「東京都内であれば値上がりも期待できます」

「売却時は最悪でもローン残高で売却出来ます」

などとセールスされ新築マンションを購入されておられる方も多いと思います。

絶対に値上がりしないとは言い切れませんが、「たら」「れば」のお話を信用してはいけません。

このような収益マンションは利回りで売却価格が決定されますので収益ＵＰ（家賃ＵＰ）しなければ値上がりは期待してはいけません。

ご自身の所有物件は何年経てばいくらくらいで売却出来るのかというのを購入時に知っておく必要があります。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３２２０万円　　ローン金利　２．３％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　７２１０万円　　ローン平均金利　２．３７５％

お二人は共通のご友人からのご紹介で新築物件を購入されました。
今後のリスクや運用の仕方などのアドバイスが欲しいとのご相談です。

投資物件を購入後、オーナー様の方で考えていかなければいけない事は、

「いかに収支を改善するか？」

いきなりご入居者に家賃を上げますなんてことは出来ません。

しかし、それ以外に収支を改善する方法はあります。

●賃貸管理委託契約の見直し　（委託管理料やサブリースの手数料）
●ローンの借り換え　または　金利引き下げ交渉

上記に注目しなければいけません。

管理委託料が高すぎるケースやローン内容を見直すだけで、一戸につき１万円以上収支が改善されるケースもございます。

販売会社に任せているから大丈夫なんてことは絶対にありません。

ご所有されてからも自己防衛・自己対策が非常に大切です。

投資マンションローンは最長で３５年、７９歳で完済するように設定されます。

例えば、５２歳の方が購入する場合は、２７年ローンとなります。

ご定年が６０歳または６５歳であれば、それまでにいかに繰り上げ返済をするかがポイントです。

ご定年以降もし、空室、家賃下落などで収支が大幅に悪化された時、果たして維持継続できるかどうか・・・
複数の物件をご所有されておられるのであれば、もっと深刻な問題となります。

「私的年金」「将来の不労所得」はローン終わっていることが前提です。

このような計画は購入前に考えなければなりません。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京５戸　（全て新築）
　
　ローン総額　８２００万円　　ローン平均金利　２．８９７％

●公務員（教員）の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４４２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えを検討されておられます。
今後、繰り上げ返済も計画されておられます。
自己資金の有効な活用をアドバイス欲しいとのご要望です。

公務員の方は、この投資マンションのローンがあるためマイホームのローンが通らないとご相談を頂戴致しました。
負債を減らさないといけませんので、至急売却をお手伝いさせて頂きます。

不動産投資で重要なことは、

「いかに早く借金を返し、不労所得を作り出すか！！！」

繰り上げ返済の原資を家賃収入で作り出さないといけません。
その為には当然毎月の収支はプラスでないとダメです。

定年までに借金を無くすことが最重要課題です。
ローン金利を引き下げしたり、借り換えしたり、繰り上げ返済をしたり、とオーナー様は色々考えていかなければなりません。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　広島１戸　（全て新築）

　ローン総額　５０８０万円　　ローン平均金利　３．３％

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京５戸　（全て新築）

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　３．０８６％

民間企業ご勤務の方は、広島の物件についてのローンの借り換えをご希望です。
今までご自身で借り換えや金利引き下げ交渉をされましたがうまくいかなかったみたいです。
地方都市の物件はなかなか金融機関の評価が出ずらいですね。

上場企業ご勤務の方は、売却も含め今後の運用を考えておられます。
節税として購入してきましたが、金利が非常に高い為収支も悪化されてます。
退職時の事想定して今のうちに整理しておきたいとのご要望です。

不動産投資はやはり立地が重要です。

●駅から何分
●近隣環境（コンビニや銀行あるか？）
●物件の見た目の印象
●夜の状況（街灯などの明かりがあるか？）

細かな要件を上げればきりがありませんが・・・

しかし、投資物件の場合、家賃の下落は致命的です。
売却価格にも当然影響が出ますので、購入時はシビアにチェックしましょう。

売却のご相談を頂くお客様の多くは、希望価格ではほとんど売れません。

●　ローン残高　＝　ご売却価格　

とはならず、

●　ローン残高　＞　ご売却価格

となります。

お客様の中には、景気回復で売却価格も上昇するのでは？と思っておられる方もいます。
しかし、投資マンションの場合は家賃金額でほぼ売却価格は決定されます。
（土地の持ち分が少ない為）
従って、収益が上がらなければ売却価格も上がらないということです。

これらの事を知らずに新築をほぼフルローンで複数所有されるということは非常に怖い事です。

投資マンションを購入されたオーナー様から売却のタイミングについて質問を頂きます。

さまざまな意見やお考えはありますが、私見ではありますが、

「１０年を目途に検討するべき」です。

新築から１０年経過すると金融機関の評価も違ってきます。

それを考えますと、購入時には、

※いかに安く買うか！！！※

非常に重要です。
フルローンに近い状況で購入されますとご売却時にはかなりの金銭的なご負担が生じます

本日は３名の方のご相談です。

●公務員の方　４３歳　投資マンション　福岡２戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　６２３０万円　　ローン平均金利　３．０２５％

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６０５０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン金額　１６８０万円　　ローン金利　２．３５％

公務員の方は、ローンの借り換えをご希望です。
福岡の物件の収支はマイナスではありませんが、大阪の２戸の金利が非常に高く、収支もマイナスの為、何とか収支を改善させたいとのご希望です。

上場企業ご勤務の方は、ご売却をご希望です。
早期退職をお考えされておられますので、早めに清算をしておきたいとのことです。

医師の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
今後、収益性の高い中古物件の購入をご検討されておられます。

本日は１名の方のご相談です。

●医師　３６歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　１０２００万円　　ローン平均金利　２．５６％

ご友人のご紹介で節税目的で購入されました。
毎月の収支改善を計画中です。
自己資金で繰り上げ返済もお考え中です。
より良い運用をしていきたいとのことで今後のコンサルティングをさせて頂きます。

今月は、昨年同月より約１．８倍、先月より約２倍のご相談件数です。

確定申告時期なので非常にお客様が敏感になられておられます。

ご相談内容としては、やはり、

●投資マンションのローン借り換え
●不良物件のご売却
●一棟アパートの借り換え

が、多いです。

また、
「節税目的で購入したが購入時の説明より節税効果がない」
「アベノミクスやオリンピックの影響で高値で売れると聞かされていたが売れない」
「ローン借り換えするとの条件で新築を購入したが出来なかった」
など、詐欺行為に近いセールスを受け騙されてしまった方の相談も多いです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京４戸　（１戸中古）

　ローン総額　７２３０万円　　ローン平均金利　２．５６５％

●民間企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３９２０万円　　ローン平均金利　３．６％

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
新築物件の収支を改善したいとのご希望です。
新築はほぼ収益が上がらず今後の家賃の下落を考えると不安があるとのことです。

民間企業ご勤務の方は、ローン金利が非常に高い為、ご売却をお考えです。
ご勤務も早期退職を検討されている為、今のうちに清算したいとのご要望です。
購入されてから不動産投資を勉強された為、今考えれば騙されたとおっしゃってます。

当社では、オーナー様から物件の買取などもさせて頂いております。

また、物件を購入したけれども、いくらくらいで売却出来るかという価格査定も出させて頂きます。

新築物件を所有されておられる方は、売却時に大きな金銭的負担が生じるためその金額に驚かれる方も多く、手放したいが手放せないといった状況になられます。

購入時に、きちんとした計画（出口）を考えておかなければ負債だけが残るといった最悪に状況に陥ってしまいかねます。