良いご提案をさせて頂けます。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５０歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　４４９０万円　　ローン平均金利　２、８７５％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４２２０万円　　ローン金利　２、１％

公務員の方は、ローン借り換え、ご売却のご相談です。
年金対策として新築マンションを購入されましたが、空室が発生するたびに家賃が下がり、収支が悪化してこられました。購入当初は、「家賃は下がらない」と聞かされておられたみたいで、騙されたなとおっしゃっておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されましたが収支がマイナスなので、何とかプラスにしたいとのご要望です。

「投資物件を買ったが失敗した！」

「なにも分からず新築マンションに手を出した・・・」

「区分のマイナスの補填にアパートを買ったがこれも騙されたのか・・・」

など、色々な不動産投資の失敗事例があります。

では、失敗した！　と思った時、どうすれば良いのか・・・

まずは、分析です。

何故失敗したのか？　そもそも投資になっていない、投資ではないケースもあります。
高額な新築マンションがそれにあたります。
この場合は、借り換えか売却、賃貸管理の変更などで速やかに対応するべきです。
ぐずぐずしていても状況は好転しませんので、即座に何らかの対応をしなければいけません。

過去には、新築物件を買ったが、家賃が入らず、管理業者が使い込み破綻した（倒産）などの事例もあります。

区分の場合は、借り換え、売却、賃貸管理の変更の見直しが先決です！

最近本当に一棟アパートの借り換えのご相談が増加しました。

あいにく、全ての方が良い結果とはいきませんが、比較的良い条件で借り換え成功しております。

年利　４、５％　⇒　２、０％

年利　２、７％　⇒　１、７％

など、金融庁の締め付けが騒がれておりますが、まだ当分はいけそうです。

但し、債務超過の方、返済不良の方、物件の修繕計画が無い、などの方は審査さえ受けることが出来ないのでご注意を！

同じく、区分に関しても、良い条件での借り換え成功しておりますので、併せてお問合せお待ちしております。