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不動産投資のポイント
名刺交換やアンケート商法に騙されていませんか？
ここ数年で、「名刺交換」や「アンケート商法」によって、高額な投資マンションを購入させられた！
と、いうご相談が増加しております。
●節税になる
●値上がりも期待できる
●損はしない
●何かあれば売却もする
などとアプローチをかけてきます。
しかも、
「〇〇様のご同僚の方もたくさん所有されてます」などといかにも近しい人間も不動産投資をしているかの様に言ってくるみたいです。
この様な、セールス方法の商品には「良い物」は絶対にありません。
ご注意下さいませ。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●民間企業ご勤務の方 ３２歳 投資マンション 東京２戸 （全て新築）
ローン総額 ５０８０万円 ローン平均金利 ２、４％
●上場企業ご勤務の方 ４４歳 投資マンション 東京３戸 （２戸中古）
ローン総額 ７８８０万円 ローン平均金利 ２、２５％
中古 一棟 アパート ローン金額 １０９００万円 ローン金利 ３、８％
民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
しかし、毎月約３万円の収支マイナスが出ているみたいで、ご自身でも金利交渉や借り換えなど検討されましたが、成功しなかったみたいです。
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームで中古アパートを購入してしまいました。
預金証明も改竄されていることが判明し、販売会社に対して何らかの措置を検討されておられます。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ３１歳 投資マンション 大阪４戸 京都２戸 （全て新築）
ローン総額 ９７２０万円 ローン平均金利 ２、２％
●民間企業ご勤務の方 ２９歳 投資マンション 東京１戸 （新築）
ローン金額 ２２８０万円 ローン金利 ２、１５％
医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入されました。
しかし、毎年、節税効果は薄れ、収支も悪化しております。
全く利益が無い状態なので、借り換えやご売却を検討されておられます。
民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
職場に架かってきた営業の電話がきっかけで新築マンションを購入されました。
「損はしない」「売却すれば儲かる」とセールスされたみたいですが、ご自身で売却査定に出すと約３００万円近い損切が必要とのことです。
騙されたと感じておられます。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●上場企業ご勤務の方 ４０歳 投資マンション 大阪４戸 神戸１戸 （全て新築）
ローン総額 ８８２０万円 ローン平均金利 ２、２５％
●公務員の方 ４９歳 投資マンション 東京３戸 横浜１戸 福岡１戸 （３戸中古）
ローン総額 ９３６０万円 ローン平均金利 ２、４％
上場企業ご勤務の方は、不良物件の売却とローン借り換えのご相談です。
半年間空室物件があり、ご売却希望です。
収支も悪化しており、売却も借り換えも早急に動きたいとのご要望です。
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
福岡の物件が金利が高く、収支もマイナスです。
売却も検討されましたが、かなり安くなるみたいだったので断念されました。
医師のお客様のご相談
当社のお客様より、複数のご勤務医師の方のご紹介を頂きました。
皆様、とある大阪の不動産会社より、区分を複数所有されておられます。
●収支がマイナス
●売却が出来ない（損切になる）
●「節税」効果が無い
などのご相談です。
色々な業者からたくさんの営業電話がある為、信用できる会社にコンサルティングを任せたいとのご要望です。
購入時、「節税」「年金」「生保」のメリットで購入したが、全く利益も上がらず、損しかしなかったとのことです。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●上場企業ご勤務の方 ４３歳 投資マンション 東京４戸 （２戸中古）
ローン総額 ９７４０万円 ローン平均金利 ２、４％
中古 一棟 アパート ローン金額 １１９００万円 ローン金利 ４、０％
●民間企業ご勤務の方 ２９歳 投資マンション 大阪２戸 （全て新築）
ローン総額 ３４２０万円 ローン平均金利 ２、３％
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化しております。
修繕費の増加や空室なども増え、このままでは破綻する可能性もあるとのことです。
民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」に騙されたみたいです。
大阪の業者から、「儲かる」「節税に使える」「損は絶対にしない」などとセールスされたみたいです、しかし、毎月約３万円の収支マイナスがある為、売却査定に出すと、約３００万円以上の負担となる事が分かりました。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ３２歳 投資マンション 大阪３戸 （全て新築）
ローン総額 ５２２０万円 ローン平均金利 ２、１％
●上場企業ご勤務の方 ５３歳 投資マンション 東京２戸 横浜１戸 埼玉１戸 福岡１戸
（３戸中古）
ローン総額 ７７８０万円 ローン平均金利 ２、５５％
医師の方は、ご売却と今後のコンサルティングのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
「節税になる」「損はしない」など言われ購入されたみたいです。
余り理解せずに始めてしまい、リスクを理解されておられない状況です。
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
全ての物件の収支がマイナスです。
新築マンションは利回りが悪くマイナスで、中古マンションは金利が高くマイナスです。
ご自身でも借り換えを試されましたが、どの金融機関もＮＧだったみたいです。
区分の借り換え承認頂きました
本日、２名の方の区分のローン借り換えの承認を頂きました！
●公務員の方 投資マンション ローン総額 ９８００万円 平均金利 ２、６５％
⇒⇒⇒ 借り換え後 金利 １、６５％ （総支払金額の軽減 約 １６７０万円）
●医師の方 投資マンション ローン総額 １１５００万円 平均金利 ２、２％
⇒⇒⇒ 借り換え後 金利 １、４％ （総支払金額の軽減 約 １７５０万円）
上記の様に、総支払金額の軽減金額は相当なものになります。
当然、毎月の収支も一気に改善しますので、今後、繰上返済も計画に入れコンサルティングさせて頂きます。
一棟アパートの借り換えＯＫ頂きました！
本日、一棟アパートの借り換えの承認を頂きました。
この借り換えの成功によって、オーナー様は、
●毎月の収支の改善金額 約 １２万円
●完済までの総支払金額の軽減 約 ３８００万円
と、なります。
医師の方でしたので、比較的、スムーズに承認が下りました。
この様に、アパートローンが厳しい状況でも、「お客様の属性」「資産状況」などで審査は大幅に変わりますので、アパートでお困りの際は、ご相談下さい。
賃貸管理委託の契約
投資不動産を購入されますと、大半のオーナー様が、賃貸管理を業者に委託されます。
その際、
●集金代行
●サブリース （転貸借、家賃保証）
上記の２パターンが多いです。
今、業界で問題になっているサブリース問題
オーナー様が全く知らない所で契約させられていたり、解除の際、多額の違約金を請求されたりなど大きな問題になっております。
また、業者が解除してくれない為に、売却価格に大きな影響がでたりするケースもございます。
今、現在、お手元に「賃貸管理委託契約書」が無い場合は、速やかなに業者から取り寄せしなければいけません。
不動産投資でよく使われる金融機関
不動産投資はほとんどのお客様が融資を利用されます。
区分においては、
●オリックス銀行 ●ジャックス ●イオン住宅ローン ●東京スター銀行 ●セゾン
●楽天銀行 ●ダイヤモンドアセット ●リコーリース ●アプラス ●大正銀行
●関西アーバン銀行 ●みなと銀行 ●中国銀行 ●香川銀行 ●スルガ銀行 ●ＳＢＪ銀行
などがあります。
一棟アパートにおいては、
●スルガ銀行 ●静岡銀行 ●オリックス銀行 ●ＳＢＪ銀行 ●セゾン
などがあります。
当社では、それらの金融機関からのローンの借り換えのご提案をさせて頂き、キャッシュフローの改善を図ります。
お客様の中には、
●毎月のキャッシュフローが１０万円以上改善された
●総支払金額が３０００万円近く減少した
この様なお客様もいらっしゃいます。
投資不動産でお困りの際は、是非、一度、ご相談下さいませ。
本日のご相談
本日は１名の方のご相談です。
●公務員の方 ５１歳 投資マンション 東京３戸 福岡２戸 （１戸中古）
ローン総額 ８２００万円 ローン平均金利 ２、６％
ローン借り換えのご相談です。
ご定年前に、収支改善をしておきたいとのご要望です。
新築で購入された物件が、家賃が下がり、大きなマイナスです。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ３０歳 投資マンション 大阪４戸 神戸１戸 （全て新築）
ローン総額 １０９００万円 ローン平均金利 ２、１５％
●上場企業ご勤務の方 ４４歳 投資マンション 東京２戸 埼玉１戸 （１戸中古）
ローン総額 ５９１０万円 ローン平均金利 ２、４％
医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で約３年前から新築マンションを購入されてこられました。
毎年、「買ってくれ」と営業が来るため、少し不安に感じておられます。
収支もマイナスの為、今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
３戸とも毎月の収支がマイナスです。
ご自身でも借り換えを試されましたが、成功しなかったみたいです。
レオパレスの不正建築は社長の指示？
レオパレスの違法建築問題
かなり大きな問題に発展しております。
不正が社長が指示していた？ というニュースもあり、かなり前から組織ぐるみで不正を行っていたと言われております。
違法建築は何年かに一回は大きな問題として取り上げられます。
と、いう事は、かなり水面下では違法が蔓延している様に思います。
不正融資はスルガ銀行だけではない！
現在、スルガ銀行の不正融資が大きな問題となっております。
しかし、不正融資はスルガ銀行だけではありません。
少しだけ報道されましたが、他の地方銀行や信金なども不正融資には絡んでおります。
その影響で、「不動産投資ローン」をＳＴＯＰした銀行もあります。
また、表面化していませんが、当社では、区分においての不正融資問題も確認しております。
買主様の知らない所で不正融資が行われている事がほとんどです。
「あれっ、おかしいな」と思う事があれば、不正の可能性大ですね。