お知らせ一覧 News
不動産投資のポイント
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●公務員の方 ５１歳 投資マンション 東京２戸 大阪２戸 福岡１戸 （１戸中古）
ローン総額 ７０９０万円 ローン平均金利 ３、０３５％
●上場企業ご勤務の方 ４０歳 投資マンション 東京２戸 （全て新築）
ローン総額 ４４５０万円 ローン平均金利 ２、６５％
中古 一棟 アパート ローン金額 １３０００万円 ローン金利 ４、５％
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の収支が大きくマイナスの為、売却も検討されましたが金銭的に難しく借り換えを検討されておられます。販売会社には「騙された」とおっしゃっておられます。
上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で不動産投資をスタートされましたが、一向に収支がプラスにならず、投資資金の回収も出来ない状況です。借り換えや金利交渉なども可能と聞かされていましたが全く出来ていません。このままでは破綻の可能性があるとの状況です。
投資用新築マンションは購入してはいけないのか？
投資用の新築マンションの価格高騰に伴い、利回り低下しています。
東京でも大阪でも同じ現象が起きております。
では、新築マンションは買ってはいけないのか？
数字的な観点から申し上げると、やはり購入しないほうが良いかと考えます。
購入したと同時に約３００万円から５００万円は価格が下がります。
所謂、新築プレミアが反映された価格構造になっているからです。
これだけでも購入してはいけないことが分かると思います。
アパート経営の失敗相談が急増
アパート経営に失敗されたオーナー様からのご相談が急増しております。
スマートデイズ絡みのご相談も引き続き多いですね。
●借り換えが出来ない
●空室が埋まらない
●高値で売却出来ると聞かされていた
●サブリースの料金がいきなり減った
●このままでは維持出来ない
など、かなり深刻な方もいらっしゃいます。
ほとんどのお客様が何らかの「騙し」に遭われているかと思います。
やはり、一棟アパートとなると金額が大きくなる分、収支の悪化＝破綻 と、直結するケースが多いですね。
自己資金が使えたり、高属性のオーナー様は借り換えなどの措置を取りやすいですが、そうでない方（定年、転職したて）はかなり厳しい結論となります。
いずれも早めの対策が必要という事です。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ３９歳 投資マンション 東京４戸 横浜２戸 （全て新築）
ローン総額 １４４９０万円 ローン平均金利 ２、８５％
●公務員の方 ４８歳 投資マンション 大阪３戸 神戸１戸 （２戸中古）
ローン総額 ６２２０万円 ローン平均金利 ２、５６％
医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されたみたいですが、販売会社の当初の説明よりマイナスが大きく負担が増加しております。ご自身で売却も検討されましたが、希望金額とは程遠く、全て売却すると約２０００万円近く損切になるみたいです。
今後のコンサルティングのご依頼と借り換えの検討をしたいとのご要望です。
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支がマイナスです。ご自身でも借り換えを試みましたが、どの金融機関でもＮＧだったみたいです。
最新の投資不動産のローン借り換えについて
一棟アパートのローン借り換えが厳しくなっている状況が続いております。
●自己資金が最低１割～２割必要
●共同担保が必要
●エリアの限定が厳しい
●お客様の属性のハードルが高い（年齢、年収、ご職業）
●物件評価が厳しい
などなど、数年前に比べるとかなりハードルが高くなりました。
その点、区分においては、まだまだ借り換えに関しては積極的です。
しかし、当然、区分においても、上記条件が整わない場合は審査が厳しいです。
年齢的な問題は調整することが出来ない条件ですので、早ければ早いほど有利に働きます。
最新の借り換え実績では、
●一棟アパート 年利 ４、５％ ⇒ 年利 ２、０％
●区分 年利 ３、３５％ ⇒ 年利 １、６％
と、なる借り換え成功事例もございますので、是非、ご相談下さいませ。
サブリースの落とし穴をご存じですか？
今、業界はシェアハウスの問題に注目しております。
また、レオパレスやスマートデイズの件で、サブリースの怖さを知った方も多いと思います。
しかし、それはシェアハウスに限られた事ではなく、
●中古一棟アパート
●区分 （新築、中古）
においても同じ問題が起きております。
本来であれば、
サブリースが必要な立地で不動産投資はしてはいけない、という事になるのですが、どうしてもイレギュラーで空室問題は発生致します。
しかし、サブリースには色々な落とし穴があります。
●サブリース契約の解除が出来ない （違約金が発生する）
●サブリース金額は一定ではない （相場で調整される）
●リフォーム代などの負担責任
などがあります。
トラブルになる前に、是非、この機会に一度ご確認下さい。
シェアハウス問題について
シェアハウスの問題は直ぐには解決しません。
当社にもたくさんのご相談を頂いております。
ご相談頂くお客様のほとんどが、
●売却して清算したい
とのご要望ですが、恐らく今動いても売却は出来ないでしょう。
価格次第ですが、ほぼ半値に近い値になると見込まれます。
まだ、公にはなっていませんが、その様ないい加減な会社の物件、耐震性などの問題はクリアーされているのか非常に疑問が残ります。
お客様によって、まずしなければいけない事が違うので、まずはきちんと整理することから始めなければいけません。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●公務員の方 ４８歳 投資マンション 大阪 ３戸 （１戸中古）
ローン総額 ４４７０万円 ローン平均金利 ２、５５％
●上場企業ご勤務の方 ２９歳 投資マンション 東京２戸 （全て新築）
ローン総額 ４８２０万円 ローン平均金利 ２、７５％
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支がマイナスの為、繰上返済をするか検討中です。
ご自身でも借り換えや金利交渉されましたが成功には至りませんでした。
上場企業ご勤務の方は、ご売却のご依頼です。
キャッチセールスにかかってしまい、高額な新築マンションを購入させられたみたいです。
毎月の収支も約４万円程のマイナスがあり、何とか売却で処分したいとのことです。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ４４歳 投資マンション 東京６戸 （全て新築）
ローン総額 １３３９０万円 ローン平均金利 ２、３５％
中古 一棟 アパート ローン金額 １３０００万円 ローン金利 ４％
●民間企業ご勤務の方 ３４歳 投資マンション 大阪１戸 福岡１戸 （１戸中古）
ローン総額 ２６６０万円 ローン平均金利 ２、６５％
医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で不動産投資を始められましたが、毎月の負担額が増加し、空室も増え、このままでは破綻してしまう可能性があるとのことです。知識が無いまま始めてしまい、大変後悔なさっておられます。「困った時は売却出来る」と聞かされたおられましたが、かなりの損切となる為、売却出来ない状況です。今後のコンサルティングのご依頼です。
民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で新築マンションを購入され、「マイナスは節税分で補える」と聞かされておられましたが節税効果も減少し、負担額が増加しております。
今では騙されたのか？と不安になられておられます。
お問合せ・ご相談頂くお客様へ
毎日、お問合せ・ご相談頂き誠に有難うございます。
ご相談頂く手順としましては、
①どのようなご相談なのか？ （トラブル、借換、売却など）
②現在ご所有されておられる物件の詳細 （物件名、部屋番号、販売会社など）
③お客様のご属性 （年齢、年収、ご勤務先、その他借り入れなど）
という順番になります。
ごくまれに、情報のご提供を頂けないお方もいらっしゃいますが、その場合は当然具体的なお話しが出来ないのでご理解下さい。
また、ご相談頂きましてもお役に立てないお客様もいらっしゃいますのでご了承下さい。
お客様へは、お手数おかけする場合もございますがご協力頂けます様お願い申し上げます。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●民間企業ご勤務の方 ４１歳 投資マンション 東京２戸 （２戸中古）
ローン総額 ３６６０万円 ローン平均金利 ２、２５％
●上場企業ご勤務の方 ３７歳 投資マンション 大阪３戸 京都１戸 （全て新築）
ローン総額 ６６８０万円 ローン平均金利 ２、５６％
民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古マンションの購入を検討されておられます。
関西、福岡で物件をお探しされておられ、長期保有のお考えです。
今現在のローンも借り換えできないかとのご相談です。
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、収支がマイナスで負担が生じておられます。販売会社の言われるがままの状態で購入してしまった事を後悔なさっておられます。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ４４歳 投資マンション 東京４戸 横浜２戸 大阪２戸 （全て新築）
ローン総額 １７９００万円 ローン平均金利 ２、５５％
●公務員（教員）の方 ５０歳 投資マンション 東京３戸 大阪１戸 福岡１戸 （２戸中古）
ローン総額 ７７２０万円 ローン平均金利 ２、７８％
医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入してしまいましたが、収支が悪化し、毎月約５万円のマイナスです。節税効果も無く、借換と売却を検討されておられます。
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支が約３万円のマイナスです。
ご自身でも借り換えをお試しになられましたが成功せず、お困りです。
自己資金も使える為、良いご提案が出来そうです。
医師の方からのご相談
毎年、この時期（確定申告時期）になると医師の方からのご相談が急増致します。
医師の方のご相談の特徴は、
●高属性の為、負債金額が大きい （たくさんの物件をご所有されておられる）
●必要書類等をご所有されておられないケース （引っ越しなどが多く紛失している）
●毎月の収支管理などがずさん
などがあります。
お客様の中には、区分１０戸 ３棟 負債総額 約６億円 という様な案件もあり、かなり深刻な状況の方もいらっしゃいます。
その様な方は少しでも早く対処する必要があります。
お力になれるかどうかは分かりませんが、是非、一度、ご相談下さいませ。
販売会社とのトラブル対応
今現在、販売会社とトラブルになっていませんか？
●嘘を言われて騙された
●空室が一向に埋まらない
●ローンの条件が違う
●毎月の収支が違う
●売れない
●賃貸管理の解約が出来ない
などなど、色々なトラブル事例がございます。
しかし、「専門知識が無いので言いなりのなってしまっている」というオーナー様は多いはず。
当社では、その様なご相談も顧問弁護士がお受け致しております。
※ご相談は無料で承っております。
決して泣き寝入りせず、一度、ご相談下さいませ。
お問い合わせは順番に対応しております。
ここ数日、お問合せやご相談が急増しております。
ご対応は順番に対応させて頂いておりますので、当社から担当者よりご連絡無いお客様はもうしばらくお待ちくださいませ。
また、ご相談頂くお客様の中には、緊急を要する場合もあります。
その際は、必要書類のご準備などお急ぎ頂くケースもありますので、ご協力下さいます様お願い申し上げます。
このシーズン、確定申告のご相談も税理士がお受けしておりますので、税務のご相談もお待ちしております。