本日は４名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５２９０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　６９３０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　７４４０万円　　ローン平均金利　２．９２３％

●歯科医師の方　３８歳　　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　８９１０万円　　ローン平均金利　２．６５％

上場企業ご勤務の方は、最後に購入された物件の金利が高く、何度か金利交渉をされましたが下がりませんでした。収支改善の為に借り換えをご希望です。

公務員の方は、新築で購入された物件の利回りが低い為、売却をお考えされておられます。
しかし、ローンも多額に残っておられるため売却は難しいかと思います。
今後、長期的に借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。

公務員（教員）の方は、ローン借り換えご希望です。
家賃の下落やリフォーム代の負担なども増え、収支が悪化しております。

歯科医師の方は、ご売却のご相談です。
投資ローンの影響でご開業に伴う借入が出来ずに困っておられます。
購入時には営業担当より、「開業資金の借り入れは問題なくできます」と言われてあられたみたいです。
早急に売却し、負債を減らさないといけない状況です。

台風の影響で、約束のお時間にお伺い出来ないといった事態が発生致しました。
（交通機関ＳＴＯＰの為）
お待たせしましたお客様にはお詫び申し上げます。
大変申し訳ございませんでした。

代表取締役　片山　智雄

当社は色々なご職業の方からご相談を頂戴致します。

その中でも、「医師」の方からのご相談もかなり増加しております。（ご紹介もございます）

「医師」の方は、ほとんど「節税」目的で購入されておられます。

●家賃で返済は全てまかなえると聞いていた
●毎年○○万円節税できる
●空室はない　空室保障も出来る
●リフォーム代の負担は礼金で補える

などと聞かされ購入されておられます。

ご所得が高い為、悪徳業者の標的にされ複数の物件を購入させられます。

当社では、医師の方は特に優遇で借り換えが可能ですのでお困りの際は是非ご相談下さい。

年金不安や退職金の減少などで老後にいくらの不労所得があれば安心なのか・・・

皆様、状況が違いますので一概には言えませんが、現在では約３０万円（それでも足りない？）と言われております。

では、どのように将来保証を作り出すのか・・・

金融資産、保険、貯金など色々な商品が存在しますが、その一つに不動産投資です。

現在では決して売り買いを繰り返し利益を得るといったキャピタルゲインを狙ったものではなく、いかに利回りが高く、家賃収入が安定した値ごろ感のあるものを賢くファイナンスを組み取得していくかが非常に大切です。

不動産投資の目的が、「節税」「保険代わり」であっては決していけません。

不動産投資に失敗される方の多くは、「節税」「保険代わり」として所有し、いかに早い段階で不労所得にしなければいけないのか、自分の家庭ではいくらの不労所得が必要なのかという計画が全くありません。

怖いですねー

投資マンションは家賃収入でローンの返済がまかなえないと失敗です。

家賃７万　－　ローン返済　－　管理費等　＝　マイナス　は失敗です。

この様な状況で複数の物件をご所有されておられるならローンの借り換えをお勧め致します。

しかし、過去に返済が滞りがちな　（口座残高不足で引き落としが出来ない）　オーナー様は借り換えの審査が通らないケースも発生致します。

これが影響して、カードなども作れない可能性もあります。

ローン支払い責任はオーナー様にしかないです。

販売会社、管理会社に任せっきりで、チェック不足は後々に思いがけない失敗に繋がるケースも増えております。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪５戸　京都２戸　神戸１戸　東京２戸（２戸中古）　
　ローン総額　１４７００万円　　ローン平均金利　３．１５％

●民間企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京１戸　横浜２戸　（１戸中古）

　ローン総額　４８２０万円　　ローン平均金利　２．６５％

医師の方は当社のお客様からのご紹介です。
約８年前から不動産投資を始められました。
「お金がかからない」「毎年○○万円の節税が出来る」「立地が良いので空室は出ない」
などのセールストークにのせられて購入を続けてこられました。
しかし、家賃は下がり、空室もあり、リフォーム代金の負担、税金の負担などを計算すると年間で約１００万円以上のご負担が生じてます。投資マンション業者を全く信用出来なくなり、ご友人のご紹介で当社にお問い合わせを頂戴致しました。
今後は、不良物件の売却で負債を減らし、ローン借り換え、賃貸管理の委託も含めコンサルティングさせて頂きます。

民間企業ご勤務の方は、新築で購入された物件の利回りが悪い為、こちらのローン借り換えのご希望です。中古物件の方がはるかに収支が良く、新築を購入され後悔なさっておられます。

確定申告をし、還付金も入金されたら申告は通過した！！！

と思っていたら、税務署から過去の分も含め、申告についてお聞きしたいので来訪してほしいと通知が来ることがあります。

これは給与所得以外の収入がある方（不動産、農業、雑所得など）によく来る通知です。

近年、投資マンションをご所有されておられる方に対し、雑費などの経費の質問が非常に多くなっております。

還付金を受け取ったらＯＫではなく、税務署では７年間遡り申告のやり直しを求めるケースも増えているみたいです。

節税目的で購入されておられ、申告も業者にお任せになられているオーナー様は、きちんと帳簿付け、領収書の保管されておられますか？

不動産投資の目的は、「不労所得を得る」　ということです。

決して、「節税」「生命保険代わり」が目的であってはいけません。

なら、いつまでにいくらくらいの不労所得を作るのか？　という明確な目標設定が必要です。

ご自身の今の状況（ご年収、自己資金、他のローン）であれば、どれくらいのローン（金額、金利など）が使え、どのような不動産を持てば良いのか、ある程度の分析が必要になります。

悪徳な販売業者に騙される方は、この目標や分析が全くない状況で販売会社の言われるがままに購入してしまいます。

やはり、ある程度の自己資金はご用意された方が良いです。
（ローンの金利優遇が使えたりします）

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４７歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　大阪２戸　（４戸中古）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　３．３４％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　４．５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　　８０００万円　　ローン金利　４．５％

公務員の方は、物件のご売却とローン借り換えのご希望です。
約５年前から不動産投資を始められましたが、販売会社の言われるがままに購入してしまい、今では毎月約１０万円ほどマイナスです。
「何年か後には高値で売却出来ます」「当社で買い取ります」と言われておられたみたいです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
購入時、金利が高い為、販売会社に相談されておられましたが、「金利は２年後には下がります」と言われたらしいです。しかし、金利は下がらず、空室も多い為、収支も大幅に悪化しております。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　８２３０万円　　ローン平均金利　２．８５％

ローン借り換えのご相談です。
家賃の下落により収支が悪化しております。
今後の金利上昇などの懸念もあり、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

ネット広告や投資不動産販売会社のＨＰなどで、

「入居率９９％」「空室０％」

などの広告を最近は良く目にします。

果たして信用できるものなのか・・・

当社にご相談頂きましたお客様の中には、ある会社から、一棟中古マンションを購入され悲惨な状況になってしまった方もいらっしゃいます。

約２億の中古アパートを購入されました。
購入時に担当営業から、「総戸数２８戸のうち、空室は２戸でそれでもキャッシュフローは約○○万円残ります。場所も良く、賃貸付けもしやすいのですぐに満室になる」と聞かされていたみたいです。
しかし、約一年後、空室が８戸、空室期間の長いもので約半年も賃貸が決まらず、リフォーム代金や毎月の持ち出し金など金銭的負担が増えてしまい、このままであれば維持出来ないとご相談を頂いたオーナー様がいます。

全室の賃貸契約書をもとに調査すると、購入時から約１０戸の空室があり、当初のセールスが全くの嘘の内容だったみたいです。

この様に、販売会社の言う、「入居率」「空室率」はあまり信用にならないと考えます。

根本的に投資物件を見極めることが出来ないとダメですね。

新築投資マンションの利回りは、約３％　～　５％です。

中古投資マンションの利回りは、約５％　～　８％です。

ローンをお使いの場合の金利は、全く同じ条件（％）です。

上記の条件なら、価格の安い中古物件の方がはるかに良いのです。

新築マンションの場合、ご売却価格とローン残金には大きな差額が生じます。
（約３００万～５００万円くらい）

手放したいが売れない！！！　

この状況になられておられるオーナー様も非常に多いです。

投資物件を購入される時、遠方の方であれば、その地が良い場所なのか悪い場所なのか判断できずに購入してしまう方も多いです。

これを分からずに購入してしまい、賃貸が付きづらかったり、ローン借り換え出来なかったり、売却時の価格に影響が出たりと、購入してから色々と影響が出てきます。

当社では、購入検討段階で、その物件が、良いのか悪いのか、価格は妥当なのか否か、など物件の診断も無料でさせて頂いております。

メールまたはお電話などで直接お問い合わせ下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（２戸中古）

　ローン総額　７２８０万円　　ローン平均金利　２．６７５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　１２０００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２．８５％

上場企業ご勤務の方は、一棟中古アパートのローン借り換え希望です。
約３年前の購入当初は毎月約２０万円のキャッシュフローが出ておりましたが、空室、家賃下落、リフォーム代金の負担、広告費用などの金銭的負担が多く、収支が悪化しております。

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
節税目的でしたが、やはり年々節税効果も減少し、家賃も下がってしまってますので、６戸で毎月約７万円のご負担です。
今後、ご開業も検討されておられる為、ローンの整理をしておきたいとのご要望です。

相続税対策で不動産を購入されたいとのお客様をご紹介頂きました。

ファミリーマンションやタワーマンション、投資ワンルーム、色々な選択肢の中から、今後の運用（収益性）を考えてご所有したいとのことです。

約１億円の資金を使い運用したいとのことです。

最近は、この様な相続税対策で不動産を購入される方も多く、優良物件は即売れてしまいます。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９８０万円　　ローン金利　３．４％

約２年前に新築物件を購入されました。
購入時、営業担当から、「約５年後には値上がりしますので儲かります」と言われたみたいです。しかし、購入してから、ご自身で売却値を調べると、かなりのマイナスが生じてしまう事が判明し、営業担当にその事実を伝えると、「ローン金額を上回る金額の売却は今は出来ない。どんどん東京の地価が上がっているのでしばらく待って欲しい」との回答だったみたいです。ご本人様も騙されたと感じておられ、今後ローン借り換えと繰り上げ返済も検討したいとのことです。

この様な、「売却利益」が出るといったセールスにはほんとに要注意ですね。