毎日たくさんのお問い合わせ有難うございます。

お問い合わせの多くは、もうすでに投資物件をご所有されておられる方が多いですが、

●これから検討し購入をお考えの方
●契約し、あとは引き渡しを待っておられる方
●前に一度契約したが不安要素が多くキャンセルされた方

など、色々なご相談もお受け致します。

また、

●現在、○○社から○○銀行でセールスされているがどうなの？
●賃貸管理に関して、○○○○円の手数料がかかるのはどうなの？

このような具体的なご相談も多いです。

当社では、ご相談段階は一切費用はかかりません。
出張ご相談も無料で全国対応させて頂いております。

従業員一同、迅速、且つ、分かりやすい対応を念頭にご相談をお受け致しております。

投資マンションでお困りの際はどんな些細なことでもお気軽にお問い合わせ下さいませ。

本日は４名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９８０万円　　ローン平均金利　２．４％

●公務員（医療係）の方　４１歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸　横浜１戸（新築）

　ローン総額　６３２０万円　　ローン平均金利　３．０％

●歯科　開業医の方　４５歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　９６６０万円　　ローン平均金利　３．１３％

●上場企業ご勤務の方　３４歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　１９３０万円　　ローン金利　２．３％

皆様、当社サイトからのお問い合わせの方です。
皆様に共通していることは、物件購入時、リスクの説明があまりなく、ご不安に思いながらも契約してしまった事です。

●家賃の下落リスク、空室リスク
●今後のリフォーム、修繕費用負担のリスク
●金利上昇リスク
●売却時の金銭的リスク

これらの事は、購入なさってから知られたみたいです。

開業医のオーナー様は、今まであまり毎月の収支は気になさらなかったみたいですが、今年の確定申告時期に精査され、毎月約８万円、固定資産税を含めると年間１００万円を超える負担が生じております。

新築物件をご所有の場合、購入されてから、約３年くらいで、収支の悪化、還付金の減少で資金計画が崩れるケースが多いです。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京１戸　大阪３戸（全て新築）

　ローン総額　５９８０万円　　ローン平均金利　３．１５％

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　東京１戸（全て新築）

　ローン総額　８１２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

教員の方は、ご友人のご紹介で投資物件を購入されました。
しかし、毎月の収支状況の悪化や還付金の減少でローン返済が厳しくなりつつあります。
何とか、ご定年までには収支の改善を図りたいとのことです。

民間企業の方は、新築ばかりを購入され、しかも、諸費用ローンもお組されており、毎月のマイナスが約１０万円出ており、非常に金銭的負担が大きい為、ローンの借り換えや今後のコンサルティングをお願いしたいとのことです。

「毎年節税が○○万円できます」
「景気回復によって、売却値、家賃金額は値上がりします」
「現在所有している投資マンションのローンの借り換えを２．１％くらいの年利でします」
「現在所有している投資マンションを高値でご売却致します」

など、上記の様なセールストークに騙されて非常に高い投資マンションを購入させられたオーナー様からのご相談が増加しております。

オーナー様の中には、訴訟で解決を図ったり、弁護士に依頼したりと対応されておられますが、なかなか、詐欺の立証が難しく難航してます。

また、販売会社が倒産で現存しなかったり、証拠資料等がお手元にない場合は非常に詐欺が立証し辛いケースも多いです。

投資マンションは非常に高額商品です。
しかも、ローン期間もたっぷり残っておられると、家賃の下落や今後の空室リスクもあります。
泣き寝入りせず、まずは、一度お問い合わせ下さい！！！

投資マンションセミナーが盛況のようです。

当社にもセミナーに参加され、投資マンションを始めたという方からご相談を頂戴します。

良いセミナーも悪いセミナーもあるみたいですがコメントは控えておきます。

セミナーであろうが、ご紹介であろうが、電話セールスだろうが、ある程度の投資マンションの考え方を身に着けておかないといけませんね。

月々の収支マイナスは資産ではなく、「負の資産」と見られます。

特に金融機関からはシビアに見られます。

当社では、投資マンションのローン借り換えをコンサルティングさせて頂いておりますが、収支がプラスの方と、マイナスの方では、審査の通りや条件等が全く違ってくるケースが多いです。

新築の物件は、フルローンで３５年のローンだとマイナスになるケースがほとんどです。

今後、マイホームの購入、車の購入、事業資金の調達などで借入をしなければいけない場面で、投資マンションのローンが負の資産と見られてしまう事もあります。

本日は医師の方からのご相談です。

●３７歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　５１６０万円　　ローン平均金利２．６２％

当社のお客様からのご紹介です。
昨年に３戸購入されました。
月々の収支がマイナスで、節税効果も営業マンから聞かされていて数値にはならず、購入されたことを後悔されておられます。

「毎年１００万円ほど節税となる」

と言われていたみたいです。
今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

「自己資金なしでも投資マンションは購入可能です」

しかし、自己資金があれば、優遇金利が使えたり、繰り上げ返済が出来たりと余裕をもって運用することが可能です。

自己資金があれば、１％後半のローンが可能です。

投資用マンションは、変動金利のローンがほとんどですので金利上昇リスクなどを考えましても自己資金は必要です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４３歳　投資マンション　大阪４戸　京都３戸　神戸１戸（全て新築）

　ローン総額　１１５５０万円　　ローン平均金利　３．３２５％

●公務員（教員）の方　５２歳　投資マンション　東京２戸　京都１戸（全て新築）

　ローン総額　４２８０万円　　ローン平均金利　２．９５％

医師の方は購入当初から全ての物件がマイナス収支です。
年間負担額を最近計算されましたら、空室やリフォーム代金の負担などで、かなりの年間マイナスが生じておられます。購入時は「税金の還付で賄える」とのお話でしたが、よくよく計算されると当初から負担が生じておられました。

公務員の方は、物件の売却のご相談です。
定年退職が近いので、清算したいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●公務員の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　福岡１戸（全て新築）

　ローン総額　６２８０万円　　ローン平均金利　３．１５％

●歯科医師の方　３６歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸（全て新築）

　ローン総額　５２６０万円　　ローン平均金利　２．８７％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　東京２戸（全て新築）

　ローン総額　６５６０万円　　ローン平均金利　３．２３％

４７歳の公務員の方は、友人のご紹介で購入されておられますが、契約時に「家賃金額は１０年間下がりません」と聞かされていたが、約５年で１万円ほど下がっている状況です。

歯科医師の方は、あまり深く考えずに購入されてこられましたが、ご開業予定で資金調達がうまく出来ない状況です。やはり投資マンションのローンがネックになっておられます。

教員の方は、大阪の物件の収支が悪く、東京のキャッシュフローがプラスになる物件を購入されました。しかし、家賃がどんどん下がり、現在は全ての所有物件がマイナスになってしまいました。ローンの借り換えをご自身で動かれましたが、所有物件の収益が悪いとのことで断られてこられたというお話です。

当社のお客様から、「投資マンションのローンの借り換えしませんか？」というセールスが非常に多いと聞きました。

色々お話を聞いていると、「一戸購入すること」が条件でセールスしてくるみたいです。

しかも、実際にそのセールスで契約してしまった方の多くは、

●いつまでたっても借り換えは出来なかった
●借り換えしたが、金利条件は悪く、融資期間の延長だけできた

など、お客様が想像していたものとは全く違い、状況は悪化したという方もいらっしゃいます。

融資条件や費用負担などの説明をきちんと聞き、先に、借り換えを行ってからでないとやはり信用できないものだと思います。

６月度もたくさんのお問い合わせ、ご相談を頂戴しております。

最近のご相談の傾向と致しまして、

●投資マンションのローンの借り換え
●投資マンションを騙されて購入させられた
●所有物件の売却

このようなご相談が極めて多いです。

騙されて購入させられたお客様の中には、明らかな詐欺行為や重要書類の改竄など、法律違反に該当するケースも少なくありません。

「当社は３５年家賃保証します！！！」
と、購入当社セールスされたので購入しました。

この様なお客様も多いと思われます。

３５年後販売会社が現存する可能性は？
３５年後の家賃設定は？

当社でも、家賃保証のサービスはさせて頂けますが、
あくまでも、相場家賃の８０～８５％です。
当然家賃金額が下がれば保証金額も下がります。

新築投資マンションの販売は、３５年間保証金額は下がらない！！、といった購入者に誤解を与えるようなケースの問題もご相談事例としては多いです。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　横浜２戸　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　７７８０万円　　ローン平均金利　２．７６％

●医師の方　５５歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２７７０万円　　ローン平均金利　３．３１％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸（新築）　横浜１戸（中古）

　ローン総額　６８１０万円　　ローン平均金利　３．１５％

３７歳の方は、毎月の収支がかなり悪く、お話を聞いてみると、頭金や諸費用に関して、別の金利の高いローンを組まれておられました。早速、自己資金を使ってこのローンは返済するとのことです。

医師の方は、色々な業者に騙されて購入させられてしまったみたいです。
「現在の所有物件を高値で売却するので・・・」「ローン借り換えする為に・・・」など、色々な嘘のセールスに騙されたとおっしゃっています。
売却も含め、整理したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　６９５０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸　東京１戸（全て新築）

　ローン総額　５９３０万円　　ローン平均金利　３．０５％

お二人とも、現在の収支が悪く、年間ご負担額も増加しており、悩んでいらっしゃいます。
購入当時は営業マンから、「家賃が下がりにくく、今後、景気回復により家賃金額も上がります」と聞かされていたそうです。
所有し約２年後から、空室が目立ち、家賃も下がり、当初提案されたシュミレーション通りにはならなかったそうです。

中古物件を購入しておけばよかったと、後悔なさっておられます。