投資マンションをご所有されておられるオーナー様の多くは賃貸管理を委託されておられます。

しかし、この委託契約の中身を詳しくお知りにならない方が非常に多いです。

例えば、

●家賃保証なのか？
●リフォーム代などは誰が負担するのか？
●委託契約を解除する場合
●現入居者はどのような方なのか？

など、オーナー様としては当然把握しておかなければいけません。

購入後の賃貸管理については非常にトラブルも多く、聞かされていなかった！！！
というような金銭的な問題に発展しますので要確認です。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員　５１歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　（２戸中古）

　ローン総額　６７００万円　　ローン平均金利　３．５５％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５７２０万円　　ローン平均金利　２．２３５％

公務員の方は、３年前に新築を購入されました。
それから毎年購入を繰り返し、今では５部屋所有されています。
しかし、金利が非常に高い金融機関もある為、毎月の収支がマイナスになっておられます。
このまま所有していることに不安を感じご相談を頂戴致しました。

民間企業ご勤務の方は、３年前に購入されました。
不動産のメリット・リスクを全て把握せずに購入してしまった為、少し今後のリスクについて不安要素がありご不安に思っていらっしゃいます。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　なし

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　大阪２戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　６３００万円　　ローン平均金利　２．８６５％

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介頂戴致しました。
現在、中古のマンションか一棟か購入を迷っていらっしゃいます。
自己資金が使える為、今後のリスクなどを考えて決めていきたいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
東京の物件の収支は良いが金利が高い為、何とか借り換えを成功させたいとのご希望です。
今後中古物件の購入も考えていらっしゃいます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　（１戸中古）

　ローン総額　８２７０万円　　ローン平均金利　２．５２％

●医師の方　５２歳　投資マンション　大阪５戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　９８２０万円　　ローン平均金利　３．１３４％

上段医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
３年前に新築を購入されました。購入当初は毎月の収支はマイナスではありませんでしたが、賃貸人が代わる度に家賃が下がり、しかも、クリーニング代金などの負担も発生する為、年間ではマイナスに転じてしまいました。「絶対に負担はでない」とセールスされていたので購入したことを後悔されてます。
今後は、賃貸管理とローン借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。

下段の医師の方は、１０年以上前に大阪の新築を購入されましたが、金利が高い為、悩んでいらっしゃいました。東京の販売業者から、「東京の物件を購入してもらえれば、ローン残金で買い取ります」とセールスされ信用し東京の新築を購入してしまいました。
しかし、大阪の物件の買取をしてもらえず、完全に騙されたとおっしゃってます。
今後は、負債総額を減らしたいとのご要望ですので、売却を中心にコンサルティングさせて頂きます。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５９４０万円　　ローン平均金利　２．７６６％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　８３２０万円　　ローン平均金利　２．５６％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えをご希望です。
今後の金利上昇リスクや家賃下落リスクを考えられ、今のうちに賢く運用していきたいとのご要望です。

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
しかし、家賃の下落で収支がマイナスになられておられます。
購入時は、毎月マイナスでなければという条件で購入されたみたいです。
売却も含め今後コンサルティングさせて頂きます。

確定申告の関係でしょうか、お問い合わせが急増しております。

当社からお電話やメールでの返信をさせて頂きますが、お客様からご回答が無かったり、ご連絡が出来ない場合はご説明やご提案が遅くなる場合もございます。

お問い合わせ頂きましたら、必ず当日または翌日には当社からご連絡させて頂きます。
追加で詳細をお尋ねするケースもございます。

お客様の詳細が分からなければご提案が出来ないケースもございますのでご了承くださいませ。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　大阪３戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　８３２０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　４．５％

こちらのお客様は、４年程前に区分を購入されました。
しかし、東京の新築を購入されてから、収支が悪化し、何とか収支改善をお考えされていた時に、中古アパートのご提案を受けました。
アパートを購入されてから約１年はプラス収支で運用出来ておりましたが、退去やリフォーム代金のご負担で大きくマイナスが生じております。
何とか収支改善の為にアパートローンの借り換えをしたいとのご要望です。

当社では、不良物件などのご売却相談もお受けしております。

少しでもお高くご売却したいのは皆様思うことです。

最近は、「売って下さい」「このまま所有しておくと大きな損害になります」

といった売却を促す営業も多くなっております。

当社では、築古の物件をリノベーションし、収益をＵＰさせるなどで海外の投資家様へのご売却ルートもございます。

●不良物件や築古物件のご売却
●不良物件のご売却によってローンの借り換え

なども併せてご提案させて頂けますので是非お問い合わせ下さいませ。

当社では、あらゆる資産運用を幅広くご提案させて頂く為、

「独立系ＦＰの方・生損保代理店の方」との業務提携を積極的にさせて頂いております。

●相続税の対策
●資産運用
●相続によっての不動産運用

など、色々な方向性からご提案できる様、今後も業務提携を拡大していく予定です。

「独立系ＦＰの方・生損保代理店の方」

是非、ご検討下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　東京４戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１２００万円　　ローン平均金利　３．２３２％

●上場企業ご勤務の方　４２歳

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　１８０００万円　　ローン金利　４．５％

医師の方は、当社のお客様からのご紹介です。
３年前に新築を購入されました。
購入当時、担当営業から、
「５年程でローン残金で買い取りします」
「オリンピック開催などで値上がりします」
などと聞かされ購入に至りました。
しかし、当初聞かされていた家賃も入金されず、リフォーム代の負担など聞かされていない負担が増加し、ご不安になられて当社へご相談頂きました。
売却などを中心にコンサルティングさせて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、昨年に購入されました。
ご本人も最初から一棟アパートを購入予定でしたが、非常に金利が高いのが悩みです。
今後の金利交渉や借り換えが可能な物件なのかのご相談です。

投資マンションの購入はほとんどの方がローンをお使いされます。

当然、家賃を得ながら毎月のお支払いをしていくわけですが、新築物件の場合はほとんどのケースがマイナス収支になります。

セールストークは、
「毎月若干マイナスになりますが節税効果でプラスになります」と言われます。
「一生涯の節税が出来ます」とも言われます。

なぜ、マイナスになるのかというと、
●価格が高い　●ローン金利が高い　●家賃が安い　●管理委託費が高い
これらの要素です。

お客様は不動産投資においての知識や、適正価格や投資マンションのローン金利や性質、家賃の相場、管理内容などの専門知識も必要になります。

当社では、これから購入しようか検討されておられる方へのコンサルティングもさせて頂いております。

●他社と比較したい
●新築・中古を比較したい
●ローンの詳細を知りたい
●隠れたリスクを知りたい

など、ご興味ございましたら是非お問い合わせ下さいませ。

ローン借り換えに必要なチェック項目をお知らせ致します。

●過去３年間のご年収　（不動産所得以外）
●投資マンションローン総額　（各物件の最新の返済表）
●投資マンション以外のローン総額　（ご自宅・お車・カードなど）
●所有物件の賃貸管理状況　（賃貸管理委託契約書）
●所有物件の入居者情報　（賃貸契約書）
●所有物件の管理費・修繕積立金の金額
●新築時の売買契約書・重要事項説明書・パンフレット・価格表

上記の情報が必要になります。

ご相談頂く多くのお客様は、「賃貸管理委託契約書」はお持ちですが、「現入居者の契約書」または、「現入居者の情報（家賃・共益費）」をお知りにならない方が非常に多いです。
物件の収益性は、この金額で決まりますので必ずチェックしなければいけません。

※所有物件にどのような方がお住まいされているのか知らないというのも問題です※

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　９８９０万円　　ローン平均金利　２．８７８％

●公務員の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４０３０万円　　ローン金利　２．６５％

●公務員（教員）の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　７６２０万円　　ローン平均金利　２．８３５％

医師の方は、３年前に購入されました。
知人のご紹介で購入されたらしく、節税・保険代わりにとして運用されておられます。
今後の運用について、やはり不安があるそうで、今のうちに借り入れなどの整理をしておきたいとのご要望です。

公務員の方は、２年前に購入されました。
しかし、購入時に聞かされていた家賃入金がなく、毎月の収支もマイナスになられております。ローン借り換えで収支改善を図りたいとのご希望です。

公務員（教員）の方は、東京に３戸新築物件が大きなご負担になられております。
空室や家賃の下落もあり、マイナスが続いております。
売却も検討されましたが、多額の資金が必要になる為断念されました。
何とか良い借り換えが出来ればしたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　２２９０万円　　ローン金利　２．３％

●歯科医師の方　４５歳　投資マンション　大阪５戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１２７５０万円　　ローン平均金利　３．１４３％

民間企業ご勤務の方は昨年購入されました。
今後も不動産投資を考えておられるので収益性の高い中古物件を購入したいとのご希望です。

歯科医師の方は、勤務医当時に新築を購入されました。
ご所有されて約６年目ですが、家賃が下がり、ローン金利も高い為、収支がかなり悪化しております。購入時に、「毎月の負担はかかりません」と言われておられました。
今では購入されたことを非常に後悔なさっておられます。
ローン借り換え・不良物件のご売却・賃貸管理のコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

ローンの借り換えには費用が発生致します。

主に、繰り上げ返済手数料、抵当権抹消・設定の登記費用、ローン事務手数料など・・・

当然、費用対効果をシミレーションしなければいけません。

このように、購入されてから、ローン借り換え手数料や繰り上げ返済の手数料もばかになりません。
今では、これらの手数料がかからない金融機関もありますので、購入時には金融機関の吟味も必要ですね。