投資用アパートの不正融資問題は、スマートデイズのシェアハウスだけではありません。

先日も、旧TATERU社から、２棟購入された方からご相談を頂戴致しました。

融資は、西京銀行です。

西京銀行も、以前、不正融資があったと認めており、投資不動産融資を一時取りやめておりました。

シェアハウス（スルガ銀行）問題は、一定の解決が出来ましたが、この様に、ほとんど同じスキームで物件を購入されてしまった方には、今現在、救済は行われていません。

ご自身で、金利交渉するか、借り換えするか、売却するか、しかし、かなりハードルが高いのが実情です。

旧TATERU問題も、大きな問題となりましたが、うやむやになったという印象です。

毎日、数件のご相談をお受けしております。

ご相談内容は、深刻なものから、軽いご相談迄、色々ですが、毎回感じる事は、

「もう少し、早く、ご相談を頂いていれば、ここまで傷口は広がらなかった・・・」

●物件を購入時、なんとなく、不安だなと感じていましたが、販売会社が大手だったので・・・

●同僚からの紹介で物件を買ったので、信用していた・・・

こんな状況で購入されていませんか？

当社では、具体的なご相談でなくても、「私の現在の不動産投資、間違っていませんか？」などのご質問、ご相談でも全く問題ありません。

ご相談は、無料ですので、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

高額な新築マンションを購入された方の中には、

●販売会社（売主）のネームバリュー

で、信用し、購入された方もいらっしゃいます。

●会社が上場しているから

●屋外看板や、TVCMを見たことがあるから

●売り上げや、資本金、従業員の数が多いから

●職場の同僚や、友人、知人もその会社で買っているから

などです。

当然、「信用性」を図る材料にはなるかも知れませんが、投資用の不動産の提案なので、まずは、●立地と●利回りで判断すべきなのです。

この様な方の大多数は、購入後、後悔されるはずです。

またまた、高額な新築マンションを購入された方からご相談を頂きました。

福岡で２戸、大阪で１戸、合計３戸　ご所有されておられます。

毎月の収支マイナスが、約３万円あり、利益が全く出ないという状況です。

数年後には、マイナスなく売却出来るとセールスされたみたいですが、ご自身で査定に出すと、３戸売却する為には、約４００万円近く自己資金がかかるみたいです。

「これは、騙されているのでしょうか？」と、感じておられます。

「投資マンションの販売会社に騙されました！」

と、ご相談頂く多くの方は、以下の問題がほとんどです。

●数年後に高値で売却出来ると言われた

●節税（還付金）で、全てマイナスなく賄えると言われて買った

●家賃保証があると言われていたが、いざ、空室になると出来ないと言われた

●近隣相場より、かなり高く買わされた

この様な内容がほとんどです。

「騙された！」と、一言で言っても、相手方（売主）が騙していない、解釈の違いと言われてしまうと、決定的な証拠がなければ戦う事は出来ません。

セールス時、契約時、購入する前段階で、少しでも怪しいと感じられたら、すぐにご相談頂く事をお勧め致します。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　３８歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　４３９０万円　　ローン平均金利　２、３%

●民間企業ご勤務　４１歳　投資マンション　東京３戸　大阪１戸　（１戸新築）

　ローン総額　８８１０万円　　ローン平均金利　２、０％

公務員の方は、ご売却のご相談です。

現在、サブリース契約の為、毎月の収支が、約３万円のマイナスです。

サブリースの解除について、協議中とのことです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借換のご相談です。

新築物件だけが収支マイナスです。この物件を購入する際、販売会社から、「数年後にはプラスで売れる」とセールスされたみたいです。

しかし、売却査定に出すと、約２００万円の損切となる試算だったみたいです。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　神戸１戸（４戸中古）

　ローン総額　９７２０万円　　ローン平均金利　２、３％

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　５３１０万円　　ローン平均金利　１、９％

民間企業ご勤務の方は、ローン借換とご売却のご相談です。

空室が２戸あり、収支が悪化しています。ご自身で借り換えを検討されましたが、審査が通らず、ご売却も検討されておられます。そろそろ早期退職もお考えされておられる為、早急に動きたいとのご要望です。

医師の方は、ご売却のご相談です。

節税目的で購入されましたが、思う様な節税効果がなく、騙されたと感じておられます。売却査定をすると、１戸売却する為には、約３００万円以上の損切となる為、少しでも高値で売却したいとのご要望です。

販売会社（賃貸管理会社）からの家賃入金が止まったり、入金日が遅れがちになっている様なオーナー様、早急に管理変更をされた方が良いです。

先日もご相談頂いたオーナー様は、家賃入金が約半年止まっており、管理会社とも連絡が取れず、現在、代理人弁護士を立てておられます。

家賃入金が止まったり、入金が送れる様な事があれば、当然、オーナー様のローン支払いも遅れたりする可能性もあります。

管理会社は、「入居者からの家賃入金が遅れている為、オーナー様への送金も遅れている」などの言い訳を使われる事が多いです。

少しでも、おかしなことがあれば、すぐに行動する事をお勧め致します。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　４６歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６４９０万円　　ローン平均金利　２、４％

ローン借換とご売却のご相談です。

お客様曰く、「販売会社に騙された。今、収支マイナス３万円ほどあり、売却もかなりの損切が必要らしく、どうすれば良いのか分からない」とのことです。

早急に対応したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９３０万円　　ローン平均金利　１、８％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　７５２０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、ご売却のご相談です。

友人の紹介で、新築マンションを節税目的で購入しました。

しかし、毎月の収支はマイナスで、しかも、節税効果も購入時に聞かされていた金額が出来ず、販売会社にクレームをいれられたみたいです。

「騙された」と感じておられ、早急に売却したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借換のご相談です。

収支がマイナスの為、ご自身で、借り換えや金利交渉されましたが、成功には至っておりません。最低、収支マイナスなく所有したいとの要望です。

「節税に使える」と言われ、高額な新築マンションを購入されたお客様は、皆様、同じお悩みを持たれます。

「毎年〇〇万円の節税になる」

と、言われ、購入したが、毎年節税効果が減少している。

販売会社に、相談すると、

「一年おきで、経費を上下させてる為、節税効果も上下する」

「もっと節税したければ、物件の購入をした方が良い」

この様な、返答だったみたいです。

つまり、「毎年〇〇万円の節税効果」って事は、嘘ってことになります。

しかも、「経費を上下させる」？、これも税務上、危険な様に感じます。

投資物件をご所有されておられる方から、

「所有している物件、売った方が良いのでしょうか？」

と、質問を頂く事があります。

売る、売らないは、どこで判断すれば良いのか？？？

これは、非常に難しい判断ですが、

●毎月の収支がマイナス

●立地自体が悪い

●全体的なバランス（ローン残高、今までの収支累計、所有された期間など）

これらが非常に重要となります。

ご相談頂く多くのお客様は、「高額な新築マンション」の所有者ですので、売却時には損切となるケースがほとんどです。

売却時には、「仲介」　「売買」なのかによっても、負担額が変わるので、注意ですね。

一応、明日から確定申告のスタートです。

不動産投資をされておられる方は、当然、必須です。

追徴になる方、還付になる方、色々でしょうが、納税額を押さえたいという気持ちは誰にだってあるかと思います。

高額な新築マンションを販売している業者は、「節税」あり気でセールスをしてきますが、かなり危険だと思います。

節税＝脱税　に、ならない様、買主の方は、注意しなければいけません。

確定申告スタート時期も近づき、納税に敏感になられる方も増える頃だと思います。

当社では、「節税目的で高額な新築マンションを購入した」という方々からのご相談も増加しております。

新築マンションは節税になり、中古マンションは節税にならない、なんてことを聞かされて、物件の購入を進められる業者もあります。

根本的に、「節税ありき」の不動産投資は、当社ではお勧め致しません。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３２歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　５７７０万円　　ローン平均金利　１、６％

●民間企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　５６１０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、ローン借換のご相談です。

昨年に、新築マンションを購入されました。

しかし、購入してから、「新築マンションへの投資はダメ」と知り、後悔されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借換とご売却のご相談です。

中古で購入された物件の収支が、大きくマイナスです。

ご自身で借り換えを検討されましたが、どこの銀行、金融機関もNGとの回答です。