３月に入りまして、毎日たくさんのお問い合わせを頂いております。
（前月の約２倍のペースです)

お問い合わせのほとんどが、
●ローンの借り換え
●売却のご相談

です。

しかも、ローンの借り換えのお客様は新築マンションの購入されておられる方です。

中には、詐欺同様の契約で買わされてしまった方や、婚活サイトなどで購入させられた方など、犯罪被害者になられている方も多くおられます。

投資マンションを購入したが、うまく活用できていない、毎月のマイナス負担が大変だ、など少しでもご不安があるようなら是非ご相談下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　投資物件　７戸　全て新築マンション　平均金利３．２％

●歯科医師の方　投資物件　１戸　新築マンション　金利２．６％

お二人ともローンの借り換えのご相談です。

医師の方は負債額が非常に多いので、物件のご売却のアドバイスをさせて頂きました。
勤務医の方ですので、ある程度ローン総額が下がれば借り換えが出来るでしょう。

歯科医師の方は、つい先日購入されましたが、投資不動産にあまり詳しくなく、ご友人の紹介で購入されたみたいです。改めて、投資マンションについて詳しく聞きたいとのご相談でした。

年金対策で新築物件を購入されるお客様もたくさんおられるかと思います。

しかし、毎月の収支がマイナスの状況で果たして老後の不労所得に繋がるのでしょうか？

６０歳のご定年時にはローン返済が終了し、家賃だけを取れる状況にしておくのが理想です。

その為には、当然、自己資金を使い繰り上げ返済をしなければいけません。

その原資を預貯金からするか、家賃収入のプラスの部分でするのか全く意味合いは違ってきます。

３５年ローンを使い、７９歳までの完済の設定で、繰り上げ返済を全くせず７９歳まで
色々なリスクと闘いながら維持管理できるのでしょうか？？

昨日のご相談のお客様にも同じご説明を致しました。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業にご勤務の方
　投資マンション　３戸　全て金利３，５％以上

●公務員の方
　投資マンション　４戸　平均金利３，２％

お二人とも、新築物件をご所有され、当初から金利が高く、月々の収支もマイナスです。

今後の家賃下落や空室、リフォームの負担などを考え、ローンの借り換えのご相談です。

投資マンションを住宅ローンで購入されますと、団体信用生命保険に加入いたします。

お客様がもし死亡や高度障害を負われた時に、保険で支払いは免除されるといった保険です。

新築の販売業者はメリットの一つとしてセールスされます。

しかし、通常の生命保険はいつでも解約可能ですが、住宅ローンの場合はローンが無くならない限り止めれないのです。

簡単に言えば、

●いつでも解約出来る通常の生命保険
●ローンを完済しないと止めれない生命保険

投資マンションは金銭的な負担が全くスタート時も、売却時も発生しないのであれば確かにメリットだと言えます。

新築の投資マンションを販売する業者は、「税金対策に使えます」というセールストークを使います。

確かに、不動産収支を申告する場合、家賃収入より経費が多くかかれば、損益通算によって還付金を受け取ることができます。

しかし、投資マンションの場合、そこまで大きく経費はかかりません。
架空の経費や不動産事業に関係のない経費計上をすることは、違反です。

大まかな経費としては、
●減価償却費　●借入金利息　●管理費　●固定資産税　●メンテナンス・リフォーム代金　●保険料　など

過去には、とある業者が「脱税幇助」で国税の調査が入り、オーナー様に対し、多大な損害を与えた事例もあります。

安易な判断で節税を目的に購入するのは危険ですね。

本日はメールのお問い合わせを異常なくらい頂いております。

お問い合わせの中には、今問題になっている「婚活サイト」での投資マンション販売や明らかな詐欺行為での販売等、色々です。

順番に対応させて頂きますので宜しくお願い致します。

本日も４名の方のご相談です。

●医師の方　３名
●公務員の方　1名

皆様、新築物件を複数所有されており、毎月の収支が非常に悪く、ローンの借り換えをしたいとのご相談でした。

今まで、ご本人でも地方銀行や信用金庫などで相談したが全て借り換えは断られたみたいです。

投資ワンルームは特殊なローン商品ですので、マイホームとは性質が全く違います。

今まで断られた理由として、
●管理ができないので遠方の物件は無理
●ワンルームは融資評価がつかないので担保として取れない
●そもそもワンルームに融資する商品の取り扱いがない

など、ワンルームに対しての融資を過去に行った事例のない金融機関は非常に審査がシビアです。

当社では、そのような方でも借り換え事例もありますので、ぜひ一度お問い合わせください。

昨日も「デート商法で投資マンション勧誘」のニュースが大きく取り上げられておりました。

●税金対策　●生命保険変わり　●年金対策　●今後値上がり期待

社会的な問題になり、消費者から全うな企業も同じ色眼鏡で見られることを懸念しております。

近年は、行政側も悪質な投資マンション業者に対しての行政処分も非常に重くなっております。

被害にあわれてしまった方、お早目の対応をお考え下さい。

本日は医師の方２名です。

●すでに投資マンションをご所有されており、「ローンの借り換え」「売却」の相談の方でした。

●購入をご検討されておられる方でした。

　お客様の購入時期によって基準金利(政策金利)が違うので、良い物件を所有されているが取組みのローン金利が高く非常にもったいない状況でした。

　比較的スムーズに借り換えは出来るお客様です。

　購入を検討されている方は、お金の運用の一つとして不動産投資をされたいとのことでした。

　中古物件のご提案をさせて頂きました。

本日は医師の方２名、上場企業の方１名のご相談です。

確定申告真っ最中ということもあり、お問い合わせがが非常に増加しております。

税金対策に新築を所有したが、年々還付金も減少して、年間負担金額も増加している問題や、過去に税務調査で雑費の経費計上をやり直しさせられた事例などもございます。

●基本的にはお客様ご自身で色々な見直しをしていかなければいけません●

当社は、少しでも良い情報とサービスをご提供させて頂けます。

税金対策になるからと確定申告の不動産収支内訳書で「雑費」をごまかして申告される方が非常に多いです。

この行為は明らかな　違法行為　です。

ごまかしではなく、正当な経費計上をしなければなりません。

ただ、税務署によっては経費の解釈に違いがありますので、一概に経費か経費でないかは判断は難しいですが・・・・

ごまかしは大きなしっぺ返しになる可能性がありますよ！

本日は医師の方のご相談です。(ご紹介です)

たくさん投資マンションの電話がある中、何度か業者と会って商談したが、信用できずに契約までは至っておりません。
興味はあるが、今後のリスクなどを考えると不安があるといった内容のご相談です。

当社では、お客様のご年収、資産状況などを鑑みて、健全な不動産投資を提案しています。

お客様のご無理なく、運用先の一つとしてお考え頂きます。

昨日と本日で医師の方から５名のご相談を受けました。

皆様、先輩やご同僚のご紹介で新築投資マンションを購入されたらしく、最初はきちんと家賃入金もされていたみたいですが、途中で入金が止まり、そして、販売会社が倒産または廃業になったみたいです。

その後、色々な業者からローンの借り換えの提案はあったらしく、どこの業者も金利条件が悪く、しかも、一戸購入してくれといった条件まで付いていたのでお断りされておられました。

当社では、ローン借り換えは「成功報酬制度」です。
着手金や準備金など一切頂かず、純粋に借り換え実行されました時の報酬のみです。

●過去に借り換えを試したが断られた方●

是非、一度当社にお問い合わせくださいませ。

投資マンションのご売却もご相談案件として増加傾向にあります。

新築マンションを購入時に営業マンに、

「今後は高値で取引されるから・・・・」
「収益還元法で売却価格が決まるので家賃が下がらなければ価格も下がらない・・・」

など、色々なセールストークをお聞きされ購入された方が多いです。

新築のプレミア価格で購入された場合は、いついかなる場面で売却されてもほぼ損切になります。

所有されればされる期間、永遠にマイナスの垂れ流しになる方も多いです。