本日は、売却のご相談をお受け致しました。

●公務員(教員) 投資マンション６戸所有　大阪３戸　東京２戸　福岡１戸(全て新築)

全物件の収支はマイナスで、空室もあり、かなりの負担が生じてしまっておられます。

　購入当時から、マイナスではあったが、１０年後くらいには売却する計画でした。

　出来る限り、ご負担少なく売却したいとのご相談です。

　たくさん、「売って下さい」とのお電話が多い中、当社のお客様のご紹介でお問い合わせを　
　頂きました。

投資マンションのリスクは、

●空室や家賃下落リスク
●リフォームなどのメンテナンスにかかる費用リスク

この２点が分かりやすいリスクです。

しかし、当社にご相談されるお客様の多くは、

●売却出来ないリスク　(終い時期を考慮していない)

を、お考えになられていない方が非常に多いです。
よく言われる、「出口戦略」が全くなく、収支が悪くなればいつでも売却したら良いのだろうと非常に楽観的に考えておられる方です。

どのタイミングで、どれだけの価格で売却出来るのか？
いくらぐらいの損切なら許容範囲なのか？

やはり冷静に吟味されてからお始めにならないと、不良物件を売却も出来ず、負担金の垂れ流し状態に陥る方が非常に多いです。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪３戸　京都４戸（全て新築)

ローン総額１０９００万円　ローン平均金利　２．９８％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　横浜２戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額　５３５０万円　ローン平均金利　３．１％

●上場企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸(中古１戸)

ローン総額４７２０万円　ローン平均金利　２．７３％

皆様、ローンの借り換えのご相談です。

変動金利に対するご不安と、今後の家賃の下落、空室リスクを考えると今のうちに金利の安いところで借り換えをしておきたいとのことです。

医師の方は、今まで、販売会社の言われるがままに購入をしておられましたが、最近、年間の収支が悪化し、リフォーム代金の請求金額も高く、金銭的負担が大きく生じておられます。

本日は２名の方からのご相談です

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸（全て新築)

ローン総額５４００万円　ローン平均金利　３．０５％

●公務員(教員)の方　４８歳　投資マンション　東京１戸　大阪２戸　京都１戸(全て新築)

ローン総額６５５０万円　ローン平均金利　２．９％

お二人ともローンの借り換えのご相談です。
やはり、月々の収支がマイナスの状態で、ご自身で借り換えを地方銀行で試されたが出来ず、
自己資金を使って売却をしようかともお考えされておられます。

先日、取引企業様から物件の紹介してほしいとのご依頼を頂きました。

クライアント様が投資マンションを買いたいとのこと。

しかし、ご要望をお聞き致しましたが、なかなかハードルが高く、ご希望条件を満たす物件のご紹介は難しいと判断致しました。

最近は良質物件はすぐに売れてしまい、「これっ!」と思えばすぐに買い付けを入れないと間に合わない状況です。

東京都内、関西圏も良質物件は販売が追い付かないほど売れ行きが好調らしいです。

本日は、公務員(教員)の方からのご相談です。

●５２歳　投資マンション　大阪　３戸　(全て新築)

ローン総額３８００万円　ローン平均金利３．１％

ローンの借り換えのご相談です。
家賃の下落で、毎月の収支が悪化し、しかも、確定申告をしても全く還付にならず、年間で約４０万円ほどご負担になられております。
売却もお考えでいらっしゃいますが、今は資金的な余力が無い為、ローンの借り換えで何とか収支の改善を図りたいとのお話です。

ご年齢的な問題で、少し自己資金をお使い頂くという条件で、借り換えのコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

近年、投資マンションにおいての、トラブル件数は急増しています。

中には、訴訟や裁判での解決を図っているケースも多いみたいです。

●勧誘の方法
●セールス時のトークや提案書の中身
●ローン審査時の書類偽造

など、消費者契約法、特定商取引法、宅建業法などの法違反の事例もございます。

当社にご相談頂くお客様の中にも違法性が極めて強い契約事例もあります。

「自己資金０で始める不動産投資」

この広告をネットで良く見ませんか？

●自己資金がない！！！

●自己資金はあるが出さない！！！

同じ意味ではありません。

自己資金があれば、リスクに対応できます。

例えば、

●金利上昇の為、収支改善の為、ローンの借り換えが出来る
●不良物件を売却出来る
●購入時に優遇金利が使える
●空室でも維持出来る　　etc

自己資金があれば、色々な選択肢が増えます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸(全て新築)

ローン総額　９８００万円　ローン平均金利３．２２％

●公務員(薬剤師)の方　投資マンション　大阪２戸　京都２戸(全て新築)　一棟中古アパート

　ローン総額　１３０００万円　区分ローン平均金利　３．１％　一棟金利４．１％

　医師の方は、先日、買い増しのセールスをお断りになられたみたいです。
　しかし、販売会社の営業マンから、「買わないのであれば賃貸管理をしません！」と、恫喝されたみたいです。
　このような脅しともとれるセールスによって購入させられたお客様も非常に多いと思います。

　公務員の方は、アパートの金利が非常に高く、購入当初はキャッシュフローも良い状況でしたが、約１年経過した時に、空室も目立ち、修繕費などの費用もかかり、収支がかなり悪化されてます。
　購入時に営業マンから、約２年くらいで金利引き下げ出来るので大丈夫と聞いているみたいですが信憑性はないとのことです。

本日は、上場企業ご勤務の方からのご相談

●４５歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸(全て新築)

ローン総額１１３００万円　ローン平均金利３．２％

大阪の物件については、ローンの金利も安く収支は安定していましたが、東京の物件が金利も高く、家賃金額も下がってしまい大きくマイナスになられてしまいました。
契約時、営業マンより、１０年後はローンの残高で買い戻すというようなことを言われて購入されましたが、信用性が無い為、非常に不安であるとのことです。
ローンの借り換えは非常に厳しい状況ですが、ご売却も絡めてご相談をお受けいたしました。

ローンの借り換え時には、当然費用がかかります。

●抵当権抹消・設定
●印紙代
●繰り上げ返済手数料
●ローン会社事務手数料　etc

これらの費用負担をシュミレーションし、それでもメリットが出る場合のみお話しを進めていきます。
残りのローンの残年数や、今後の繰り上げ返済の計画等も吟味しシュミレーションをさせて頂きます。

ご売却に関しても、

●仲介
●買取　

どちらかになります。当然費用もかかります。
当社では、債務超過でローンの借り換えが出来ない方などはご売却もご提案させて頂きます。

「老後の為に」と思い購入したが、借入が負担になり、定年後も返済に苦しむことのない様に考えないといけませんね。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸　福岡１戸

　ローン総額５８００万円　平均金利３．３４％

●公務員(教員)の方　５３歳　投資マンション　大阪１戸　東京２戸

　ローン総額４９００万円　平均金利３．１３％

お二人ともローンの借り換えのご相談です。
公務員の方は販売会社が倒産してしまい、ローンの借り換えは出来ないと思われていたみたいです。
当社にご相談頂くお客様の中には、過去にどこかの金融機関で借り換えを試し出来なかったが当社では借り換え出来た方もおられます。

借り換え成功時の金利は、

１．８％　～　２．６％　（変動金利)

このあたりでの借り換えになります。

オーナー様が所有されている投資マンションは、賃貸管理を専門業者に委託しているケースがほとんどです。

オーナー様のご意志で、どこの管理会社を使うのかは自由に決めることが可能です。

しかし、最近は販売会社＝賃貸管理会社　になっているケースが多く、そこで、管理委託契約を解除させないというトラブルが急増しております。
(管理委託機関であれば仕方がないですが・・・)

●毎月の手数料の問題
●空室時の対応や賃貸付けの速さ
●家賃の滞納時の対応
●リフォーム金額や広告料

これらを吟味し、賃貸管理会社を変更する・しないの決定権はオーナー様にあることをご認識下さいませ。

リフォーム代金の請求に関してのトラブルも非常に多いです。
(賃貸管理に関して)

オーナー様のご意向を事前に全く聞かず、リフォームや入居者募集の条件など管理会社が勝手に判断し、後に、オーナー様に請求されるケースです。

リフォーム代金が非常に高額すぎるケースや、広告料など突発的にいきなり請求されるとどんな方でもお怒りになりますね。

必ず事前に、オーナー様とリフォームの内容や金額の擦り合わせをし、事前に了承を得てから進めていくのが普通だと思います。

これらのトラブルはオーナー様と販売会社や管理会社の信用を無くしてしまう原因の一つです。

昨日と本日で４名の方のご相談を頂戴致しました。

●公務員(教員)の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸（全て新築)

ローン総額４２００万円　ローン平均金利３．２％

●医師の方　３４歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸(全て新築)

ローン総額８４５０万円　ローン平均金利２．９％

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪５戸　京都２戸　神戸１戸(全て新築)

ローン総額１３０００万円　ローン平均金利３．２％

●上場企業勤務の方　３６歳　投資マンション　東京４戸（全て新築)

ローン総額７５００万円　ローン平均金利３．４％

皆様、ローンの借り換えのご相談です。
医師の方はお二人とも、知人のご紹介で購入されましたが、税金対策に購入されてきましたが現在は節税にならず、大変後悔をなさっております。
今後の賃貸管理も非常にご不安があり、ローン借り換えと賃貸管理併せてのご相談です。

医師や歯科医師の方は非常に投資マンションを購入し易く、営業も大変多いかと思います。
悪徳業者に騙されてしまう方も非常に多いです。