本日は医師の方からのご相談です。

●３２歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　全て新築

　ローン総額９２００万円　ローン金利２．６％

ここ２年の間で、合計５戸の新築投資マンションを購入されました。
現在の負担額は年間で固定資産税も含めると約３０万円ほどです。
還付金もあるのでほとんど金銭的負担は発生していないとのことです。

しかし、最近、マイホームを購入し、住宅ローンの審査をしたが通らず、結局、購入を断念されたみたいです。
投資マンションを購入する時には、営業マンから、「全く問題ない。家賃収入を得れる物件はローン審査には影響しない。」と聞かされていたらしく、大変憤慨されています。

医師の方や歯科医師の方などは将来、開業される方も多いため、このようなご相談も最近は増えてきております。

売却で清算するか、ローンの借り換えで収支の改善をするか、住宅ローンの取り組みに向けてコンサルティングをさせて頂きます。

本日も、デート商法での投資マンション販売の問題がニュースになっておりました。

東京の販売業者と銀行を集団提訴となったみたいです。

当社にもデート商法で勧誘を受け、無理矢理に購入させられたというご相談も１０件以上頂戴しております。

ＧＷ中もたくさんのお問い合わせを頂戴し、誠に有難うございます。

随時、メールやお電話にて対応させて頂いております。

当社にご相談頂くお客様のほとんどは、この投資不動産の「買い方」「考え方」が分かっておられない方です。

まず、「買い方」については、

●現金での購入
●ローンでの購入

これしかありません。

次に、「考え方」です。

●現金であればいくらの利回りか？　表面利回り・実質利回りの数値で判断します。
●ローンであれば、いくらの利回りか？　と　ローン金利の数値で判断します。

　ローンであれば・・・・

■利回り■

　手取り年間家賃収入(管理費や修繕積立金など引いたもの)　÷　購入価格(諸費用込)

×　１００％　＝　？？？

　新築物件の場合(一例です)　手取り家賃６万で計算
　
　手取り家賃　７２万円　÷　１７７０万(諸費用７０万含む)　×１００％　＝　４．０６％
　
　４．０６％の収益の物件を３％の金利で融資を受け購入すると・・・・

　４．０６％　－　３％　＝　１．０６％　　１．０６％×１７７０万円＝１８７６２０円

　つまり、、

　１７７０万円の投資不動産を購入したが実質年間１８７６２０円の収益しかない。

　しかも、不動産取得税や毎年の固定資産税の負担、今後の家賃下落、空室リスクを考えると
　年間１８７６２０円では到底金銭的な負担なしでは維持できない計算になります。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業勤務の方　４４歳　投資マンション　２戸　東京(新築)

ローン総額４３００万円　平均金利３．４％

●上場企業勤務の方　３７歳　投資マンション　３戸　大阪１戸　東京２戸（全て新築)

ローン総額５２００万円　平均金利３．０６％

●医師の方　３９歳　投資マンション　５戸　大阪３戸　京都１戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額８２００万円　平均金利２．９２％

皆様、ローンの借り換えのご相談です。

医師の方は節税目的で購入されてこられましたが、所有されて約３年が経過し、毎年節税効果は減少し、毎月の収支マイナス分、固定資産税分、リフォーム代金の負担など計算すると、年間で約３０万円以上のマイナスになっておられます。　　　
購入時のセールスでは、「絶対にマイナスにはならない！！」と営業マンから説明を受けて購入を決断されたみたいです。

節税目的の投資マンションは危険度がかなり高いと言えますね。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方(教員)　５１歳　投資マンション　大阪１戸　神戸１戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額４２００万円　平均金利３．１％

●上場企業勤務の方　４３歳　投資マンション　東京４戸　大阪１戸(新築４戸　中古１戸)

ローン総額８４００万円　平均金利３．３％

お二人ともローンの借り換えのご相談です。

公務員の方は、最近空室になり、管理会社よりリフォーム代金が１４万円かかるとの請求がきました。あまりに高額な為、ご自身でリフォーム会社を手配され見積もりを出されたら８万円ほどで出来るとの回答でした。
このことで管理会社に対して信頼が無くなり、賃貸管理も変更したいとのご要望です。

リフォーム代に関しては、販売会社や賃貸管理会社とトラブルになることも多く、購入当初はその様な負担は発生しないと聞かされているオーナー様も多いはずです。

新築マンションを購入時、「家賃が非常に下がりにくい立地です。もしかすると今後家賃金額のUPも見込めます」と言われ購入されたが、半年後には空室になり、約２か月空室が続いたので家賃保証に切り替えた。

当然、保証金額は当初の家賃収入金額より約１万円ほど少なく、収支も悪化したケースです。

投資マンションをお始めされる前に、ポイントとして理解しておけなければいけない事は、

●不動産は値上がりしない！！
●経年で家賃は下がるし、空室リスクは増加する！！
●維持していくための管理費も増加する！！

これらの絶対条件は必ず知っておかれる必要があります。

「今後、値上がりも期待できます」
「今後、家賃金額も上がります」

この様なことは、まずあり得ません。

勝手ながら５月３日土曜日～７日水曜日までお休みとさせて頂きます。

お客様からのお問い合わせなどに関しましては、お客様サポート部が対応させて頂きますので、GWも稼働させて頂いております。

各取引企業様は、ご迷惑をおかけ致しますが５月８日木曜日に対応させて頂きますので宜しくお願い致します。

昨日と本日で４名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸　福岡１戸(全て新築)

ローン総額４４００万円　平均金利３．２％

●公務員(教員)の方　５４歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　東京１戸（全て新築)

ローン総額７１００万円　平均金利３．３％

●上場企業勤務の方　４３歳　投資マンション　東京３戸(全て新築)　

ローン総額５３００万円　平均金利３．２３％
　

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　京都２戸（全て新築)

ローン総額１２０００万円　平均金利２．９％

皆様、ローンの借り換えのご相談です。
見て頂きましてお分かりになるように、新築をお持ちされている方ばかりです。

共通する問題点は、

●毎月の収支がマイナス
●還付金の激減
●空室や家賃下落
●リフォーム代金や広告料などのイレギュラーの出費

これらの金銭的ご負担が毎年増加しているとのことです。

このままであれば、金銭的に投資マンションを維持継続しての保有が出来ず、法的手続きでの債務整理も考えておられる方もいらっしゃいます。

本日は医師の方からのご相談です

●３９歳　投資マンション　大阪６戸　東京２戸　（全て新築)

ローン総額　１４０００万円　ローン平均金利　３．３％

全ての物件がマイナス収支です。
今まで節税目的でセールスされ購入を続けてきましたが、本年度の確定申告で、税務署から呼び出しがあり、経費についての証明書の提出を求められたみたいです。
結果、雑費についてほとんど否定され、還付金も当初の計画の三分の一まで減額になられました。
このリスクの事を全く考えずに購入されてきたことを後悔なさっておられます。

当社では、

●賃貸管理委託
●不良物件の売却
●ローンの借り換え

この３つを長期的にコンサルティングさせて頂きます。

以前、お客様からのご紹介で、新築の投資物件を６年ほど前に４戸購入された方のご相談をお受け致しました。

その方は、北海道にお住まいでしたので、ローンの借り換えなんて出来ないと判断なさっておられました。

しかし、結果、

●借り換え前　平均金利３．５％

　　　　　　↓↓↓

●借り換え後 平均金利２．１％

となりました。

★★　毎月の利息払いの軽減額　約４万円　★★
★★　完済までの総支払額の軽減　約５００万円　★★

となりました。

基本的には、お客様のお住まい地はほとんど関係ありません。
当社は北海道～南は沖縄県の離島のお客様まで対応可能です。

●投資マンション・収益アパートのローンの借り換え
●投資マンション・収益アパートの売却相談
●投資マンション・収益アパート運営のコンされティング
●賃貸管理委託業務

投資マンション・収益アパートについてのお困りの際は是非ご相談下さいませ。

オーナー様の毎月のご負担金には、管理組合にお支払する「管理費」があります。

この管理費は、共用部分の清掃業務やメンテナンスなどに使われ、修繕積立金も含まれているケースがほとんどです。

新築物件の場合は、最初はかなり安く金額設定している為、あまりご負担に感じないケースが多いですが、一定年数を経過しますと必ず値上がり致します。

当社のご相談事例で、新築物件を購入された当初は毎月２０００円ほどだった修繕積立金が１０年くらいで３倍近くまで値上がり、収支がマイナスになってしまった、というお話もあります。

物件が古くなれば当然、専有部分の設備投資、共有部分の管理費等の値上がり、家賃の値下げや空室リスク、これらの事を踏まえて新築物件を購入されている方はあまりいない様に思います。

昨日も３名の方のご相談でした。

●医師　４４歳　投資物件　７戸(全て新築　全て大阪)

ローン総額１２０００万　平均金利２．９％

●公務員(教員) ５１歳　投資物件　３戸(新築２戸東京、中古１戸大阪)

　ローン総額４８００万円　平均金利３．２％　

●公務員(教員) ４９歳　投資物件　４戸（新築２戸大阪、２戸東京)

ローン総額６９００万円　平均金利２．８％

皆様、ローンの借り換えをメインに投資不動産についての基本知識を知りたいとのご相談でした。医師の方は、昨年３戸まとめて購入され、今年４戸まとめて購入されました。しかし、未だ、各物件の賃貸契約書がお手元にありません。家賃は管理会社より入金はありますが、その金額の根拠になる数字が分からない為、毎月の管理手数料も分からない状態です。

このようなオーナー様は結構いらっしゃるのではないでしょうか・・・・

新築マンションを購入時の条件として、「お客様のご要望があれば買取もさせて頂きます。」
言われ、覚書まで交わし購入されたお客様がおられました。

お客様の解釈としては、

●いつでもローン残金で買い戻してくれるので安心。

販売会社の解釈としては、

●相場価格で買い取ります。

ここで、双方の解釈の違いが出てきます。

販売会社はあくまでも相場価格なので、ローン残金に満たない部分はオーナー様にご負担いただき買取か仲介になります。
覚書も非常にあいまいな表現ですので、それだけで訴訟に持ち込むのは買主が不利なケースがほとんどです。

本日は　２名の方のご相談です。

●医師　３５歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　合計５戸（全て新築)

ローン総額　約８８００万円　ローン平均金利　２．８％

●公務員(教員) ５３歳　投資マンション　大阪２戸　東京２戸　合計４戸（全て新築)

ローン総額　約６５００万円　ローン平均金利　３．１５％

医師の方は、フルローンで購入されている為、スタート時から収支はマイナスです。
ご友人の紹介で購入されましたが、年々節税効果が減少し、年間負担額が増加している為、ローンの借り換えをされたいとのご相談です。

公務員の方は、購入時に頭金を約１割資金投下されておりますので、収支がマイナスではありませんが、空室がなかなか解消されず、現在の賃貸管理会社にご不満を持っておられます。
ローンの借り換えも視野にいれてコンサルティングのご契約を頂戴致しました。