コロナの影響などで、郊外の一棟アパートをご所有されておられるオーナー様から、「空室が増えて、収益が大幅にDOWNした」というご相談が増加しております。

●ローンの借り換え

●賃貸付け

に、関して、早急に対応しなければ、支払いが困難な状況になるという深刻な問題です。

今後、郊外の物件については、この空室問題は加速的に増加していくと思われます。

医師の方のご相談件数は、以前から増加しております。

ご相談内容のほとんどが、

●毎月の収支はマイナス

●「節税目的」で購入したが、節税になっていない

●いつでも損なく売却出来ると聞かされていたが、売れない

この問題です。

先日も、大阪の業者から、１０戸購入させらた方からご相談があり、とりあえず、ご自身で３戸売却されましたが、約１０００万円近くの資金をお使いされました。

「毎月収支もマイナスだし、固定資産税を支払うと、年間１００万円くらい持ち出し」

「何のために所有しているのか分からない」「結局、騙された・・・」

との、感想です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸（全て新築）

　ローン総額　　１０２００万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　神奈川１戸　（全て新築）

　ローン総額　８７２０万円　　ローン平均金利　２、３％

医師の方は、ご売却のご相談です。

ご自身で売却査定に出されると、６戸の売却に、約２０００万円近くの損切が必要になるみたいです。少しでも高値で売却出来ないかとのご相談です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

現在、４物件全て、収支マイナスです。サブリース契約もあり、解除出来ないとのことです。

家賃の下落や、修繕費の値上がりなどで、かなりの負担が生じております。

毎月の収支、きちんと確認されておられますか？

●家賃収入　－　ローン返済額　－　管理費・修繕積立金 　＝　？

家賃の入金額が下がっていませんか？

ローンの金利が上昇し、返済額増加していませんか？

管理費や、修繕積立金の金額は値上がりしていませんか？

購入時（新築時）は、マイナスではなかったものが、数年経過し、マイナスになってしまった、、、っていうオーナー様、結構いらっしゃいます。

是非、一度、見直しをしてみませんか？

投資マンションのローンは、基本的に、金融機関との金利交渉はNG

です。

ノンバンクはNGで、一部、銀行融資の場合は、交渉可能な銀行もあります。

＜ノンバンク系＞

オリックス銀行、ジャックス、イオン住宅ローン　など

＜銀行系＞

関西みらい銀行、徳島大正銀行、スルガ銀行、東京スター銀行　など

新築物件を販売している業者に、最近、家賃保証を止める業者が増加しています。

理由は、近年の価格高騰により、立地が悪い物件が増え、賃貸がなかなか付かないとの理由です。

当然、所有者（買主）とトラブルになります。

また、所有者の承諾なく、勝手に入金家賃を減額する業者もあり、こちらもトラブルになっています。

先日、ご相談頂きましたお客様は、非常に切羽詰まった内容です。

高額な新築マンションを購入させられた業者からの家賃入金がＳＴＯＰしている

とのことです。

その業者からは、新築を２戸購入させられました。

購入時、販売業者からは、「毎月の収支マイナスが出ない様、家賃にマイナス分を上乗せし、入金する」という、とんでもない特約条件を提示されたみたいです。

この約束は、わずか１年で反故にされ、それから、家賃入金日もバラバラになり、入金額も変動し、今現在、入金が止まりました。

業者とも連絡が取れず、ご自身の資金で、ローンの返済を続けていらっしゃいます。

●家賃の未入金分の回収　●賃貸管理の変更　●売却　これらを早急に対応したいとのご要望です。

以前から、「家賃保証」「サブリース」のトラブルのご相談をお受けしております。

●サブリース契約が解除出来ない

●家賃保証契約だったのに、入金家賃の金額が勝手に下がっている

●いきなり、「空室保証」は出来ないと一方的に言われた

この様な内容です。

勘違いしてはいけない事は、

●３５年、同額の家賃保証ではない

●保証金額は、変更できる

●解除要項に、違約金の記載は無いか

●空室の場合、リフォームや、修繕費の負担はどうなる

これらの事は、当然、契約時に確認すべき項目です。

買主様にとって有利な条件、不利な条件、これらをきちんと理解しなければいけません。

最近、また、医師の方からのご相談が増加しています。

特に、３５歳くらい迄の方が多く、研修医時代にスタートした不動産投資が失敗しているとのことです。

●高額な新築マンションだった為、収支が大きくマイナス

●「節税になる」「損はしない」と言われて買ったが、節税効果も減り、負担だけが増加

●売却したいが、めちゃくちゃ安い金額しか出ない

●騙された可能性が高い

こういったご相談がほとんどです。

高額な新築の投資マンションを購入された方々、お早目にご相談下さい。

現在の投資用マンション市場は、価格の高騰により、非常に危ない状況です。

危ないとは、買主の方のリスクが高いという事を意味しています。

理由としては、

●利回りが低すぎる

●立地が悪すぎる

これにつきます。

●毎月の収支はマイナス

●売却価格が低い　（出口戦略なし)

これでは、リスクしかなく、投資としては成り立ちません。

新築マンション投資をされておられるオーナー様は、すぐにでも、見直しを図る事をお勧め致します。

絶対に買ってはいけない投資物件とは、、、

「高額な立地の悪い、新築マンション」

です。間違いなく、これです。

●収支はマイナス　●家賃の下落リスク　●空室リスク　●出口戦略なし

で、リスクしかありません。

当社にご相談頂くお客様の多くは、これらの物件を購入された方々です。

東京都内でも、横浜市内でも、大阪でも、京都でも、非常に、新築マンションの立地が極めて悪くなっています。しかも、価格は非常に高いまま。

新築の販売会社は、あの手、この手でセールスしてきますので、ご注意下さい。

高額な新築マンションの販売会社に、「強引なセールス」をする企業も存在します。

当社にも、同じようなご相談も数多く寄せられており、明らかに、増加傾向です。

「買うと言うまで帰らせてくれなかった・・・」

「絶対に損はしないのに、なぜ、買わないのか・・・」

「一体、何がダメなのか・・・」

こんな言葉で、購入を迫ってくる悪徳業者もあります。

有名な大手企業でも、強引なセールスを仕掛けてきますので、ご注意下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３５９０万円　　ローン平均金利　２、０％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（１戸中古）

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　２、２％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂きました。

３年前に友人の紹介で、新築マンションを購入されました。

「絶対に損はしない」とセールスされていましたが、年間約２０万円近くのマイナスです。売却も検討されましたが、かなり安い査定額となり、「騙されたのか？」とご不安をお持ちです。

今後のコンサルティングのご依頼です。

公務員の方は、ご売却とローン借り換えのご相談です。

現在、毎月の収支マイナスが、約４万円程出ています。

ご自身で、借り換えも検討されましたが、ほとんどの金融機関でNGとなり、売却もご検討されておられます。

「新築マンション投資は絶対ダメ」と、最近知られたみたいです。

誠に勝手ながら、当社では、ＧＷ休業と致しまして、

●５月１日（日）～５月５日（木）迄

と、させて頂きます。

休業中に頂きました、お問い合わせやご相談に関しましては、６日以降に対応させて頂きますので、ご了承下さいませ。

※尚、緊急の場合に関しましては、各担当者までご連絡頂けます様、お願い申し上げます。

当社の、YouTubeをご覧になられたお客様からご相談を頂きました。

現在、新築から購入された物件を、３戸ご所有されておられます。

毎月約２万円近くの収支マイナスがあり、「節税」で賄えると聞かされておられます。

●節税効果が年々減少する

●年数が経過すると、家賃の値下がり、空室リスク、リフォームなどの負担の増加

●売却価格が、非常に安い

これらのリスクを知らずに購入されました。

早急に、リスク回避を検討していきたいとのご要望です。