長年、投資マンションをご所有されておられますと、

●家賃の下落
●空室
●リフォーム代金

など、新築時と比べるとやはり負担が増加致します。

「こんなはずじゃなかった」と思った時はもうすでに遅いかもしれません。

購入時に、売却時の事を考えておかなければいけません。

●いくらで売れるのか？
●どれくらいの期間で売れるのか？
●損切の場合の金銭的負担は可能なのか？

問題を抱えられておられるオーナー様はここが非常に甘いご判断で購入されてます。

出口戦略は投資を行う際、非常に重要なことです。

Ｈ２６年の確定申告から、不動産所得がある方の帳簿付けが厳格化されております。

交通費や交際費、通信費、雑費などの経費計上される項目に対しての帳簿付け、領収書の義務になります。

今まで疎かにされておられたオーナー様は税務署よりお尋ねが来たり、税務調査がかかったりと今までの様なおおざっぱな申告ではなかなか厳しくなります。

「業者任せ」だからと安心出来なくなります。

年末や確定申告時期が近づき、「節税」や「税金対策」を目的として投資マンションを購入される方もおられると思います。

確かに、購入後数年は、「減価償却」「経費」などで還付申告に使えると思いますが、数年で節税効果は薄れます。

この事実を知らずに複数の物件をご所有されますと、金銭的負担が生じ最悪のケースを招いてしまいます。

近年、不動産所得がある方の確定申告も非常に厳格化されておりますので、うまい話には要注意です。

本日は３名の方のご相談です。

●公務員の方　４１歳　投資マンション　大阪２戸　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　７２８０万円　　ローン平均金利　２．９８６％

●公務員（教員）の方　４３歳　投資マンション　東京２戸（新築）

　ローン総額　４３１０万円　　ローン平均金利　３．３２３％

●医師の方　３５歳　投資マンション　大阪４戸　京都３戸　（全て新築）

　ローン総額　１１３００万円　　ローン平均金利　２．９７２％

公務員の方は、収支の改善をしたいとのご相談です。
ご自身で借り換えを動かれましたが、どの金融機関も良い返事をもらえず、諦めておられました。ローン総額が多い為、今後は売却も含めコンサルティングさせて頂きます。

公務員（教員）の方は、現在マイホームの購入をご検討されておられます。
しかし、ローン審査が通らず、投資マンションローンが影響しているらしです。
購入時は、担当営業マンから「ご自宅の購入には影響でません」と聞かされていたので大変憤慨されておられます。今後は売却や借り換えをご提案させて頂きます。

医師の方は、税金対策を目的とし３年前から購入されました。
しかし、担当者がコロコロ変わったり、次々にセールスもされ、断りきれずに購入されてこられました。今では毎月約７万円の収支マイナスが発生し、固定資産税の負担もあるので、何とか借り換えで収支を改善したいとのご要望です。

当社にご相談頂きますオーナー様の中には、ご自身がご所有されておられる物件の賃貸管理の状況を把握されておられない方もいらっしゃいます。

賃貸管理には大きく分けて３通りございます。
①集金代行
②家賃保証　（サブリース）
③直接オーナー様が管理

ここでポイントなのは、①・②をご選択された場合

●リフォーム代金や広告料は誰の負担になるのか？
●家賃保証金額はどのように下がるのか？下がらないのか？
●ご売却する時はこの賃貸管理委託契約・家賃保証契約は解除できるのか？

など、やはり購入前にご確認されていた方が良い項目がございます。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３４歳　投資マンション　東京１戸　（中古）

　ローン総額　６８０万円　　ローン金利　４．８％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　７６３０万円　　ローン平均金利　３．０％

民間企業ご勤務の方は、不動産セミナーで築古のマンションを購入されました。
しかし、金利が非常に高い為、収支も悪く、ご自身がお考えされておられた理想とはかけ離れてしまってます。何とか借り換えをしたいとのご希望です。

上場企業ご勤務の方は、友人のご紹介で新築を購入されました。
現在、空室がなかなか埋まらず、金銭的にもご負担が大きいとのことです。
売却も含め、収支改善をお考えです。

投資マンションローンにおいて借り換え出来る条件が数点ございます。

＜物件の条件＞
●物件の築年数
●物件の総戸数
●物件の広さ・間取り

＜オーナー様の条件＞
●ご年収やご勤務先などの属性
●ご年齢
●総借入額や毎月の収支
●資産状況

このように条件が整わないといけません。
ご相談頂くお客様には、不良物件の売却などでローン総額を減らしてから借り換えするといったコンサルティングもさせて頂いております。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３８歳　投資マンションなし

●歯科医師の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３８２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●公務員（教員）の方　４２歳　投資マンション　大阪３戸　福岡２戸　（２戸中古）

　ローン総額　４７９０万円　　ローン平均金利　３．１３％

上場企業ご勤務の方は、色々な不動産セミナーにご参加されておられます。
しかし、新築と中古の違いや、リスク、出口戦略など、不明な点も多い為購入には至っておりません。ローンの内容も含め説明を受けたいとのご要望です。

歯科医師の方は、３年程前にご友人の紹介で新築を購入されました。
今後ご開業も考えておられ、ローンの見直しをしておきたいとのことです。

公務員の方は、福岡で購入された中古マンションが空室になられ、約３か月家賃が取れていない状況です。所有物件の収支の悪化もあり、今後のリスクも考えると今のうちに借り換えや売却も検討したいとのことです。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４５歳　投資マンション　大阪４戸　横浜２戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　１１２００万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　（１戸中古）

　ローン総額　６９８０万円　　ローン平均金利　２．８５５％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　中古　アパート　一棟

　ローン金額　３４０００万円　　ローン金利　４．５％

医師の方は、税金対策を目的に購入されました。
家賃の下落で負担額が増加しております。
ローン借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

公務員の方は、収支に関してはプラスで運用出来ておられますが、ローン金利が高い物件もあり、５０歳までに何とか借り換えを成功させたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、昨年に中古アパートを購入されました。
金利が非常に高い為、今後のリスクなども考えると今のうちに借り換えを成功させたいと考えておられます。
今後も１棟物の購入も検討しておられますので色々勉強をしたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３２歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３３４０万円　　ローン金利　２．３５％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　福岡１戸　（１戸中古）

　ローン総額　５２１０万円　　ローン平均金利　２．８６％

医師の方は、ご友人の紹介で購入されました。
「毎年節税につかえるから」との理由で購入されましたが、当初聞かされていた節税効果を得ることが出来ず、収支に関しても説明通りの家賃が入金されていないみたいです。
購入してしまったことを後悔され、今後は賃貸管理も含め当社でコンサルティングさせて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
東京の新築を２年前に購入しましたが、収支が悪く、マイナスになられておられます。
今後はローン借り換えも含め、中古物件の購入もご検討されておられます。

本日は２名の方のご相談です

●公務員の方　５１歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　東京３戸　（３戸中古）

　ローン総額　９７００万円　　ローン平均金利　３．１３％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　５７２０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

公務員の方は、８年程前から購入されてこられました。
しかし、家賃の下落や還付金の減少で年間収支がマイナスのなられておられます。
資産運用の為に購入しましたが、今では少し重荷に感じてしまい売却も含め考えたいとのことです。

上場企業ご勤務の方は昨年に購入されました、
購入時には、「オリンピックやアベノミクス効果で値上がりします」とのセールスを受けました。しかし、知人の不動産をされておられる方に売却値を聞きますとローン残と売却値にはかなりの開きが生じ、損切でしか売却不可能だと知りました。
購入された業者に、高値で買い取りして欲しいと言うと、「今は出来ません。後２、３年は待ってくれ」と根拠のない事を言われたらしいです。ご本人は騙されたと後悔なさっておられます。

昨日からご相談をたくさん頂戴しております。

やはり年末調整時期や確定申告のご準備などで敏感に反応されておられます。

今までローンの借り換えを断られ続けられた方、諦められた方、是非ご相談下さい。

また、一棟収益アパートなどの借り換えご相談もお受付可能ですので宜しくお願い致します。

１１月度もたくさんのお問い合わせ・ご相談を頂戴致しました。
有難うございました。

まだまだお役に立てないご相談も多い状況です。（ローン借り換え）

ご相談内容では、

●投資マンションの借り換え
●投資マンションのご売却
●賃貸管理

やはり上記３点の相談が多いです。

１２月は毎年ご相談が急増致します。
順番にお返事、面談をさせて頂きますので、是非、お早目にご相談下さいませ。

本日は２名の方からのご相談です。

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　８５４０万円　　ローン平均金利　３．０５３％

●上場企業ご勤務の方　４５歳　　中古　アパート　２棟　

　ローン総額　１８３００万円　　ローン金利　４．１％

公務員の方は、新築マンションの収支改善の為に中古マンションの購入をされました。
やはり、新築より中古の方が収益性は断然よく、今後新築の借り換えも含めコンサルティングをご希望です。

上場企業ご勤務の方は、２年前にアパートの購入をされました。
購入してから色々お調べされると金利が非常に高いことに気付き、ご自身で借り換えに動かれましたが、物件の評価が非常に低く、現在の残ローン額の融資は到底出来ないとの回答でした。一棟物のリスクを知れば知るほど今後のご不安が増え、何とか借り換えをしたいとのご要望です。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（１戸中古）

　ローン総額　３５６０万円　　ローン平均金利　２．５３３％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　６７００万円　　ローン金利　４．１％

２年程前にアパートを購入されました。
購入当初、金利が非常に高いのが気になり、戸惑いもありましたが、販売会社の担当者より、「金利は２年後には引き下げ出来ます。年利２％に出来ます」と言われていたので購入をされました。しかし、金利は下がらず、収支も悪化してしまいできれば売却をしたいとのご要望です。