以前から、「高額な新築マンションを買わされた」という、ご相談は非常に多いです。

特に最近は、

●数年後には高値で売れる
●毎年税金対策に使える
●絶対に損はない
●購入当初、説明を受けていない出費が多い

など、非常に悪質な内容のご相談が増えております。

販売価格も上昇しておりますので、高額な新築マンションは収支マイナスとなります。

そこで販売会社も、あの手この手と明らかなウソのセールストークを使い、強引に販売をしている傾向にあります。

最近では、ＹＯＵＴＵＢＵでも悪質な新築投資マンション販売業者のセールス方法などもアップされているので、新築物件を検討されておられる方は必見です。

本日は、同業者の方、弁護士の方、ＦＰの方などを招いての勉強会です。

市場の動向や、最近のトラブル事例などのお話しなど、詳しくお話し頂きました。

売買契約書や重要事項説明書の記載、又は、賃貸管理契約書、委託契約書などの記載事項などに関してもご指導戴きました。

定期的にこの様な勉強会を開催しております。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４７歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２２００万円　　ローン平均金利　２、４％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１１０００万円　　ローン金利　４、０％

●公務員の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　千葉１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６７００万円　　ローン平均金利　２、６５％

医師の方は、当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約１０年前くらいに不動産投資をスタートされました。節税目的で所有されましたが、年々収支が悪化した為、中古アパートの購入を３年前にしました。しかし、こちらのアパートも収支が悪化し、売却も検討されましたが全く希望金額は付かないとのことで、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
約３万円ほどの収支マイナスがあり、何とか±０円にしたいとのご要望です。
自己資金もある程度使える為、スムーズに借り換え出来そうです。

本日、雑誌の取材を２社受けました。（同業者様からのご紹介です）

二社とも、「サブリースに代表する不動産投資トラブル」

についてです。

今までＴＶ取材などのお話しを頂戴しておりましたが、全てお断りさせて頂いておりました。

今後も積極的にはマスコミへの露出を増やす予定はありません。

色々な他社様との情報交換の一つとして今回お受けいたしました。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　３２８０万円　　ローン平均金利　１、８％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　７８００万円　　ローン金利　３、５％

　中古　アパ―ト　一棟　　ローン金額　８２００万円　　ローン金利　３、４％

ローン借り換えのご相談です。
約２年前にアパートの購入をされましたが、少しずつ家賃収入が減少し、今では、ローン返済がやっと出来る状態です。税金負担や修繕費、リフォーム代などの負担が大きく、このままでは破綻してしまう可能性があるみたいです。
売却も検討されましたが、少なくても１０００万円以上の損切となる見込みなので、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　２、２５％

　中古　一棟　アパート　　ローン総額　１１０００万円　　ローン金利　３、８％

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京２戸　大阪２戸　（３戸中古）

　ローン総額　５５２０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で、不動産投資をスタートされましたが、毎月の収支がマイナスになっている状況です。アパートの家賃収入が下がり、このままでは破綻する可能性もあり、早急に対策をしたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
今後も物件の購入を検討されておられ、ローンも一本化出来ないかと検討されておられます。

７月も３分の一が経過しましたが、ご相談が増加しております。（先月同時期のデータ）

ご相談内容の多くは、

●一棟アパートのローン借り換え
●区分のローン借り換え

が、ご相談件数の約８割を占めております。

アパートローンの借り換えは、現状、非常に厳しい審査となっておりますが、条件が整っていれば、まだ可能です。

先月も、年利４、１％の金利から年利２、２％の借り換えも成功しております。

又、区分の借り換えに関しては、アパートに比べると比較的問題なく借り換えは出来ております。

こちらも、先月、平均金利２、５５％から年利１、３％での借り換えも成功しており、かなりの利息削減に成功しております。

ただし、この状況も月単位で審査は変動しますので、もし、借り換えをお考えの場合はお早めにご相談下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４５歳　投資マンション　大阪１戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　３６１０万円　　ローン平均金利　２、０５％

●民間企業ご勤務の方　３４歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　９１１０万円　　ローン平均金利　２、７５％

公務員の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
２年前に新築マンションを購入されましたが、家賃の下落があり、収支が悪化しました。
奥様もご所有されておられますので、こちらも借り換えとコンサルティングをお願いしたとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご要望です。
毎月の収支マイナスが約５万円あり、ご自身でも借り換えを検討されましたが成功しなかったみたいです。
「売れば損はない」と聞かされておられたみたいです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３２歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４５３０万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６９９０万円　　ローン平均金利　２、４％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８２００万円　　ローン金利　４、５％

上場企業ご勤務の方は、今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。「数年後に売れる」「売れば儲かる」などとセールスされたみたいです。リスクや売却価格などの不安要素がある為、今後の出口戦略含めてのコンサルティングのご依頼です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと売却のご依頼です。
区分の収支改善を目的にアパートの購入をされましたが、空室が増え、修繕費の負担も増加し、このままでは破綻してしまう可能性があります。
ご自身でも売却を検討されましたが、希望金額では到底難しく、一刻も早く何かしらの手立てをしたいとのご要望です。

シェアハウスの問題が起きてから、不動産投資をされておられるオーナー様は、サブリース契約の見直しをされておられると思います。

これは、シェアハウスや一棟アパートに限ったことではなく、区分（マンション）でも同じです。

特に、新築マンションを販売している業者は、

「サブリース付きだから安心」

「サブリースでも収支はプラス」

「〇〇年、サブリース付き」

などのセールスで勧誘します。

大東建託、レオパレス、大手でも同じような問題が起きている今、サブリース契約は決して安心ではないという事を知っておかなければいけません。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４１歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　１１３００万円　　ローン平均金利　２、５５％

　中古　一棟　アパート　　ローン総額　１３０００万円　　ローン金利　４、０％

●公務員（教員）の方　５２歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　（２戸中古）

　ローン総額　７０９０万円　　ローン平均金利　２、４％

医師の方は、ローン借り換えやご売却のご相談です。
スルガスキームを使い、中古アパートを購入されたみたいですが、空室の増加、リフォームの費用負担の増加があり、年間かなりのマイナスが発生しております。
「騙された」と感じておられ、速やかに対応をしたいとのご要望です。

公務員の方は、ご売却のご相談です。
「売ってくれ」という、営業のお電話が非常に多く、色々と査定をしましたが、希望金額が付かず、少しでも高値で売却したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　神戸３戸　（全て新築）

　ローン総額　１２４００万円　　ローン平均金利　２、２５％

●上場企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４４５０万円　　ローン金利　２、１５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８２００万円　　ローン金利　４、３％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　６８００万円　　ローン金利　４、５％

医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
「節税になる」と聞かされ新築マンションばかり購入されてこられましたが、年々節税効果も無くなり、収支も悪化しております。リスクなどを分からず購入してしまったことを後悔されておられます。

上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えのご相談です。
現在問題になっている、スルガスキームで購入した可能性があり、収支も悪化しているので、早急に借り換えを成功したいとのご要望です。

スルガ銀行の行った不動産担保ローンについて、社会的な問題になっております。

●シェアハウス
●中古アパート
●新築区分　（マンション）

このいずれかの物件をご所有されておられるオーナー様、キャッシュフローがきちんと出ていますか？

「中古アパートを所有しているが、毎月の入金額がかなり変動している」

「いきなり空室が増えた」

「修繕費に多額の費用負担が発生した」

などのお悩み、ございませんか？

スルガ銀行のローンの特徴で、

●金利が３％を超える
●フリーローンを借りさせられた

当然、毎月のフローが悪く、全く利益が無い状況が続きます。

売却、借り換えのご検討されておられるのであれば、是非、一度、ご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　７９２０万円　　ローン平均金利　２、４５％

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京４戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２、６％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９９００万円　　ローン金利　４、１％

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
約３年前に新築マンションを購入されましたが、空室があり、収支が悪化しております。
「お金がかからない」と聞いていたが、思ったより出費が多く、後悔されておられます。

上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えご希望です。
所謂、スルガスキームを使われ、アパートを購入してしまいました。
現在、販売会社とも連絡が取れず、大きなマイナスになってしまっておられます。
売却も検討されましたが、金額が全く合わず、早急に手を打ちたいとのご要望です。

投資マンション（区分）のローン借り換えを検討されたが、断られた！

と、いうオーナー様

何が原因でダメなのかご存知ですか？

●負債総額が多すぎる
●ご本人様の属性がダメ　（年齢、年収、勤務先など）
●物件の評価が低い
●お支払い状況が不良
●固定資産税滞納、差し押さえ
●資産状況不良

などが主な理由です。

特に、お支払い状況不良の方、固定資産税の滞納、差し押さえの方は、恐らく数年はダメでしょう。

その他の方は、やり方によっては借り換えが出来るケースもあります。

当社は、完全なコンサル会社ですので、借り換えをご検討の際はお気軽にお問合せ下さい。