ＤＭをお受け取りされましたお客様へのご連絡事項です。

大変お手数おかけ致しますが、まずはメールにてのお問合せをお願い致します。

メール頂けましたら、当社担当者よりヒアリングをさせて頂き、物件調査となります。

ローン借り換え以外にも、

●不良物件のご売却
●売買のトラブル
●賃貸管理

などのご相談もお受け可能ですので、是非、一度、お問合せ下さいませ。

今年もあと、１１日です。

そろそろ年末調整のご準備、来年の確定申告の準備と何かとバタバタする時期です。

当社では、来年度のご相談・ご面談のご予約をスタートしております。

●投資不動産のローン借り換え
●売却のご相談
●売買時のトラブル
●コンサルティング

など、幅広くお受けさせて頂けます。

確定申告前は毎年、ご相談が急増しますので、お早目のお問合せをお願い致します。

※ご相談は無料です。　全国対応可能（北海道～沖縄迄可）

どんな些細な事、ご不安事でも結構ですので、是非、一度、お問合せを下さいませ。

本日のご相談です。

●医師の方　３５歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）
　
　ローン総額　４５９０万円　　ローン平均金利　２、１５％

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６６２０万円　　ローン平均金利　２、６５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８８００万円　　ローン金利　４、３％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人のご紹介で新築マンションを購入されたみたいです。
「節税」として購入されましたが、毎月の収支もマイナスで、あまり不動産のおいての知識が無く、今後に関してご不安になられておられます。これからのコンサルティングと借り換えなどをご提案させて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善でアパートを購入されましたが、空室が埋まらなったり、修繕費の出費が増加したりと負担が増えております。税金負担もあり、このままでは破綻してしまう可能性もある為、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

ご相談頂くお客様からから、

「販売会社の良し悪しはどこで判断すれば良いのか？」

という質問を頂戴致します。

投資物件をご所有されておられる多くのお客様は、

●会社概要　（会社の資本金や売り上げなど）
●物件の良し悪し
●ローン内容の良し悪し
●営業マンの人柄

これらの理由で判断されておられるかと思います。

ここで大切な事は、「会社概要」で判断するのは過ちです。

「資本金が〇億円だから・・・」
「売上が○○○億円だから・・・」
「ＣＭにだれだれを起用しているから・・・」
「従業員○○○人いるみたいだから・・・」
「どこどこに企業広告しているから・・・」

こんなことで良し悪しを判断してはいけません。（一つの評価項目ではありますが）

過去、リーマンショック時には、過去最高売上を上げたが倒産した、買収された、なんて会社はたくさんありました。

売上ではなく、「利益」「内部留保」「自己資本比率」などが最も大切だからです。

特に新築投資マンション業者は借り入れ依存の体質にあります。
「売れない」＝倒産　となるケースがほとんどです。

倒産企業の物件は中古市場では当然、人気がありません。

新築の投資マンションの購入を検討されておられるなら、ご参考まで！

（※決して、新築マンションをお勧めしている訳ではありませんので）

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５３歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４５８０万円　　ローン平均金利　２、３５％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　京都３戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２、６７％

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの為、利回りが低く、収支が大きくマイナスです。
投資マンションが借り換え出来るとは知らなかったみたいです。

医師の方は、物件のご売却と借り換えのご相談です。
今まで販売業者の言いなりの状態で購入し続けて来られました。
「節税に使える」と聞かされておられましたが、昨年から節税効果も非常に薄くなり、販売会社に訪ねてみると、「節税効果は年々減少します。購入し続けないとメリットはありません」と言われ、かなり憤慨されておられます。
空室もある為、一旦物件の整理をしていきたいとのご要望です。

以前から、この「悪徳ブローカーに騙されて物件を購入してしまった！」というご相談が絶えません。

単純な仲介ではなく、宅建業の免許のない会社が投資マンションのセールス、買い付け、契約、まで完結させ、ローン契約時に宅建業者（契約書ではこの会社が売主）が現れるパターンの事です。

これは、明らかな宅建業法違反です。

また、悪徳ブローカーが宅建業者であっても、契約書に販売代理、売主代理、仲介などの記載がない場合も、宅建業法違反となるケースがあります。

購入者の方々は、やはり業法については無知の為、その行為が違法かどうか知る由もありません。

この様な状況で物件を所有されておられるお客様の多くは、
●収支が大きくマイナス
●賃貸管理がずさん（家賃が下がる、空室が埋まらない）
●売却出来ない（高額な新築）
●金利が高い

などの多くの問題を抱えていらっしゃいます。

業界には、悪徳なブローカーを使い販売代行させている会社もあります。
区分からアパートまで買わされた方もいらっしゃいました。

この様なセールスには皆様ご注意下さいませ。

毎年、このシーズンになると、医師の方が高額な新築マンションを購入されるケースが増加します。

その現象は３月、４月迄続きます。

「節税目的」で販売する業者が活発に動くからです。

お客様の中には、８戸目、９戸目、１０戸目とかなりの数の戸数をご所有されるケースもあり、毎月の収支が大きなマイナスになられておられる方も多くいらっしゃいます。

医師の方は特に、日々、激務をこなされておられる為、きちんと収支管理されておられる方が非常に少ないです。

「販売会社に任せっきり」　

などは絶対にダメな現象です。

借り換えや売却は良い時期にしていかないと大きな損失を被る事が多くあります。

毎日、非常にお忙しい医師の方、是非、不動産投資でお悩みなら当社迄ご相談下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１１２００万円　　ローン平均金利　２、６７８％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１２０００万円　　ローン金利　３、８％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　７２１０万円　　ローン平均金利　２、８５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が大きく悪化し、収支マイナスとなってしまいました。
空室やリフォーム代、修繕費の増加によりかなりの負担増となっております。
ご自身でも金融機関へ打診しましたが借り換え出来い状態が続いております。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月約４万円の収支マイナスです。
節税効果も減少し、収支改善を図りたいとのご要望です。

新築投資マンションを購入し後悔されておられる方はたくさんいらっしゃいます。

では、なぜ、購入に至ったのか？（購入動機）

●節税目的
●年金対策
●生命保険の代わり
●値上がり目的
●友人、知人の紹介
●キャッシュバックがあったから

など、色々な理由がありますが、数字分析するとどれもメリットにはなりえません。

最近の新築マンションは高額になり過ぎており、毎月のキャッシュフローも無く、マイナスの状態で所有しなければいけません。

当社にご相談頂く多くの方は、「中古マンションにしておけば良かった！」と皆様おっしゃいます。

やはり、情報弱者が騙されてしまうという事実は否めません。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪３戸　神戸１戸　京都２戸　東京３戸　（全て新築）
　ローン総額　１４４９０万円　　ローン平均金利　２、９２％

●民間企業ご勤務の方　３４歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４５３０万円　　ローン金利　２、６５％

医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
毎月の収支マイナスが約１３万円ほどあります。節税効果も薄くなり何とか収支改善を図りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、収支が約４万円のマイナスです。
「節税効果がある」と言われましたが、還付金も少なく、騙されたのではないか？と感じていらっしゃいます。

当社にご相談頂くお客様の多くは、

「投資マンションのローン借り換え」（アパートローンの借り換え）

です。

しかし、一部のお客様は、ご自身も承知の上で、融資を受けている金融機関に虚偽の申告をされている方もいらっしゃいます。

●年収
●資産状況
●借り入れ状況
●その他属性

当然、それらの行為は当然違反です。

悪徳な販売会社の口車に乗せられてその様な行為をされた方もいらっしゃるでしょう。

しかし、金融機関はお客様と金銭消費貸借契約を結んでいるので、いくら販売会社にそそのかされた、騙されたと言っても後の祭りです。

もし、「思い返せば私そんな事しているかも、、、」と心あたりのあるお客様は是非ご相談下さい。

当社顧問弁護士が対応させて頂けます。

最近のローン借り換え成功事例を少しご紹介致します。

●医師の方　投資マンション　６戸　

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２、５６５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　ローン金利　１、３５％（総支払金額の軽減　約１３００万円）

●上場企業ご勤務の方　投資マンション　２戸

　ローン総額　４０９０万円　　ローン平均金利　２、６５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　４、１％

　⇒⇒⇒　借り換え後　（区分）ローン金利　１、８％　

　　　　　　　　　　　（一棟）ローン金利　２、３％　（総支払金額の軽減　約２４００万円）

　
●民間企業ご勤務の方　

　中古　一棟　アパート　ローン金額　９２００万円　　ローン金利　３、８％

　中古　一棟　アパート　ローン金額　５８００万円　　ローン金額　４、１％

　⇒⇒⇒　借り換え後　ローン金利　２、２％　（総支払金額の軽減　約２９００万円）

以上です。（ほんの一部です）

やはり、一棟の借り換えとなりますとスムーズにはいかず、色々な交渉も必要になります。

「収益が「上がらずこのままでは不安です」というオーナー様は是非ご相談下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪３戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　６５７０万円　　ローン平均金利　２、７５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（１戸中古）

　ローン総額　７７３０万円　　ローン平均金利　３、０５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
しかし、あまり収益が上がらない為、売却も検討されましたが、希望額とは程遠くかなりの損切が必要になります。
購入時には、「売却時には負担なく売れる」と聞かされていた為、騙されたと感じていらっしゃいます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在、毎月約３万円の収支マイナスが生じております。家賃も下がり気味で、リフォーム代などの負担もあり、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

１２月に入り、今後の融資の動向が非常に気になります。

アパートローンはもちろんの事、区分においても少しずつ融資姿勢が変化しております。

お陰様で、たくさんの「投資不動産のローン借り換え」のご相談を頂いておりますが、残念ながらお役に立てないケースも増えております。

また、年々、

●騙された
●明らかな詐欺
●書類の偽造

など、非常に問題の多い案件も増加しており、悪徳業者の増加も問題です。

また、高額な新築マンションを購入された方からのご相談も多く、
「節税」「年金」「生保」のメリットで購入したが、現実は全く違っていた・・・

と、おっしゃるお客様も非常に多いです。

当社では、これから不動産投資をお始めされる方へも、
●ローンコンサルティング
●物件の査定

などもさせて頂けますので、お困りの際は、お問合せ下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　４７２０万円　　ローン平均金利　２、８７５％

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４３３０万円　　ローン平均金利　２、５３％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月約３万円のマイナスで、「節税目的」で購入されましたが節税効果も無くなってきております。「ずっと節税効果は変わらない！」と聞かされていたので騙されたと感じておられます。

公務員の方は、コンサルティングのご相談です。
今、「アパートの購入をセールスされています」みたいです。
区分のマイナスをアパートで取り戻すというセールスらしく、金額た大きい為、ご不安があるとのことです。一度、コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。