「２年前に新築で購入した投資マンションの家賃が１万円下がった・・・」

なんてこと、起きていませんか？

これは、立地の悪い新築の投資マンションでよく起きる問題・トラブルです。

新築時、賃貸屋さんに高額な手数料を支払い、無理矢理、空室を埋めた事が原因です。

それを知らずに、新築時の収支だけを見て、物件の購入をされると、絶対に後悔します。

収支マイナスの高額な新築マンションは、絶対に買ってはいけない

これはもう、定説です。

では、なぜ、収支がマイナスなのか？

●そもそもの価格が高すぎる

●家賃が安すぎる

●サブリース契約である

よく考えて頂ければ、そんな物件、誰が欲しいと思いますか？

だから、こんな物件を買ってしまい、売却査定に出すと、驚くくらい安い金額となるのです。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪５戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１０３００万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　３４４０万円　　ローン平均金利　１、９％

医師の方は、ご売却のご相談です。

ご友人の紹介で、３年前に不動産投資をスタートされましたが、次々にセールスされ、断っているにも関わらず、強引契約をさせられたとのことです。

ご自身で、ご売却査定に出されましたが、全て売却する為には、約２０００万円近くの損切となる為、かなり高値で買ってしまったと後悔されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

新築マンションの収支がマイナスで、ご自身でも借り換えや金利交渉されましたが、全く成果がなかったみたいです。

高額な投資用新築マンションの販売会社では、今は、「街頭アンケート」が営業方法の主流です。

当然、当社へもアンケートをきっかけに、「騙されて買わされた！」と、被害者の方々からのご相談も増加しております。

悪徳会社のセールストークでは、

●数年後に、利益を乗せて買い取ります

●毎年、節税が○○万円も可能です

●必ず値上がりする地域です

など、不確定な事実を告げ、販売しております。

この様な事は、当然、宅建業法違反にも触れる事です。

絶対に買ってはいけない物件は存在します。

●高額な新築マンション

●融資金利が高い投資マンション

この２項目は、絶対です。

当然、新築、中古に関わらず、立地の良い物件は、価格は高い

立地の悪い物件は、安い、のは当たり前です。

しかし、立地が悪く、価格の高い物件はダメですが、立地が悪くても、価格が安ければ、出口戦略も考慮し、物件によっては「買い」となる物件も存在します。

投資マンションを購入される方のほとんどは「融資」を活用されます。

その際、金融機関との契約時に、販売会社から、怪しい事や、何かしらの口止めをされておられませんか？

これらの多くは、不正融資に繋がる可能性もあり、「買主」であるお客様に取れば重大な問題となり得る事があります。

「今、思えば、こんなこと言われた！」

「金融機関から質問されたら、こう答えて下さい！」

など、思い当たるところがありましたら、是非、ご相談下さい。

空室があり、収支が悪化している

これは、不動産投資においての最大のリスクです。

半年も一年も、空室状態ってオーナー様、現在の賃貸管理会社の変更をお勧め致します。

恐らく、レインズ広告を出しているだけで、

●周辺の賃貸SHOPへの営業

●家賃や敷金、礼金などの条件の見直し

これらを全くしていない可能性があります。

先日も、「約１年以上空室物件があり、JPIで賃貸管理をお願いしたい」とのご依頼を受け、わずか、１ヵ月で賃貸を付けました。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３２歳　投資マンション　大阪５戸　（全て新築）

　ローン総額　８３９０万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京１戸　大阪３戸　（３戸中古）

　ローン総額　６３３０万円　　ローン平均金利　２、４％

医師の方は、ご売却のご相談です。

３年前に、友人の紹介で、新築マンションを購入されました。

「節税になる」「損はしない」「いつでも売却も出来る」とセールスされましたが、現在、毎月の収支マイナスが約３万円、節税効果も減少気味です。

販売会社から、「追加で購入してくれ」と営業があり、断っていらっしゃいます。「騙された」と感じておられ、売却をしたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

金利が高い物件があり、収支もマイナスです。ご自身で借り換えもチャレンジされましたが、どこの金融機関もNGだったみたいです。

当社では、投資マンションの売却査定も承っております。

●他社の査定額が低い

●サブリースの解除が出来ない為、査定額が低い

●築古マンション

●空室でも大丈夫

「売却したが、損切額が大きく売却出来ずにいます・・・」

って、オーナー様、是非、当社迄ご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン金額　１８８０万円　　ローン金利　２、１％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸　（全て中古）

　ローン総額　５５１０万円　　ローン金利　１、８％

民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。

今流行の、「アンケート商法」で騙されたとおっしゃっておられます。

「絶対に損はしない」「数年後には売却して利益が出る」などとセールスされたみたいです。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えをご相談です。

今後も、中古区分の購入を検討されておられる為、少しでも収支の改善をしておきたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１５７００万円　　ローン平均金利　２、３％

●公務員の方　３７歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　　３５５０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、ご売却と、今後のコンサルティングのご相談です。

約６年前に「節税目的」で新築マンションを購入されました。毎年、次々にセールスされ、購入を続けてこられたみたいです。節税効果もほぼなくなり、空室や家賃減少で、収支も悪化しております。売却査定もされましたが、一戸あたりの損切額が大きく、今後どうすれば良いかのアドバイスが欲しいとのことです。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。

購入時、「損はしない」「数年後に高値で売却出来る」とセールスされていましたが、空室が発生し、収支が悪化しました。騙されているのかもと不安があり、収支の改善を早急に考えたいとの要望です。

高額な新築投資マンションを購入し、すぐに、「騙された！」と感じたら、即行動です。

販売した営業マンに相談すると、当然、「騙していませんよ」と、回答されます。

なので、当社みたいな、物件の販売をしていないコンサルティング会社に相談しなければ、是か非かの判断は難しいです。

サブリースの解除が出来ないとお悩みのオーナー様

当社にご相談下さい。

ある一定条件を満たせば、解除が出来る可能性がございます。

当社顧問弁護士が対応させて頂きますので、是非、一度、ご相談下さいませ。

高額な新築マンションを購入された方は、ほとんどが後悔されておられます。

●収支がマイナス　●売る時にローン残高では売れない　●騙された

など、色々なご理由はあります。

では、高額な新築区分を買ってしまったら、売り時はいつなのか？

なかなかこれは一概には言えませんが、当然、すぐに売却となると、相当な損切は覚悟しなければいけません。しかし、だからと言って、いつまでも所有し続ける事も損失が生じます。

●家賃の下落リスク　●空室リスク　●修繕費用負担のリスク　

物件によっての売り時を図るのではなく、そのお客様の他のローンとの関係など、ケースバイケースで考えなければいけません。

投資マンションを所有すると、「買って欲しい」という営業より、「売って欲しい」という営業の方がたくさん届きます。

オーナー様の中には、「売ってくれ」だから、騙されようがないとの判断で、安直に何らかの契約行為をされる方もおり、悪徳業者に騙され、多額の違約金などを請求されるトラブルが急増しております。

アポイントのお約束もないのにも関わらず、いきなり、自宅に訪問をされる事もあり、注意しなければいけません。