本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　投資マンション　大阪５戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　２、３３％

●上場企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　１０２００万円　　ローン平均金利　２、４％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約１０年前に新築マンションの購入を始め、買い進めて来られました。
しかし、年々節税効果が減少し、家賃の下落などで収支も悪化しております。
ご売却も検討されましたが、希望金額では売れず、損切となる試算です。
収支改善はもちろん、少しでも高値で売却したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約３年前に友人の紹介で不動産投資をスタートされました。
「節税になる」「売却も出来る」「損はしない」とセールスされ購入されたみたいです。
しかし、収支もマイナスで、このまま所有し続ける意思もない為、売却も検討されておられます。収支改善が出来れば検討したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５４歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　神戸２戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０８００万円　　ローン平均金利　２、３５％

●民間企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京２戸　福岡２戸　（全て新築）

　ローン総額　９３３０万円　　ローン平均金利　２、１％

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
ご定年前に、物件の整理を兼ねて、売却を検討されておられます。
また、金利の高い物件に関しては借り換えも検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で約４年前に新築マンションを購入されました。
「節税になる」「数年後に売却すれば儲かる」とセールスされたみたいです。
収支もマイナスの為、借り換えを検討したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　８７１０万円　　ローン平均金利　２、１％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　６７４０万円　　ローン平均金利　２、３５％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」をきっかけに新築マンションを購入されました。
「節税になる」「損はしない」「すぐに売れる」とセールスされたみたいです。
しかし、ご自身で色々調べると、新築マンション投資は絶対にＮＧだと知り、大変後悔されておられます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支が約１万円のマイナスです。
繰上返済も検討されておられ、今後のコンサルティングもお願いしたいとのご要望です。

投資用新築マンションはなぜダメなのか？

理由は、「値段の問題」です。

※最近は、立地も悪い物件が多い

新築の場合、少しは相場家賃より高く賃貸が付く事がありますが、入居者が一巡、二巡すると、家賃は下がり、相場になっていきます。

要するに、値段が非常に高く、家賃が安いので、利回りは低い　となる為、

投資不動産としては、ＮＧとなるのです。

ここ最近では、色々な手法で高額な新築マンションの販売が行われていますので、騙されない様に注意しなければいけませんね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０４００万円　　ローン平均金利　２、４％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　　１３４００万円　　ローン金利　３、５％

●民間企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４６５０万円　　ローン平均金利　１、８％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームで中古アパートを購入されました。
現在、収支マイナスが約１０万円ほどあり、ご自身で金利交渉中です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
収支マイナスが約１万円程あります。
購入時に、「数年後に高値で売れる」とセールスされたみたいです。

スルガ銀行の不正融資問題はかなり大きな影響が出ております。

しかし、当社独自の調査では、この様な、「融資に関しての不正行為」はスルガ銀行だけではありません。

また、一棟アパートの融資に留まらず、区分の融資でも行われています。

買主様が知らないケースも多く、とんでもない不正が行われているケースもあります。

●売買契約時
●金消契約時

どちらかに、何か不審な事があったのであれば、一度、ご相談下さいませ。

実質、１２月、今日からスタートですね。

毎年、この時期になると、医師の方々には、

●「来年度の確定申告の際に節税出来ます」

●「追徴にならない様に不動産を活用する」

●「一戸追加で買ってほしい」

などの、「節税目的」のセールスが増加します。

年明け３月頃までは、「節税」オンリーのセールストークでしょう。

しかし、それは落とし穴です。

ご注意下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４９歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　９８１０万円　　ローン平均金利　２、４％

●民間企業ご勤務の方　３１歳　投資マンション　横浜２戸　（全て中古）

　ローン総額　２６６０万円　　ローン平均金利　２、６５％

医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約１０年前に購入された新築マンションがマイナス収支となり、借り換えか売却を検討したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ご売却と今後のコンサルティングのご相談です。
友人の紹介で中古マンションを購入されましたが、収支が大きなマイナスです。
「いずれ売却し、儲かる」とセールスされているらしく、騙されたと感じておられます。

新築の投資用マンションは、「節税目的」として、販売されています。

しかし、それは、落とし穴です。

節税効果は、約５年程しかなく、それ以降は、節税にはなりません。

悪徳な販売業者は、「架空の経費」「経費の水増し」などで、一生涯節税に使えるなどとセールスしている様です。

当社には、「節税目的」で高額な新築マンションを購入されたオーナー様からのご相談が後を絶ちません。

特に、医師の方に被害が多いです。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（３戸中古）

　ローン総額　７７２０万円　　ローン平均金利　２、１５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１２７００万円　　ローン金利　３、６％

ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化し、毎月マイナスになっております。
金利交渉や借り換えもご自身で検討されましたが、成功には至りませんでした。
税金負担や今後のリフォーム代負担を考えると、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

物件の入居者の入れ替わり時には、何かしらの費用負担が発生致します。

●お部屋のクリーニング
●壁紙、フローリング張替え
●水回りの処置
●鍵交換

などなど、色々とオーナー様がご負担しなければいけないケースも多いです。

しかし、この修繕費（リフォーム代）などのトラブルは年々増加しております。

●高額過ぎる
●事前に聞かされていない
●そんな短期の入居で架かり過ぎる

などの問題です。

オーナー様は、早くリフォームを完了させないと、次の入居者を付けれない為、しぶしぶお支払いをしてしまうケースが多いです。

この様なトラブルに関しても、ご相談お受けできますので、是非、ご相談下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５２歳　投資マンション　東京４戸　大阪２戸　神戸１戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０８００万円　　ローン平均金利　２、４％

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　横浜１戸　東京１戸　（全て中古）

　ローン総額　２３７０万円　　ローン平均金利　２、６５％

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
新築、中古共、毎月の収支が悪く、約５万円以上のマイナスです。
ご自身でローン借り換えとご売却も検討されましたが、思った以上に厳しい結論だったみたいです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
友人の紹介で、中古物件を購入されました。
「将来の年金対策」を考え購入されたみたいです。
しかし、「絶対に損はしない」と聞かされていましたが、現在、毎月約３万円以上の収支マイナスがあり、早急に改善を図りたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　６９２０万円　　ローン平均金利　２、０％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（全て中古）

　ローン総額　４７７０万円　　ローン平均金利　２、６％

医師の方は、ご売却のご相談です。
友人の紹介で、約２年前に新築マンションを購入されました。
「節税目的」で購入されましたが、思っていたほど節税が出来ず、収支もマイナスです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
友人の紹介で、不動産投資をスタートされました。
しかし、毎月の収支マイナスが約４万円ほどあります。
購入時には、「数年後には値上がりし、儲かる」と聞かされており、騙されてしまったと感じておられます。

ご相談頂くお客様の中には、

「管理会社（賃貸）からの家賃入金が毎月遅れる」

「家賃入金の滞納がある」

「毎月、家賃入金金額が違う。説明もない」

こんな内容のご相談も数多く頂きます。

当然、異常事態です。

投資不動産業界では、本来、オーナー様にお支払いしないといけないのにも関わらず、事業の運転資金に回し、その後、倒産。

オーナー様は、家賃入金がない為、支払い困難になり、信用情報に事故が付いてしまいます。

会社自体が倒産（破産）の為、未入金の家賃は回収不能となります。

こんな状況に陥る前に、対策を打っていかないと、ホントに大変な事に繋がります。

前兆があれば、早急にご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４３歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　１１８００万円　　ローン平均金利　２、３％

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　大阪３戸　福岡２戸　（全て新築）
　ローン総額　１２６００万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約１０年前から不動産投資をされておられます。
当初は、「節税目的」で購入されましたが、節税効果も減少し、収支も悪化気味です。
ローン借り換えか不良物件の売却で収支の改善を検討されておられます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約１３年前から不動産投資をされておられます。
しかし、収支が悪化し、ご自身で借り換えを検討されたみたいです。
良い条件での借り換え先が見当たらず、今回のご相談となりました。