当社では、投資物件においての仲介や買取などもさせて頂いております。

お客様の中には「売却のタイミング」が分からずどうしたらよいのが迷っていらっしゃる方もたくさんおられます。

新築をほぼフルローンに近い状態で購入なさった方は必ず損切でのご売却となります。

しかし、どのタイミングで損失を確定させ売却すれば良いのか・・・

特に複数の物件をご所有されているのであればどの物件を売却すれば良いのか・・・

当社では、そんなお客様のコンサルティングもさせて頂いております。(無料)

●不良物件を売却し　●ローンの借り換えを行い　●収支改善を図る

「自己資金がかからない」という、セールストークにのせられて新築マンションを購入された人は多いと思います。

しかし、

①自己資金はあるが資金をかけずに購入する
②自己資金がないのでフルローンで購入する

上記二つはローンの取り組み金額では同じです。
ただ、今後のリスクを考えた場合に安心できるのは当然①です。

例えば、

●空室になる
●家賃が下がる
●ローンの借り換えをする
●売却をする

など、、、

やはり使える資金があるのは非常に心強いですし、選択肢を増やす事が出来ます。

●売却したいが損切りに使えるCASHがない！
●ローンの借り換えしたいが費用がない！
●空室があるが毎月の収支の事を考えると家賃を下げれない！
●家賃を下げれないから空室期間が長くなる！

こういった悪循環になってしまっているオーナー様は案外多いはずです。

３月度は前年度と比較致しますと２倍のご相談案件を頂きました。
毎日たくさんのメールでのお問い合わせやお電話など頂きますが、当社でお役に立てないこともあります。

しかし、お話しさせて頂きましたお客様からは、

「もっと早く相談しておけば良かった」
「投資マンションの考え方がわかった」
「現在所有している物件の今後のリスク回避がわかった」

などのお言葉を頂戴し、少しでもお役に立てれば幸いです。

最近の当社へのご相談内容の傾向としては、ここ１、２年前に購入された方からのご相談が非常に多く、

●家賃が下がらないと言われていたが、すぐに下がった
●確定申告をしての還付金の金額が当初の説明と全く違う
●一戸契約したら、次々に物件をセールスされる
●お金の負担がいらないと聞いていたが違った

と、言った内容が多いです。

ローンの特性やの投資マンションの出口戦略など、投資を始める前には必ず知っておかなければいけないリスクを知らずにして始めるのは危険だとつくづく思います。

昨日 ３名、本日　５名　の方のご相談です。

たくさんのお問い合わせ、ご相談を頂き有難うございました。
(ご相談の順番や内容により、回答が前後する場合もあります）

●医師の方　３名
●公務員の方　４名
●民間企業の方　１名

お客様の中には、今年に投資マンションを新築で３戸購入したが、購入前の説明と現在が違い、大変憤慨しておられる方もおられました。

やはりトラブルで多いのが、

■家賃が下がらないと聞いていたのにすぐに下がった
■金銭的負担がないと聞いていたのに負担が生じている
■税金の還付額がセールス時に聞いていた金額と全く違う
■買い増しのセールスを断ると対応が悪くなった
■ほとんど空室がないと言われていたが現在３か月空室

など、全て販売会社のセールス時の説明に問題があるように思います。

少しでも現状に不安を感じられたら是非お問い合わせ下さいませ。

本日も２名の方からご相談です

●公務員　５２歳　投資物件　６戸（新築）ローン総額　９０００万円　平均金利３．３％
●民間企業　３６歳　投資物件　３戸（新築)ローン総額　４３００万円　平均金利３．１％

ローンの借り換え相談と現在とある業者からローンの借り換えの提案をされているが信用性がなく、物件の買い増しの営業をされているとのことです。
　
毎日たくさんのお電話の営業がある中で、どういう業者を信用したら良いのか・・・
ご自身での判断がつかないので、当社のお客様からご紹介を受けてご相談頂きました。　

現在空室が約３か月続き、毎月のご負担が大きいので、賃貸管理委託契約を頂き、ローン借り換えまたは不良物件の売却で今後コンサルティングさせて頂きます。

本日は２名の方からご予約頂いております。

●公務員　５６歳　投資マンション　新築３件　ローン残高４８００万円
●医師　　４０歳　投資マンション　新築６件　ローン残高９８００万円

お二人ともローンの借り換え相談ですが、公務員の方は定年退職が間近の為、ご売却もお考えでおられます。

医師の方は、税金対策で購入してきたらしいですが、毎月の収支や年間負担額を計算すると到底節税だけでは賄えておらず、年間約６０万円の赤字になっておられます。
営業マンを信頼し、「金銭的負担は一切かからない」と言われていたのに・・・完全に騙されたとおっしゃってます。

毎日、たくさんのお問い合わせ、ご相談有難うございます。

お客様から、「料金はどのタイミングでいくらくらいかかるのか？」といった質問を頂きますが、ご相談段階では全く費用はかかりません。（出張によるご相談も無料です)

例えば、

●借り換えが実行出来た
●売却が出来た
●賃貸管理を委託した
●年間コンサルティング契約をした

など、全て、その都度の契約においての費用だけ頂戴しております。
ですので、借り換えした時のシュミレーションのご依頼や売却価格査定などは無料です。

是非、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

ローンの借り換えや新規でのローン取り組みは年度末や年度初めがスムーズに融資を受けやすいです。
それは、金融機関の決算やキャンペーンなどの影響によるものです。

投資マンションも例外ではありません。

この機会に是非お試し下さいませ。

当社では随時ローン借り換えご相談を受け付けさせて頂いております。

本日のご相談頂きましたお客様の中で、以前、お付き合いしていた業者から新築マンションの販売の営業があり、お断りをしたら、賃貸管理をやめる(はずす)、確定申告も自分でして下さいと、半分脅しともとれる言動をされた。

その方は購入されなかったみたいですが、当社には似た様なご相談も多く頂戴致します。

その様な言動で、契約の締結を迫る行為は　違法　です。

もしその様な営業を受けられて困っておられるのであれば、行政に相談されるのをお勧め致します。

投資マンションをご購入されてからの大事なことは、「賃貸管理」です。

大まかには３パターンあります。

①集金代行
②家賃保証 (転貸借契約、サブリース)
③オーナー様との直接契約　(オーナー様がご自身で管理)

当然、管理手数料などが違ってきます。

集金代行手数料は会社によって違いますが５００円～４０００円くらいが相場です。

オーナー様としては、どの管理形態を選択されましても、入居者様の情報は知っておかれた方が良いですね。

●２１日金曜日　ご相談予定　３名
　
●２２日土曜日　ご相談予定　２名
●２３日日曜日　ご相談予定　５名

３月に入りまして、お問い合わせ、ご相談件数が前年対比で約２倍に増加しております。

ご相談内容は、
①ローンの借り換え
②売却のご相談
③詐欺行為によって騙された

大きくこの３つに分けられます。

当社では、お問い合わせやご相談段階では費用は一切かかりません。
また、出張によるご相談も費用はかかりません。

お客様の多くは、「もっと早く相談していれば良かった」と、おっしゃって頂いております。

問題が起きる前に是非ご相談下さいませ。

当社での今までの借り換え事例の傾向と致しましては、

①総借入がご年収の約７倍くらいまでであること
②所有物件の収支がプラスであること
③直近一年間で返済遅れがないこと
④事業主、売り主が現存する会社であること

以上の条件が整っておられるお客様は比較的容易に借り換えが可能です。

※お客様のお仕事内容や資産状況などで変動致します※

今まで、借り換えをご検討されて叶わなかった方でも、是非一度お問い合わせ下さいませ。

不動産投資で大切なことは、

★月々の収支は必ずプラスで所有すること★

なぜなら、新たに物件をローンで購入する時や借り換えをする時の審査に大きく関係してきます。

当社にご相談されるお客様の多くは、収支がマイナスで固定資産税なども含めるとかなり状況の悪い方ばかりです。

家賃の下落でマイナスになる前に、ローンの借り換えはお考えされるべきですね

投資マンションにおいての絶対的な問題点が２点あります。

それは、

●不動産価値（価格)は下がる！　→　値上がりはしない！！
●家賃額は下がる！　　　　　　 →　経年劣化で必ず下がる！！

上記、２点の事実は近年の日本の不動産事情では絶対的です。

では、この絶対的なリスクを回避するのは、

●不動産価値が下がりにくい場所を買う！
●賃貸需要が多い場所で買う！

　当然立地が大切ですが、
★駅から５分以内
★下層階はダメ
★充実した設備
★部屋の間取り　 etc

細部にまでこだわって購入することです。

本日は２名の方のご相談です。

●投資物件　６戸　ローン総額６８００万円 平均金利３．１％
●投資物件　３戸　ローン総額５５００万円 平均金利２．９％

お二人とも公務員の方です。

お一人はローンの借り換えの相談で、もうお一人は売却のご相談でした。

最近、たくさんの「売ってくれ」といったお電話が多く、金額も驚くほど安く言われており、適正価格で売却したいとの相談です。

ワンルームは築年数１０年が一区切りですので、いかにこの１０年を家賃金額を下げずに賃貸を回すかがポイントになります。