本日は１名の方のご相談です。

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　神戸１戸（３戸中古）

　ローン総額　１２０００万円　　ローン平均金利　２、２％

当社のお客様からのご紹介です。

節税目的で、４年前から投資マンションを購入されてこられました。

購入当初は、節税効果もあり、収支についても安定しておられましたが、ここ数年、空室が増え、リフォーム代の負担も増加し、トータルの収支がマイナスになっておられます。販売会社に相談すると、「家賃設定が高い」「近隣にマンションが建築された」などの理由で、賃貸付けが弱くなっているとの説明を受けておられます。今後の運用についてのコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

オーナー様からご相談をいただくと、

「一体、誰（何）を信用したら良いのわからなくなる・・・」

と、言われることがあります。

結論は、それは、自分で決めることです。

当然、悪徳会社に相談すると、

●多額の金銭を要求される

●新しい物件の購入を勧められる

この様なことが起きます。この時点で悪徳と判断できます。

まずは、オーナー様のご要望に対応できるか、出来ないか

これ一択で、相談会社を決めればよいと思います。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１４３０万円　　ローン平均金利　２、２％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　名古屋３戸　大阪１戸（１戸中古）

　ローン総額　７０８０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、ご売却のご相談です。

節税目的で購入されましたが、年々、節税効果が減少し、収支も悪化しております。「騙されて購入してしまった・・・」と感じておられ、ある程度の損切りは覚悟されておられます。

上場企業ご勤務の方は、今後のコンサルティングのご相談です。

収支が悪化しております。空室物件、サブリース付き物件もあり、今後のご不安が強いです。早急に対策を講じたいとのご要望です。

サブリースのトラブル、年々増加しております。

●解除が出来ない

●サブサブ問題

収支もマイナス、解除が出来ない為、売却もできない

色々な問題をお抱えの方、ぜひ、当社まで、ご相談ください。

他社の不動産会社や、弁護士などでも断られた事案も、解決できるケースもあります。

最近、「マッチングアプリ」で知り合った人間から、投資マンションを紹介された。

と、いう被害相談が急増しております。

被害者は、男性も女性もいらっしゃいます。

内容をお聞きすると、グループ化され、組織的なものを感じます。

買主の知らないところで、金融機関を騙す様な悪事も発覚している案件もありますので、ご注意ください。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪５戸　京都２戸（全て新築）

　ローン総額　１３０００万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　３４歳　投資マンション　東京１戸（新築）

　ローン金額　２４４０万円　　ローン金利　２、１％

医師の方は、ご売却とローン借り換えのご相談です。

空室もあり、収支が大きくマイナスです。

販売会社に対し、不信感があり、「いつでも売却できる」とセールスされたが、実際に売却相談をすると、全物件売却する為には、約２０００万円近くの損切りになる、と言われたみたいです。

民間企業ご勤務の方は、サブリース解除のご相談です。

毎月の収支マイナスが、約２万円発生しています。

年間２４万円＋固定資産税６万円　＝　３０万円の負担が生じ、節税では賄えません。

販売会社は、サブリース解除を拒否しているみたいです。

医師の方に続いて、ご相談が多い職業は、女性看護師です。

●高額な投資用の新築マンションを購入した

●マッチングアプリで知り合った男性から、投資マンションを買わされた

●マイホームローンで、投資マンションを購入してしまった

など、非常にご相談件数は多いです。

なぜ、騙されやすいのか？？？

●所得水準が高く、融資審査も通りやすい

●仕事が特殊で、先輩、同僚、後輩などの人間関係が濃い為、信用してしまう

●資産運用などに疎いが、なんとなくの将来不安がある

などが挙げられます。

これは、どの職業でも当てはまるものかと思いますが、それを考えると、「融資審査が通りやすい」ってことが、悪徳会社のターゲットになってしまうのだと感じます。

投資物件の売却を検討する際、３つくらいのアクションに分かれます。

●もともとの販売会社に依頼する

●DMや営業電話の会社に依頼する

●ネットの一括査定に依頼する

所有者は、当然ながら、「一番高値で売れる方法」を模索します。

また、取引形態が、「買い取り」または、「仲介（媒介）」なのか、という判断も必要になります。

今、この手の買い取り業者で「悪徳な業者」が、急増しております。

甘い誘いに迂闊に乗ってしまうと、取り返しのつかないことに発展することもあります。

大阪の投資用新築マンションの立地

あまり良い場所では、供給出来ていません。

土地勘のある方からすると、

「その立地で２０００万円？！」

「賃貸需要あるの？」

「出口戦略あるの？」

となる場所での供給が増えています。

市内の良い場所では、採算が合わない、仕入れができない、等の問題は、今後も続きます。

投資マンションは、立地が一番です。

ここは絶対にミスがあってはいけません。

投資物件の売却査定、無料で承っております。

「サブリース解除が出来ずに売却査定が安い」

「空室で不良物件になってしまった」

「管理費や修繕積立金が高く、安い金額でしか売れない」

など、色々とご不満ありませんか？

サブリースの解除など、法務的なご相談も無料です。

投資マンション、不動産投資でお困りの際は、ぜひ、ご相談ください。

毎日たくさんのご相談メールを頂戴いたします。

そのほとんどのお客様は、

立地の悪い、高額な新築の投資マンションの所有者です。

売るに売れない・・・（購入金額と売却金額の差額が大きい）

購入時、営業マンから、正直に事実を伝えられていたら、果たして、購入したのでしょうか？

「売却するときは、かなりの損切りになりますよ」と。。。

これを伝えると、誰も買わない物件になってしまいますね。　

最近のご相談では、「サブリースのトラブル」が一番多くなっております。

●立地の悪い高額な新築マンション

●購入時からサブリース契約

この２点は、今や、新築マンションの販売業者の特徴です。

なぜ、新築時（購入時から）からサブリース契約なのか？

これは、「お客様の囲い込み」という要因があります。

サブリース契約　→　売却を容易にできない

どうしても、解除したい　→　違約金が取れる

ということです。

この内容をお客様が理解しておられたのであれば、果たして、物件を買っていたのでしょうか？

誠に勝手ながら、当社では、GW休業と致しまして、

●５月３日（金）～５月６日（月）まで

と、させていただきます。

休業中のいただきました、お問い合わせやご相談に関しては、７日以降に対応させていただきますのでご了承くださいませ。

※尚、緊急の場合に関しましては、各担当者までご連絡いただけますよう、お願い申し上げます。

投資マンションをご所有されておられる、オーナー様、こんなご不安、ありませんか？

●空室が出ると、なかなか賃貸付けができない

●入居者が変わる度、家賃が下がる

●リフォーム代や修繕費などが非常に高額

●家賃入金日がコロコロ変わる

●入金される家賃額がコロコロ変わる

など、現在、お悩みありませんか？

少しでも思い当たること、ご不安があるのであれば、ぜひ、一度ご相談ください。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　東京１戸（新築)

　ローン総額　２８６０万円　　ローン金利　２、１％

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪２戸（全て新築）

　ローン総額　３９２０万円　　ローン平均金利　２、３％

民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。

「マッチングアプリ」での出会いをきっかけに、投資マンションの購入をしてしまいました。「利益が出る」「お金はかからない」などのセールスを信用してしまい、現状、毎月の収支マイナス約３万円出ています。早急に、対策を考えたいとのご相談です。

医師の方は、当社のお客様からのご紹介です。

「節税」「年金変わり」として、購入されましたが、購入当初の家賃金額と、実際に振り込まれる金額には、差異があり、かなり不信感を持っておられます。

購入の経緯を聞くと、かなり怪しい取引が多いため、今後のコンサルティング含めてのご相談です。