最近、特に中古アパート一棟の借り換え相談が増えました。

年利　４％　～　４．５％位の方々がほとんどです。

購入当時は収支も良かったみたいですが、退去、家賃下落、リフォーム代金の負担などでかなりのご出費が重なり収支も悪化されました。

区分のマイナスを取り戻せるとのセールスだった為に、購入を非常に後悔なさってます。

金額が１億を超える為、売却したくてもうまくいかず、仲介に出しても金額が全く合わない状況です。

このままであれば維持出来ずに法的手続きも検討しないといけない状況です。

不動産投資は一棟でも、区分でも、
●物件の見極め
●価格、ローン内容、収益内容
●出口戦略（売却時の価格）
●管理体制

これらのチエックが重要です。

一番ダメなのは、「お任せしているので・・・」

この様な方は要注意ですね

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　３．０３２％

●公務員の方　３８歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５３２０万円　　ローン平均金利　２．３５％

医師の方は、約１０年前に節税目的で購入されました。
購入時は、「月々の負担は還付金で賄える」「全く損は出ません」と聞かされ購入されました。しかし、年々還付金も減少し、家賃も下がり、固定資産是も含めると年間約１００万円以上のご負担が生じております。不良物件のご売却も含め、今後のコンサルティングをさせて頂きます。

公務員の方は、新築２戸のローン借り換えご希望です。
金額も非常に高く利回りも悪い為、毎月マイナス収支になっております。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５３歳　投資マンション　東京２戸　横浜３戸　（全て新築）

　ローン総額　７９２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（中古）
　
　ローン総額　３５５０万円　　ローン平均金利　２．３％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８９００万円　　ローン金利　４．１％

●公務員の方　４４歳　投資マンション　東京４戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　９６１０万円　　ローン平均金利　２．８６７％

上場企業ご勤務の方は、約１０年程前から不動産投資をなさっておられます。
家賃の下落やリフォーム代の負担が発生し、年間でマイナス収支になってしまわれておられます。今後は不良物件の売却も含め、ローンの借り換えも検討したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、今後、関西圏の中古マンションの購入も検討されているため、情報が欲しいとのご希望です。一棟アパートの金利が非常に高いのが気になりますね。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。しかし、現在空室物件もあるため、まずは賃貸付けをご希望です。
自己資金が使える為、良い条件で借り換えが出来そうです。

最近、書籍やセミナー広告などで、

「年収３００万円から始める不動産投資」
「４００万円のご年収でも安心して始められる」

などと銘打った広告をよく見かけます。

人それぞれの考え方はあるものの、毎月の生活で貯蓄が出来ない状況の方には不動産投資はリスクが高いと考えます。

●家賃の下落や空室時の負担
●リフォーム代金の負担
●金利の上昇リスク

これらのリスクの耐えることが難しいからです。

甘いセールストークに乗せられてはいけませんね。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　大阪１戸　福岡２戸　東京２戸　（全て新築）　
　ローン総額　７２７０万円　　ローン平均金利　３．０４５％

東京の新築物件を大幅な値引きとキャッシュバックの条件で購入されました。
しかし、金利が非常に高い為、やはり収支はマイナスです。
キャッシュバック分で今は賄えておりますが、今後の設備投資、固定資産税などのご負担分を考えると約５年程で無くなってしまいます。
販売業者から「５年後にはローン残高で買い取りします」と言われて購入されたみたいです。
それらの条件を書面などにきちんと残さないとトラブルになります。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４５歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　４８２０万円　　ローン平均金利　３．３２３％

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　６９９０万円　　ローン平均金利　２．７５％

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京１戸　（中古）

　ローン総額　１８２０万円　　ローン金利　２．４５％

医師の方は、約１０年前に「節税目的」で購入されました。
家賃も下がり、金利も高い為、毎月の収支が非常に悪い状態です。
不良物件の売却も視野に今後コンサルティングさせて頂きます。

公務員の方は、ローン借り換えのご希望です。
今まで、「もう一戸購入して頂ければ借り換えします」と言ったセールスが多く、これ以上購入も検討出来ない状況なので断念されておられました。
当社では、ローン借り換えのコンサルティングのみをご提案させて頂きます。

民間企業ご勤務の方は、当社提携ＦＰの方からのご紹介です。
とある不動産セミナーにご参加され購入されました。
今後、ローン借り換えや中古物件の紹介も含め、ご提案させて頂きます。

本日は、ご同業社様からご依頼頂き、勉強会をさせて頂きました。

●販売方法　●お客様への購入後のサービス　●ローン借り換え

これらをメインにご説明致しました。

情報の交換や販売協力など今後も継続し勉強会は積極的にさせて頂きます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１３７００万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員の方　５３歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　６６２０万円　　ローン平均金利　２．６５％

医師の方は「節税目的」で約５年前に購入されました。
購入時に、「家賃は下がらない」「毎年○○万円節税が出来る」などセールスを受けられておられました。しかし、家賃も下がり、リフォーム代や空室時の持ち出し金額などを合計すると毎年約６０万円ほどのご負担になってしまっております。
今後は売却も含め、ローン借り換えを検討したいとのご要望です。

公務員の方は、ご定年が近い為、ご売却をご希望です。
新築で購入してしまった物件が大きなご負担になってしまっておられます。

以前までは、投資マンションの販売方法は、

●電話営業
●セミナー

などが主流でしたが、最近では、

●街頭アンケート
●名刺交換

など、ゲリラ的に販売活動を行っているみたいです。

当社にも、名刺交換から新築マンションのセールスをお受けになり購入されたオーナー様からのご相談もございます。

「なんとなく良いものと思い買ってしまった」と後悔なさってます。

一昔前の絵画や宝石販売の方法とよく似ていますね。
（購入された方で満足したという方は果たしておられるのでしょうか・・・）

「０円から始まる不動産投資」
「自己資金一切かからない不動産投資」

以前にもお知らせしましたが、

①自己資金がない
②自己資金はあるが資金を出したくない

①②もローンの金額は同じですが、今後のリスク（家賃の下落、空室、設備投資資金など）を考えると①の状況で複数の投資マンションを購入するのは非常に危険です。

悪どい販売業者は、お客様のローンが取り組める限界まで購入を進めてきます。
中には、大幅な値引き、キャッシュバックといった条件で購入させられます。

甘い話には必ず裏があることを知りましょう。

５月度は過去最高件数のご相談を頂戴致しました。

士業の方々や、全国独立系ＦＰの方々との提携でのご相談もかなり増加しております。

現在当社では、アジア圏においての不動産会社様との提携も徐々に動いております。

これによって、不動産のご売却を検討されておられるオーナー様に少しでも高値で売却出来る販路を確保させて頂けます。

今まで金額が合わずに不良物件が処分できなかったオーナー様に大変喜んで頂けました。

投資マンションのローン借り換え、投資マンションのご売却、中古マンションの購入

または、一棟新築マンション、中古アパートなどの販売も今後拡大して参ります。

今後ともどうぞ宜しくお願い致します。

代表取締役　片山　智雄

投資マンションのローンがあるが為に、マイホームやお車のローンが通らないということもございます。

購入時に、販売会社から「家賃があるので大丈夫」とセールスされたお客様も多いはずです。

しかし、現実は全く違います。当然負債という見方になるので影響はあります。

物件の所在や家賃金額、ローンの取り組み状況、毎月の収支などでは影響がない場合もありますが。

当社にも、「家が買えない」「開業資金が借りれない」「カードも作れない」といったご相談も頂戴しております。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　名古屋１戸　東京２戸（全て新築）
　ローン総額　１２２００万円　　ローン平均金利　３、５５％

●上場企業ご勤務の方　５４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５１３０万円　　ローン平均金利　３、４％

●公務員（教員）の方　４２歳　投資マンション　神戸２戸　大阪１戸　（１戸中古）

　ローン総額　４８００万円　　ローン平均金利　２、６２８％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年程前から「節税目的」で購入されてこられましたが、年々節税効果も薄れ、家賃も下がりかなり収支が悪化されておられます。
今後ご開業のご予定もあり、今のうちにローンの見直しをしておきたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ご定年退職間近なので物件のご売却を検討されておられます。

公務員の方は、今後中古マンションの購入を検討されておられる為、ローンのご相談と物件の選定方法などを知りたいとのご要望です。

当社にご相談頂くお客様の中に、ごくまれに築古マンションのローン借り換えの依頼をお受け致します。

築古マンションの場合は建築基準の問題や設備の状況（３点ユニットなど）が悪い為、ローン借り換えが非常に困難です。

しかも、家賃設定が高い為、一旦退去が発生すると大幅に家賃を下げたり、設備の修繕に費用が発生したりと想像以上に費用負担が生じます。

しかも、金利４％～８％位の金利の融資で所有されておられるため収支も最悪です。

このような場合、当社では、入居者の入れ替わり時期にリノベーションを提案させて頂き、家賃収入をＵＰさせ地方銀行で借り換えを行います。（なかなかハードルは高いですが）

約３か月前にご相談を頂戴致しましたお客様からご連絡を頂戴致しました。

こちらのお客様は、

●年齢３９歳　既婚　民間企業ご勤務　投資マンション　大阪２戸　神戸２戸　東京２戸

　（新築２戸、中古２戸、築古２戸）

ローン借り換えや不良物件の売却を早急にしないと返済不能になるとの内容の方でした。

しかし、お客様の状況では、ローン借り換えが出来ず、損切にて物件の処分も出来なかった為、当社ではお役に立つことが出来ませんでした。

先日、「返済不能になり自己破産を申請するとこになりました。債務整理や任意売却なども検討したが、ご自宅のローンもある為、弁護士と相談の上、結論に至りました。以前は親身になりご相談させて頂きまして有難うございました。」（以下省略）

というご連絡でした。

非常に辛いご選択をされました。

このように、投資マンションを購入するのは簡単ですが、所有されてからの運用などはやはり自己責任です。

現在、少しでもお困りのことがございましたら早めにご相談頂くことをお勧め致します。