本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（１戸中古）

　ローン総額　４８２０万円　　ローン平均金利　２．７６８％

●医師の方　４８歳　投資マンション　大阪４戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１４８００万円　　ローン平均金利　３．０８５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８９００万円　　ローン金利　４．５％

民間企業ご勤務の方は、当社のお客様からのご紹介です。
繰り上げ返済をするか、中古物件の購入をしようかと今後の運用についてのご相談です。

医師の方は、区分の収支完全の為に中古アパートを購入されました。
しかし、空室問題、リフォーム代のご負担など考えるとこちらもマイナス収支になられております。ローン借り換えで収支改善したいとのご要望です。

投資ローンの場合、ご年収の２０倍近くまでローンの取り組みが出来る場合があります。

これは、ローン会社が単に基準緩和しているだけで、投資物件の評価が上がっている訳ではございません。

基本的に、投資物件の評価は立地と収益性（家賃）で決まります。

アベノミクス効果やオリンピック開催などで株価や円相場に影響が出てきておりますが、家賃ＵＰには繋がっておりません。

「「ローンが通るから購入した！」」

というような安易な購入は危険です。

当社での、「投資マンションローン借り換え」の特徴２つをお知らせ致します。

●ローン借り換えに伴う費用も借入出来る

　抵当権抹消費用、登記費用、ローン事務手数料、その他手数料などを含めて借入出来る

●１．８％～　非常に低金利での借り換えが可能

　当社実績として１．８％で借り換えされた方もいらっしゃいます。
　現在は固定金利の金融機関もあり、幅広くお選び頂けます。

※お客様の運用状態、運用実績、属性なども審査対象ですので、条件に見合わないお客様もいらっしゃいます。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４２２０万円　　ローン金利　２．６５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８６００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　４８歳　投資マンション　横浜２戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　５６８０万円　　ローン金利　３．４％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　９７２０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

上場企業ご勤務の方は、一棟アパートのローン借り換えご希望です。
販売会社からは２年程で借り換え出来ますと聞かされておられましたが、色々ご自身で調べられると借り換えが出来ないとの返答であったとのことです。
ローン総額が多い為、今後の運用を考えるとご不安があるとのことです。

４８歳の医師の方は、ご売却をご希望です。
自己資金の負担が厳しい状況ですので、少しでも高値で売却したいとのことです。

３７歳の医師の方は、約５年前にご友人のご紹介で購入されました。
「節税」になり、全く金銭的負担はない！！！　とセールスされてましたが、空室の問題や年々節税効果も減少し、現在は毎月約５万円ほどご負担が生じております。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京　５戸（新築）

　ローン残高　９８２０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

このお客様は、５年程前から新築を購入されてこられました。
しかし、家賃の下落や金利の上昇で収支が悪化してきました。
売却もご検討されましたが、かなりの損切になる為断念せざる得ない状況です。
ローン借り換えで何とか収支改善を図りたいとのご要望です。

本日は業務提携させて頂いております保険代理店様からのご紹介を頂きました。

●法人　約５０００万円の資金で大阪、神戸のワンルームを複数購入したい

現在は、関西圏でも優良な中古物件の価格が上昇しております。

海外の投資家がＣＡＳＨで購入される事例も非常に多く、なかなか仕入が難しくなってきております。

当社では、独立系ＦＰの方、生損保代理店の方々との提携により、幅広くお客様にコンサルテインングさせて頂けますので、保険の見直しなどのご相談もお受付させて頂けます。

アベノミクス効果、２０２０年のオリンピック開催の影響で東京都内の投資マンションの価格が値上がっております。

新築では、表面利回りで４％でも売れ行きは好調みたいです。

ローン金利も現在は非常に低い水準ですので、不動産投資をお始めされるには追い風ではあります。

しかし、値上がり目的、節税目的での不動産投資はやはりリスクが大きいでしょう。

どのような目的の為に購入するのか？

●資金の運用　●私的年金作り　●保険代わり　●節税

中身の吟味は絶対に必要です。

昨日・本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４４３０万円　　ローン金利　３．２３％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪２戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　４８８０万円　　ローン平均金利　２．６８７％

民間企業の方は、３年前に投資マンションセミナーにご参加され購入されました。
しかし、セミナーでは、「月々の収支はマイナスにならない」「リフォーム代金などの負担はない」
と聞かされていましたが、家賃の下落やリフォーム代のご負担などで収支がマイナスになって
しまいました。わずか３年でマイナスになってしまわれたことを不安に感じておられます。
今後は、借り換えを中心にコンサルティングさせて頂きます。

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
当初は何となく購入されましたが、最近は所有しておられることが煩わしく感じ、何とか損切りせずに売却したいとのご希望です。

ご相談を頂戴するお客様の中には、固定資産税を滞納され物件を差し押さえされておられる方、以前差し押さえられたが今は解消している方もいらっしゃいます。

固定資産税の滞納によっての差し押さえは、登記簿に記載されます。

たとえ、滞納が解消してもそれらの情報が消えることはありません。

この事実でローンの借り換えや金利交渉などが出来なくなる場合もあります。

毎月の収支の悪化からまねくこの様なリスクもオーナー様は考えなくてはいけません。

１月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

最近は、一棟アパートのローン借り換えのご相談が目立ちます。

当社にご相談頂くお客様の多くは、信じられないくらいの価格でしかも金利が非常に高く、収支も当然悪い状況の方が多いです。

しかも、区分の収支改善の為に購入されたという方が大多数です。

ご相談時にお客様にヒアリングさせて頂きますが、かなり不明確な点も多く、長期においては不安材料があり、このままの運用は危険ラインの方ばかりです。

金額が高額な為、安易な判断は非常に危険ですね。

本日は２名の方のご相談です

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京　２戸　（新築）

　ローン総額　４２１０万円　　ローン金利　３．８％

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　福岡１戸　（１戸中古）

　ローン総額　１０５７０万円　　ローン平均金利　３．１３５％

上場企業ご勤務の方は、毎年約５０万円ほどのご負担になられております。
現在はご売却で動かれておられますが、ローン残高では非常に厳しく、２戸売却するには約８００万円ほどの持ち出しになる試算です。
出口戦略なしに購入されたことを後悔なさっておられます。

公務員の方は、毎月のご負担が約８万円ほど発生しております。
販売会社から、「約２年程ご所有して頂ければ、当社が高値で買戻しします」と言われ購入されたみたいです。その営業マンも退職し、このまま負担が増えれば破綻してしまう状況です。何とか収支改善を図りたいとのご希望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸（全て新築）

　ローン総額　５８２０万円　　ローン金利　３．４％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪３戸　名古屋２戸　（全て新築）

　ローン総額　８１２０万円　　ローン平均金利　２．５８％

上場企業ご勤務の方は、毎月約５万円のご負担が発生しております。
何とか収支改善を図りたいとのご希望です。

医師の方は約５年前から新築マンションを購入されてきました。
最近、還付金も減り、マンションをご所有していることが非常に煩わしくなりご売却をご希望です。

長期金利が過去最低を更新しております。

不動産を購入される方には良い流れではあります。

しかし、過去最低ということは今後金利の上昇も十分あり得ます。

その時に、返済金額のＵＰでせっかく購入した不動産を維持出来なくなる状況にならない為に繰り上げ返済などのリスク回避もきちんと計画しなければいけません。

投資マンションの場合は、家賃の下落リスクも想像できますので、より慎重な計画が必要とされます。

本日は１名の方のご相談です。

●民間企業　３５歳　投資マンション　なし

　
この方は、先日まで築古の投資マンションを高い金利でご所有されておられました。
キャッシュフローも悪いのでご売却をされました。
良質な中古マンションに切り替えたいとのご要望です。

最近特に、アパートローンの借り換えのご相談も急増しております。

確かに区分に比べると収益性は高いです。

しかし、多くのオーナー様はこの一棟アパート経営の難しさを知らないで購入されておられます。

例えば、

●現入居者がどのような条件でご入居しているのか？（敷金や礼金、契約内容）
●長期修繕の計画はきちんとされているのか？（修繕内容、費用など）
●固定資産税などの負担金はいくらかかるのか？
●購入金額は果たして妥当なのか？
●売却するならいくらくらいなのか？（出口戦略）

など、かなりの高額になりますので失敗＝破産とならない様、事前調査、計画が必要です。