この度、台風１９号の影響で、ご相談や個人面談のスケジュール調整をして頂きましたお客様へ、大変、ご迷惑をお掛けし、申し訳ございませんでした。

今後の、リスケジュールに関しては、優先的に調整させて頂きますのです、担当者迄ご相談頂きます様お願い申し上げます。

これから、年末に向けて、ご相談や個人面談のご予約が増加致しますので、お早めにお伝え頂けます様お願い申し上げます。

今回の台風１９号において、甚大な被害に遭われました方々には、謹んでお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。

代表取締役　片山　智雄

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４３歳　投資マンション　大阪６個　京都１戸　神戸１戸　（３戸中古）

　ローン総額　１３４００万円　　ローン平均金利　２、０５％

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン金額　２３３０万円　　ローン金利　３、１％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１０９００万円　　ローン金利　４、５％

医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約１０年前から不動産投資を始まられましたが、収支の悪化、節税効果の減少があり、全体の収益が悪化しております。
「売ってくれ」というセールスの電話も多く、少しでも高値で売れるなら検討したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームで全物件を所有されておられます。
オーナー様は、「完全に騙されて買ってしまいました」「ローンも不正な形で組んでいるみたい」とおっしゃっておられます。
空室や修繕費などの負担も増加し、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

台風により、本日１２日（土）、１３日（日）は休業とさせて頂きます。

ご相談や個人面談などのご予約を頂いておりましたお客様へはご迷惑をお掛け致しますが、ご容赦下さいませ。

尚、１４日以降の日程調整は優先的にさせて頂きますので、各担当者までご相談下さいませ。

宜しくお願い致します。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪４個　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　８９９０万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京２個　（１戸中古）

　ローン総額　４１１０万円　　ローン平均金利　２、３％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　７７００万円　　ローン金利　４、０％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税効果」を期待し、新築物件を購入されましたが、節税効果が年々減少し、家賃の下落もあり、収支が悪化しております。「損はしない」と言われ購入したが、利益が無く、売却も検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化し、マイナスになっております。
今後の修繕費や税金負担も考えると、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　４６歳　投資マンション　大阪４個　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　９３２０万円　　ローン平均金利　２、２５％

ローン借り換えとご売却のご相談です。
ご夫婦で投資マンションをご所有されておられます。
「節税」「年金」「生命保険」として、購入を決まられたみたいです。
しかし、空室がある度に家賃が下がったり、リフォーム代の負担が発生したりと、収支がかなり悪化しております。節税効果も目減りしたおり、全く利益が無い状態です。
売却も検討されましたが、希望金額では売れない事を知り、購入された事を後悔されておられます。

投資不動産をご所有されておられるオーナー様、

「今、現在、利益（キャッシュふろー）ありますか？」

特に、新築区分や、スルガ銀行でアパートを購入されたオーナー様は、収支マイナスの方が多いはずです。

では、収支マイナスであれば、何か対策されておられますか？

ローン借り換えや、管理委託の見直し、又は、ご売却など、色々な出口戦略を立てる必要があります。

この様な、「不良物件」をご所有されておられるオーナー様の中には、「詐欺まがい」の騙しの悪徳業者が絡んでいる事も多く、早急な軌道修正が必要なケースもあります。

困ってからではもう遅い！　

被害に遭われたオーナー様、お早めにご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４６歳　投資マンション　大阪３戸　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０８００万円　　ローン平均金利　２、３％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　３、８％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（全て中古）

　ローン総額　５４４０万円　　ローン平均金利　２、０％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
アパートの収支が最近悪化し、マイナスになっております。
金利交渉もうまくいかず、早急に収支改善を図りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご自身でも借り換えを試されましたが、あまり有利な条件が出なかったみたいです。
自己資金も使いながら、今後の繰上返済も計画されておられます。

投資用区分マンション（特に新築）の販売時によく使われるセールストークです。

●一生涯の節税になります　（還付金が還ってきます）

●ローンの支払いを終えると、不労所得となり、年金代わりになります

●団体信用生命保険があるので、お亡くなりになってもご遺族には借金の無い不動産が残る

この様な説明です。

高額な新築マンションを購入される方にヒアリングしますと、上記プラス、

●家賃保証　（サブリース契約）

が、あるので、不動産投資においての一番のリスクの空室で家賃収入が無い、という事は回避できる、とセールスされます。

そうなると、「リスクが無い」との理由で、購入に至った方が非常に多いです。

また、悪徳な販売会社は、上記にプラスして、

●数年後には値上がる　（例えば、〇年後には買い取りします）

将来的に必ず値上がり、損はしない、というように「嘘」のセールストークを使います。

近年、東京都内、関西圏の投資マンション価格は非常に高騰しております。

それに反比例し、利回りが悪化しております。

危険な投資とならない様、ある程度の知識は必要ですね。

スルガ銀行の不正融資を代表に、他の銀行などでも不正が見つかってきております。

騙されたオーナー様の中には、毎月の収支マイナスが、２０万円ほど出ておられる方もいらっしゃいます。

金利交渉や元本カットなど、相談したが安くならないオーナー様も多く、収支マイナスを貯えからお支払いし続けておられるみたいです。

当社では、銀行との金利交渉や元本カットのお手伝い、アドバイス等もさせて頂けます。

「正面突破」では、なかなか成功しない金利交渉、是非、お困りの際は、ご相談下さい。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４３８０万円　　ローン平均金利　２、３％

ローン借り換えのご相談です。
約３年前に、職場に営業の電話があり、物件の購入に至りました。
「損はしない」「５年後には売却して利益が出る」と言われ、購入されたみたいです。
しかし、現在、毎月に収支マイナスが３万円程あり、ご自身で借り換えも検討しましたが、成功には至っておりません。

街頭アンケートをきっかけに、不動産投資をスタートされたオーナー様もたくさんいらっしゃいます。

しかし、ほとんどのケースが数年経過すると、トラブルに発展します。

その理由は、

●購入時には、家賃は下がらない　と聞かされていた
●節税対策になり、損はしない　と聞かされていた
●数年後に売却したら儲かる　と聞かされていた

この様に、販売時に「嘘のセールストーク」を使い、高額な物件の販売に繋げています。

被害者の中には、３戸、４戸と複数の物件の購入をさせられた方もいらっしゃいます。

「悪徳なアンケート商法」のトラブルは、昔からあります。

不動産の場合は、非常に高額な被害額になりますので、ご注意ください。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　６８８０万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　（中古）

　ローン金額　１３９０万円　　ローン金利　２、９％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税対策」として、新築マンションを購入されました。
しかし、毎月の収支が悪化し、節税効果もなく、販売会社のサービスも非常に悪くなってこられたみたいです。
売却や借り換えで、利益が出る様に対策を講じたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
友人の紹介で、不動産投資をスタートされました。
「数年で利益が３００万円でる」と、言われたみたいです。
現在、毎月約３万円の収支マイナスが出ています。

「次々商法」　（不動産投資において）

・・・次々と短期間の間に、担当者を変えたりしながら、複数の物件の購入をさせる事。
　　
　　　騙されやすい方、断り切れない方、独身の方などがターゲットにされる。

以前は、宝石や絵画、布団、浄水器、リフォームなどが主な商品でしたが、ここ数年前から、投資不動産においてもこの様な悪徳販売をする業者の苦情、ご相談が非常に多く寄せられるようになりました。
　当社では、以前に、わずか、１年の間に、新築マンションを６戸も購入された方もいらっしゃいます。（収支はマイナスです）
　販売業者の中には、上場企業や、比較的大手と呼ばれる企業もあります。
　騙された方々の多くは、「販売会社が大手企業だったので信用した」「友人の紹介（上司、同僚）だったので信用した」とおっしゃいます。
　冷静に考えれば、短期間の間に、非常に高額な不動産を次々に販売すること自体、おかしなことです。
　又、「値上がる」「損はしない」「数年で売却する」と嘘のセールスをされた方々もいらっしゃいます。

　このような、「次々商法」の被害に遭われた方々、是非、一度ご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　１３８００万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　６２００万円　　ローン平均金利　２、４５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
８年くらい前に、新築マンションを購入しました。
「節税」「保険」「年金」の為にと思い購入されましたが、家賃の下落、空室、修繕費の負担が生じ、又、節税効果も減少し、年間負担が増加しております。
売却も検討されましたが、希望金額とかなり乖離があり、売却が出来ない状況です。
借り換えなどで収支改善と、売却をご相談したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの利回りが低く、収支がマイナスです。
ご自身で借り換えの為、銀行など回られましたが成功には至っておりません。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３４４０万円　　ローン平均金利　２、４％

●民間企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　８１１０万円　　ローン平均金利　２、３％

公務員の方は、ご売却のご相談です。
２年前に友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
「絶対に損はしない」　「数年で売却して利益を出す」とセールスされたみたです。
現在、毎月、約１万円のマイナスがあり、騙されたのか？　と感じておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在、毎月の収支マイナスが約３万円程あり、「節税で賄える」と言われていましたが、それでもマイナスです。ご自身で、銀行などへ借り換えのご相談に行かれましたが、全く話にならなかったみたいです。