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不動産投資のポイント
アンケート商法で投資マンションを買ってしまった！
先日、お客様からご相談を頂戴致しました。
「あるイベントに参加したら、不動産会社らしき会社のアンケートに答えました」
「節税、年金、生命保険、資産運用などのアンケートでした」
「アンケートに協力すると、抽選で、旅行や豪華賞品が当たると言われた」
など、こんな感じでアプローチされたみたいです。
そのアンケートには、●氏名、●年齢、●職業、●年収、●家族構成、●資産運用、などの記載があったみたいです。
後日、その不動産会社から電話があり、
「良い資産運用がある。損はしない。お金が全くかからずに出来るので、一度、食事でもしながらお話しを聞いて下さい」
と、アポイントの約束をされたみたいです。
アポイント当日、上司と名乗る人間と担当者と２人で来られ、色々と投資マンションの事の説明を受け、購入してしまったみたいです。
●「絶対に損はしない」
●「数年で売却し、利益を出す」
●毎年、○○万円、節税で戻ってくる
●同じ職場の方は、かなりの人がもう始められている
こんな口説き文句だったみたいです。
しかし、現状では、
●毎月の収支はマイナス
●売却査定をすると、大きなマイナス
●節税効果も年々減少する
●同期、同僚で所有している話しを聞かない
みたいです。
完全に騙されておられるのかも知れません。
この様な、「悪徳アンケート商法」は、年々増加気味ですので、ご注意を！！！
悪徳販売会社に騙されたら・・・
投資不動産の販売会社の中には、「悪徳業者」が存在します。
近年、色々な悪徳会社が摘発されたり、融資をしていた金融機関も処分を受けたりしております。
では、悪徳販売会社に騙されたらどうすれば良いのか？
①まずは、関係書類の整理 （売買契約書、重要事項説明書などの書類）
②時系列の整理
この整理が出来たら、●借り換え ●売却 ●法的措置 をご検討下さい。
当社では、顧問弁護士が対応させて頂けますので、是非、ご相談下さいませ。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●民間企業ご勤務の方 ５１歳 投資マンション 大阪４戸 名古屋１戸 （全て中古）
ローン総額 ７０９０万円 ローン平均金利 ２、０％
●公務員の方 ４５歳 投資マンション 東京３戸 （全て新築）
ローン総額 ７４４０万円 ローン平均金利 ２、２５
民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約５年前から区分の投資をスタートされました。
収支的にも問題ありませんが、少しでも高値で売却も検討されています。
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で、約３年前に新築マンションを購入されました。
しかし、現在、毎月の収支マイナスが約３万円ほど出ています。
全く利益が無い状況なので、借り換えで収支改善を検討されておられます。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ３３歳 投資マンション 大阪３戸 （全て新築）
ローン総額 ４７７０万円 ローン平均金利 ２、１５％
●公務員の方 ４２歳 投資マンション 東京２戸 （１戸中古）
ローン総額 ４３１０万円 ローン平均金利 ２、３％
医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在、毎月の収支がマイナスです。
「節税目的」で購入されましたが、節税効果が年々減少しております。
公務員の方は、ご売却のご相談です。
友人の紹介で３年前に購入されました。
しかし、空室がなかなか埋まらず、かなりのマイナスとなっております。
管理会社と連絡も取りづらく、売却を検討されておられます。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●上場企業ご勤務の方 ３３歳 投資マンション 大阪２戸 （全て中古）
ローン総額 ３１１０万円 ローン平均金利 ２、２％
●公務員の方 ４５歳 投資マンション 東京２戸 横浜１戸 埼玉１戸 （２戸中古）
ローン総額 ８０２０万円 ローン平均金利 ２、４％
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古マンションの購入のご相談です。
中古で購入された物件の収支が悪く、収支改善が目的です。
今後も関西圏の物件の購入も検討されておられます。
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支がマイナスです。
繰上返済も検討されておられます。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ４７歳 投資マンション 東京３戸 大阪３戸 京都１戸 神戸１戸 （１戸中古）
ローン総額 １３８００万円 ローン平均金利 ２、１５％
●民間企業ご勤務の方 ３３歳 投資マンション 東京１戸 横浜１戸 （全て中古）
ローン総額 ２２３０万円 ローン金利 ２、９％
医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約７年前から不動産投資をされておられます。
当初、「節税目的」で新築マンションを購入されてこられましたが、年々、節税効果も減少し、家賃も下がり、収支がドンドン悪化しております。
ご自身で売却も検討されましたが、希望金額では売れず、借り換えを検討されておられます。
民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
御友人の紹介で、約２年前に中古マンションを購入されました。
「将来の年金対策」「節税」「保険代わり」とセールスされましたが、空室があり、毎月の収支マイナスが約８万円出ております。
このままでは破綻する可能性もあり、早急に売却したいとのご要望です。
１０月度のローン借り換え成功事例
１０月もたくさんのお問合せ、ご相談を頂き、誠に有難うございました。
ローン借り換えの成功事例です。
●医師の方 区分 ６戸 （全て新築） ローン総額 ９５５０万円 平均金利 ２、２％
⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 １、５％ （総支払金額の軽減 約 １１８９万円）
●公務員の方 区分 ３戸 （１戸中古） ローン総額 ４３６０万円 平均金利 ２、３％
⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 １、６％ （総支払金額の軽減 約 ５０５万円）
●上場企業ご勤務の方 区分２戸 （全て新築） ローン総額 ４８１０万円 平均金利 １、９％
⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 １、３％ （総支払金額の軽減 約 ４２２万円）
●医師の方 一棟アパート ローン金額 １９９００万円 金利 ３、８％
⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 ２、０％ （総支払金額の軽減 約 ６３５３万円）
その他、たくさん借り換え成功しております。
アパートに関しても、融資が非常に厳しい中、有利な条件で借り換え出来ました。
投資マンション、アパートの収支改善をお考えであれば、まずは、借り換えのご検討おすすめ致します。
本日のご相談
本日は１名の方のご相談です。
●上場企業ご勤務の方 ４０歳 投資マンション 大阪３戸 神戸１戸 （３戸中古）
ローン総額 ６７００万円 ローン平均金利 ２、３％
ローン借り換えとご売却のご相談です。
友人の紹介で、３年前から投資不動産をスタートされました。
しかし、収支が約３万円のマイナスです。
「節税」で賄えると聞かされていたが、節税効果も少なく、騙されたと感じておられます。
知人の不動産屋に売却依頼もされましたが、かなりの損切となる為、売却は断念されておられます。
本日のご相談
本日は１名の方のご相談です。
●医師の方 ４１歳 投資マンション 東京４戸 （２戸中古）
ローン総額 ９６６０万円 ローン平均金利 ２、０５％
当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約４年前から不動産投資をスタートされました。
最初は、あまり知識が無く、新築マンションを購入されました。
現在は、中古区分を中心に今後も購入を検討されておられます。
物件の紹介と、ファイナンスなどのアドバイスが欲しいとのことです。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●民間企業ご勤務の方 ３３歳 投資マンション 大阪２戸 （全て新築）
ローン総額 ３４１０万円 ローン平均金利 ２、２％
●上場企業ご勤務の方 ５２歳 投資マンション 東京２戸 （全て新築）
ローン総額 ４０４０万円 ローン平均金利 ２、１％
中古 一棟 アパート ローン金額 ９８００万円 ローン金利 ３、８％
民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
「アンケート商法」をきっかけに、新築マンションを購入されました。
「必ず儲かる」「損はしない」などとセールスされたみたいです。
しかし、毎月の収支はマイナスで、売却査定をしてみると、かなり安い金額でないと売却出来ないとの試算です。
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームを使い、アパートを購入されておられます。
金利交渉で少し金利は安くなったみたいですが、修繕費や税金も含めるとマイナスとなります。
「節税目的」での不動産投資は失敗？？？
「節税目的」で高額な投資用新築マンションを持っていませんか？
数年で、節税効果が無くなる事をご存じでしょうか？
悪徳な販売会社は、
●一生涯節税出来ます
●経費（雑費）の水増し
●確定申告もサービスします
などと、セールスしてきます。
当社では、この様な、「節税目的」で新築マンションを購入されたオーナー様からのご相談が絶えません。
「節税」が無ければ、新築マンションはメリット無いのかも知れませんね。
ローン借り換えがうまくいかない
投資アパート・投資マンション（区分）のローン借り換えがうまくいかない方には、当然、原因があります。
●借り過ぎている （負債額ＯＶＥＲ）
●返済不良
●収支が悪い （キャッシュフロー）
●販売会社がＮＧ （悪徳会社）
●ご本人の属性 （年齢、年収、ご勤務先）
●不動産以外の資産状況 （ＣＡＳＨ、有価証券、保険など）
これらの事が、大きな要因です。
また、カードの借入や消費者金融での借入などに関しても、今は、非常に厳しく審査されますので、「投資不動産の借り換えをしたい」方は、まず、この辺の整理からしなければいけません。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ３３歳 投資マンション 大阪３戸 神戸２戸 （全て新築）
ローン総額 ９３３０万円 ローン平均金利 ２、２５％
●公務員（教員）の方 ４３歳 投資マンション 東京２戸 （全て新築）
ローン総額 ４６８０万円 ローン平均金利 ２、１％
医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税目的」で購入されましたが、節税効果も減少し、年々負担額が増加しております。
売却も検討されましたが、多額の損切となる為、借り換えを成功させたいとのご要望です。
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約３万円出ています。
ご自身で借り換えを検討されましたが、成功には至りませんでした。
本日のご相談
本日は１名の方のご相談です。
●公務員の方 ４８歳 投資マンション 大阪３戸 京都１戸 福岡１戸 （１戸中古）
ローン総額 ８０９０万円 ローン平均金利 ２、４％
ローン借り換えのご相談です。
全物件の収支がマイナスで、ご自身でも借り換えを検討されましたが、どちらの金融機関でもＮＧでした。
元々の販売業者からは、購入時に、「売却時は損が無いように売る」と言われていたみたいで、現状で相談しても、「今は売れない」「損切になる」「そんなことは言っていない」と言われているみたいです。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●上場企業ご勤務の方 ４１歳 投資マンション 大阪２戸 （全て新築）
ローン総額 ３５９０万円 ローン平均金利 １、９％
●民間企業ご勤務の方 ５３歳 投資マンション 東京１戸 （新築）
ローン金額 ２３３０万円 ローン金利 ３、０％
中古 一棟 アパート ローン金額 ９１００万円 ローン金利 ３、８％
上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で、約２年前に新築マンションを購入されました。
購入時には、「節税に使える」「損はしない」「なにかあれば売却出来る」と言われたみたいです。しかし、空室が発生し、家賃入金がない状態が続いております。売却を購入された会社に相談したみたいですが、「今、売ると大きな損切となる」と言われたみたいです。
民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガ銀行からの融資でアパートの購入をされました。
しかし、家賃収入が減り、修繕費も増加しております。
空室も中々埋まらず、スルガ銀行からの借り換えをご相談したいとのご要望です。