お知らせ一覧 News
不動産投資のポイント
本日のご相談
本日は2名の方からのご相談です。
●歯科医師の方 41歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)
ローン総額 4480万円 ローン平均金利 3.235%
●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンションなし
歯科医師の方は、約10年前に税金対策で購入されました。
しかし、ご開業されてから節税には使えず、金利も高い為、収支が非常に悪くなられておられます。事業資金の融資でお付き合いにある金融機関に借り換えを依頼されましたが、担保評価が出無い為断られてしまいました。
ご売却と借り換えで今後コンサルティングさせて頂きます。
上場企業の方は、今まで色々な業者とお会いされたり、セミナーにご参加されたりとご経験おありですが購入までには至らなかったみたいです。
今後は中古物件を中心に検討したいとのお話です。
本日のご相談
本日は3名の方のご相談です。
●医師の方 35歳 投資マンション 1戸 (新築)
ローン総額 1690万円 ローン金利 2.3%
●上場企業ご勤務の方 投資マンション 東京3戸 (全て新築)
ローン総額 5490万円 ローン平均金利 2.755%
中古 アパート 一棟 ローン金額 9800万円 金利 4.5%
●公務員(教員)の方 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (全て新築)
ローン総額 6990万円 ローン平均金利 2.875%
医師の方は、昨年、ご友人のご紹介で新築を購入されました。
ただ、購入されてから不安要素があり、ご自身で投資マンションについてお調べされると、リスクを把握していなかったことが分かり、当社へ今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。
上場企業ご勤務の方は、昨年、一棟中古アパートを購入されましたが、金利が非常に高く、家賃の入金金額も毎月不安定な為、今後において非常にご不安を感じられておられます。
区分に関しても、マイナスが生じておりますので、金銭的なご不安が大きいです。
公務員の方は、現在、新築物件の購入を検討されておられます。
ローンの内容を聞くと、金利が高い為、他の金融機関で有利な条件で取組出来るところがないか模索中です。
お客様からのご相談エリア
当社では、全国どちらにお住まいされておられてもご相談はお受けできます。
北海道~沖縄までご相談可能です。
しかし、投資物件が東京、横浜、埼玉、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡、以外のローン借り換えや購入に関しましてはお役に立てないケースが多いです。
現在購入を検討されている方、すでに所有されておられる方、投資マンションでお困りの際は是非お問い合わせ下さいませ。
当社では、投資マンションの健全な借入診断や、収益診断などもさせて頂いております。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (全て新築)
ローン総額 6290万円 ローン平均金利 2.975%
●医師の方 37歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)
ローン総額 7040万円 ローン平均金利 2.85%
上場企業ご勤務の方は、税金対策で約6年前に購入されました。
しかし、今年の申告では、還付にならず、年間でマイナス収支になってしまいました。
今後の金利の上昇や家賃の下落などを考えると、今のうちに何らかの対策をしておきたいとのご要望です。
医師の方は、2年前に初購入をされました。
最近空室が出てしまい、約3か月空室の状況です。
「立地が良いのですぐに賃貸は決まります」と購入時にセールスを受けておられました。
今後、賃貸管理やローンの借り換えも含めコンサルティングさせて頂きます。
一棟収益マンション・アパート
一棟物のローン借り換えのご相談が非常に多くなっております。
●今後借り換え出来ると言われて購入したが出来ない
●収支が良いと聞いていたが税金や管理費など支払したらお金が残らない
●今後の修繕計画や管理状況などが全く情報としてこない
●売却したいときには、ローンの残額くらいでは売れると聞いていたが、見積もりを出すとかなり安い
など、ほとんど区分と同じ様なご相談内容です。
一棟となりますと、安くて5000万円~20000万円くらいまでの金額のご相談が多いです。
金額が非常に高額になりますので、リスクを重々理解したうえで決断しなければいけませんね。
固定金利の融資
当社では、固定金利でしかも年利1.8%~お使いになれる金融機関をご利用になることも可能です。
(購入物件の詳細やお客様の属性では使えないケースもあります)
今後、長期金利の上昇なども懸念される為、ローンの取り組みにて投資マンションの購入をご検討されているのであれば、少しでも安い金利で賢くローンを取り組みたいですね。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●医師の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 東京4戸 (全て新築)
ローン総額 12900万円 ローン平均金利 3.105%
●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)
ローン総額 5430万円 ローン平均金利 2.48%
医師の方は、大阪の不良物件を売却したいとの希望から、東京の販売会社とお会いされました。業者からは、「東京の物件を購入いただければ、大阪の物件を高値で売却します」との約束で東京の新築を購入されました。しかし、購入後、担当者からの連絡もなくなり、会社に問い合わせしたところ、「退職しましたので分かりません」と言われました。
詐欺にあったみたいで今後、売却も含めコンサルティングさせて頂きます。
上場企業の方は、ご友人のご紹介で購入されましたが、家賃の下落で収支が悪化し、何とかマイナスが無いように借り換えをしたいとのご希望です。
本日のご相談
本日は歯科医師の方のご相談です。
●39歳 投資マンション 大阪4戸 京都1戸 (全て新築)
ローン総額 8150万円 ローン平均金利 2.98%
ご友人のご紹介で購入されたみたいです。
しかし、所有されてから、金銭的負担が多く、空室時期もあり、返済が滞りがちになられてしまいました。売却もお考えされましたが、希望金額では全く話にならず、何とかローンの借り換えで動きたいとのご希望です。
1階のお部屋
投資物件で1階のお部屋をお持ちされているお客様もいらっしゃいます。
当社の過去のデータからは1階のお部屋はご売却もし辛いですし、ローンの借り換えもし辛いです。
(新築で購入されるときは提携ローンが使えますが・・・・)
上層階の方が良いように思いますが当然上層階は分譲価格が高くなります。
これから購入を検討されているお客様は、お部屋の広さ、間取り、階数、なども良くお考えのうえ購入された方が今後の為になります。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●医師の方 37歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)
ローン総額 1820万円 ローン金利 2.25%
●公務員(教員)の方 49歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)
ローン総額 6370万円 ローン平均金利 2.55%
医師の方は、2年前にご同僚の方のご紹介で新築マンションを購入されました。
「税金対策」「年金」「生命保険」のメリットで購入の決断をされましたが、購入時には、「金銭的な負担はない」と聞かされておられましたが、今回、空室があり家賃保証に切り替えると収支がマイナスになります。購入時には、「保障に代わっても家賃は変わりません」と言われておられたので騙された気分になられております。
賃貸管理や今後のコンサルティングをお願いしたいとのことです。
公務員の方は、新築物件に関しては毎月の収支がマイナスで、そのマイナスを補うために中古を購入されました。今はうまく運用されておられますが、今後の金利の上昇や空室、リフォーム代負担などを考えると今のうちにローンの借り換えや繰り上げ返済も検討したいとのことです。
ローン内容を把握する
お客様のご相談を受けて感じることは、
「ローンの金利・繰り上げ返済の手数料・団信の内容」
これらの事を把握されずにお取組みされる方が非常に多いことです。
マイホームの住宅ローンと比べると投資マンションのローン金利は高く設定されております。
しかし、現在の投資マンションのローン金利の知識がないと、お客様は「そんなもんなのか」と納得せざる得ない状況になります。
あとは、繰り上げ返済の手数料なども、無料なのか、有料なのかも大切なポイントです。
団信に関しましても、3大疾病や、5大疾病まで網羅されるのか?なども知識としては理解しておくべきですね。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●看護師の方 42歳 投資マンション 大阪2戸 東京1戸 (全て新築)
ローン総額 4890万円 ローン平均金利 2.48%
●公務員の方 49歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)
ローン総額 5880万円 ローン平均金利 2.67%
看護師の方は、デート商法的な販売で購入されてみたいです。
何も分からずに契約してしまい、「お金がかからない」との説明でしたが、購入されてからご負担が多く、今後の事を考えると少しでも負担を軽減したいとのお考えです。
出来れば売却したいが、金銭的余裕もなく悩んでいらっしゃいます
公務員の方は、友人のご紹介で購入されましたが、3戸所有で毎月4万円ほどマイナスになられております。
賃貸管理の事や、節税の事もあまり分からずに購入してしまったらしく、何とか毎月のマイナスを無くしたいとのことです。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●医師の方 39歳 投資マンション 大阪6戸 京都1戸 神戸2戸 (全て新築)
ローン総額 13880万円 ローン平均金利 3、015%
●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)
ローン総額 4920万円 ローン平均金利 2、556%
医師の方は、友人のご紹介で購入されました。
購入当初は、月々の負担もほとんどなく、順調に運用されておられましたが、所有戸数を増やせば増やすほど融資条件が悪く、マイナス収支になられておられます。
5戸目の購入される時に、「もう買いません」と営業マンに言うと、「では現在所有しておられる物件の賃貸管理と確定申告は今後当社では致しません」と恫喝され、しぶしぶ購入してしまったらしいです。
今後、売却とローン借り換えを検討し、少しでも負担を軽減したいとのご要望です。
上場企業ご勤務の方は、昨年3戸目の購入をされました。
購入されてから、「中古物件」の方が収益性があると知り、今後中古マンションの購入をご検討されておられます。ローン借り換えも出来ればしたいとのご希望です。
先日のご相談の内容
先日のお客様からのご相談内容を紹介致します。
●ある新築マンション販売業者から約2年前に1戸購入しました。
引き渡し後、業者から「是非物件を見に来てください」と言われたので休みを取り、物件見 学と会社訪問をしました。
そこで、2戸目の物件の紹介をされました。1戸でも不安が多いのでお断りをされると、 「1戸ではメリットがあまりありません。2戸購入頂き、約5年から10年後に売却し、利 益が出ますので、その利益でもう1戸の繰り上げ返済をするのです。必ず、私が売却し利 益を出します」
と、言ったセールスだったみたいです。
お客様は、「そこまで言うのであれば、覚書や誓約書が欲しい」と言われると、
「それは出せない」との回答だったので信用できず購入されなかったみたいです。
●現在4戸の新築物件を所有されておられます。「税金対策」に購入されましたが、節税効果 が年々薄れ、年間収支がマイナスになっておられました。
とある業者から、「当社の物件をお持ち頂きましたら、経費の計上を工夫しますので、大き く節税になるように申告致します。」と、セールスされ購入されました。
しかし、購入した翌年の申告では、言われていた節税効果がなく、「領収書がないので経費 が出せない」、「計上は出来るが税務署に注意されても自己責任ですよ」など、購入時の約 束が守られることは無く、騙されたとおっしゃっておられます。
このように、将来に渡り、不確定要素が多い事柄に対し、「絶対に●●にします」「必ず●●になります」といったセールスは信憑性が全くありません。
「東京オリンピックが決まったので値上がりします」
「アベノミクス効果で土地が値上がりし、売却益が出ます」
このようなセールスも信用できません。
口先だけの、「「 約束 」」 は非常に怖いように思いますね。
本日のご相談
本日は3名の方のご相談です。
●医師の方 40歳 投資マンション 大阪5戸 神戸2戸 東京2戸 (全て新築)
ローン総額 14200万円 ローン平均金利 3.05%
中古 アパート 一棟 ローン金額 13000万円 ローン金利 4.1%
●公務員の方 43歳 投資マンション 東京 3戸 (2戸 中古)
ローン総額 3820万円 ローン平均金利 2.23%
●医師の方 39歳 投資マンション 東京3戸 大阪3戸 (全て新築)
ローン総額 9820万円 ローン平均金利 3.15%
40歳の医師の方は、区分の収支を改善する為にアパートを購入されましたが、購入後、空室が増え、今ではアパートに関してもマイナス収支になられておられます。
金利が非常に高いローンもあり、何とか借り換えや売却で整理していかないと返済が困難になられてしまいます。
43歳の公務員の方は、当社のお客様からのご紹介です。
今後、大阪、東京で中古マンションの購入を検討されておられます。
自己資金を使い、有利な金利でローンを組みたいとのご要望です。
39歳の医師の方は、税金対策で購入されてこられましたが、毎年還付金が減少し、固定資産税などの負担を考えると大きなマイナスになられておられます。
何とかローンの借り換えで収支を改善したとのことです。