投資マンションを購入してから想定しておかなければいけないことは・・・

●家賃は下がる　（空室にもなる）
●リフォーム代や設備投資にお金がかかる

そして、

●管理費や修繕積立金は必ず値上る

不動産投資に失敗される方や悪徳業者に騙される方はこのことを想定せずに新築を購入されます。
購入時は、収支がトントンでしたが、管理費や修繕積立金の値上がりによってマイナス収支に転じてしまうこともあります。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４１９０万円　　ローン金利　２．３％

●民間企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　東京３戸　福岡２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７０２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

上場企業ご勤務の方は、約２年前に投資不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
月々の負担がない、節税が出来る、生保の代わりになる　との理由で購入されましたが、購入後ご自身でも不動産投資を勉強され、新築は利回りが低い、空室、家賃の下落リスク等の事を考えると新築を購入されたことを後悔なさっておられます。
借り換えによってキャッシュフローを生み出せるようにしたいとのご希望です。

民間企業ご勤務の方は、新築で購入された物件のローン借り換えをご希望です。
利回りも低く、金利が高い為、月々大きなマイナスが生じておられます。

投資物件を購入されますと、「賃貸管理を委託する」ケースがほとんどです。

しかし、その委託管理規約の中身を知らないで流れ作業のように契約書に印鑑を押してしまう方が非常に多いです。

当社に寄せらる委託管理のトラブル事例をお知らせ致します。

●委託管理の解除をさせてくれない
　・・・例　委託管理料が高いので他社へ変更をしたい
　　　　　　空室がなかなか決まらない

　
●サブリース契約を解除できない
　・・・例　収支の改善の為にサブリースをやめたい
　　　　　　売却の為にサブリースをやめたい　

　
●リフォーム代金の高額請求
　・・・例　空室が出たのでリフォームの相見積もりを取ると現管理会社の請求金額が非常に高額

など、契約満了時にしか変更できない場合や、もし、解約するなら違約金を請求されるケースもあります。
中には、現在の入居者情報の開示も応じず、売却時の査定価格に影響する場合もありますので、内容確認は非常に大切です。

新築投資マンションは非常に高い！！

なぜなのか・・・？

●建築費の高騰
●企業のコスト　（豪華なパンフ、宣伝費、交通費など）
●販売担当の歩合　（実需販売に比べると倍以上の歩合）

などです。

わずか１８㎡　～　２６㎡　で価格　関西１８００万円　　関東２３００万円

家賃収入　関西　６５０００円（管理費込）　　関東　８５０００円（管理費込）

この数値で収益は果たして上がるのか・・・

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５７７０万円　　ローン平均金利　３．２３５％

　中古　一棟アパート　　ローン総額　７８００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　京都３戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２．７８５％

上場企業ご勤務の方は、約４年前に区分を購入されました。
新築物件だった為、収支がマイナスになっており、家賃の下落もあり、このマイナスの補てんの為に、２年前に一棟中古アパートを購入されました。
しかし、約１年後にはこちらもマイナス収支になってしまい、今では毎月約１０万円以上のご負担が生じてしまっております。
このままでは、最悪の状況になる可能性もあり、早く借り換えを成功させて収支を安定させたいとのご要望です。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約５年前に知人の紹介で新築を「節税目的」で購入されました。
しかし、節税効果もほとんどなくなり、空室も発生してしまった為に、毎月高額な負担が生じています。
物件のご売却も含め今後コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

最近、非常に一棟中古アパートに関するご相談が増えました。

収支が悪化したので借り換えをしたいとのことです。

中には、騙されて購入してしまったという方もいらっしゃいます。

更に共通していることは、

●購入時（１年間）には約９割の賃貸が決まっている　（レントロールだけの確認）
●１年後に空室が目立つ
●リフォーム代、設備投資代と賃貸の入れ替わり時にかなりの高額請求がくる
●年利４％を超える　（融資金利）
●物件利回りがそもそも低い

などです。

一棟となると、なかなか細かなところまでチャックされない方が多いですが、区分に比べると金額が高額な為、慎重にチェックする必要性があります。

毎月の収支が＋○○万円だから！！！　これだけは絶対にダメです。

新築ワンルーム投資をなぜするのか・・・？

「節税」　「保険代わり」　「老後の年金対策」　「値上がり益」

上記の理由で不動産投資をなさっておられる方は、間違いなく失敗です。

しかも、現状で手元資金も無く、毎月収支がマイナスでアップアップの状況なら早めに何らかの対策を講じないと最悪の結末が待っているでしょう。

本来の不動産投資は、「利益」を上げるのが目的です。

毎月のキャッシュフローを確実に残していく事。
そして、毎月の利益で繰り上げ返済や次の物件の頭金に使う。

新築物件はほとんどのケースがマイナス収支です。（３５年ローンでも）
複数の物件をご所有され、ただただ毎月のマイナスを蓄積されておられるオーナー様は少なくありません。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪６戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１２００万円　　ローン平均金利　２．９５％

●民間企業ご勤務の方　３６歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　１８００万円　　ローン金利　２．７５％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５１１０万円　　ローン平均金利　２．７％

医師の方は約４年前に新築物件を「節税」目的で購入されました。
毎年毎年買い増しのセールスを受け、購入を続けてこられました。
しかし、家賃が減少し、節税効果もあまり期待できなくなり売却を検討されましたが、かなりの負い金が必要になるとの査定でした。何とかローン借り換えで収支の改善をしたいとのご希望です。

民間企業ご勤務の方は、売却のご希望です。
新築物件の為、収支が悪く、このまま所有し続けていたも利益が上がらないので売却したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂きました。
約４年前から不動産投資をされていらっしゃいますが、利益が全く出ないとのことです。
新築と中古物件の比較やローンの内容など詳しくお話しさせて頂きました。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４９歳　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　７２９０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　８０２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

　中古　一棟アパート　　ローン金額　８８００万円　　ローン金利　４．５％

公務員の方は、所有物件が全て新築の為、非常に収支が悪く、ローン借り換えご希望です。
投資ローン以外にご自宅のローンもあり、このまま収支が悪くなり続けてしまうと返済も困難になる可能性があります。
売却も含め検討したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、アパートローンの借り換えをご希望です。
東京のある業者から一棟を勧められ購入されましたが、家賃収入も年々下がり、リフォーム代金、設備投資などにも多額の負担が生じ、今では年間でマイナス収支になってしまいました。
ローン額も多額の為、早く借り換えを成功させ収支を改善したいとのご希望です。

ほぼ毎日、お客様からご相談のご予約、ご連絡を頂戴しております。

最近では一棟アパートの案件のご相談を多く頂戴致します。

一棟アパートの注意点は、やはり入居率（空室率）です。

私はご相談頂いた方々には、　「入居率８割」　で収支を見ることをお勧めします。

業者は満室時には・・・とセールスしてきますが８割で収支がプラスかどうかです。

一棟では、全体の修繕の問題、お部屋の修繕の問題、固定資産税、その他雑費など、区分に比べると支出がとんでもなく多いです。

長期的に安定した運営をするのであれば、　「入居率８割」　この数字に着目してください。

良い投資物件を良い条件で購入する為にはどうすれば良いのか？

というご質問を頂くことがあります。

答えは一つです。

投資物件を購入し、担当者と仲良くなることです。

不動産投資は情報量の多さで決まります。

●物件価格は妥当なのか？
●賃貸料は妥当なのか？
●提携ローンの条件はどうなのか？

など、販売会社によって条件は全く違います。
また新築、中古によっても全く違います。

既存のお客様には良い情報を提供し、２戸目、３戸目と購入して頂きたいと思うものです。

購入もしないのに有益な情報だけ得ることは中々難しいと思います。

提携ＦＰ（ファイナンショルプランナー）の方から、

不動産投資をお考えされている公務員の方（４３歳）をご紹介頂きました。

今までたくさん新築物件の紹介を受けたことがあるらしく、利回りが低い為契約しなかったみたいです。

中古マンション、一棟アパートなどにもご興味あるので、今後長期的に物件の紹介をさせて頂きます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　３．１５％

●公務員の方　５２歳　投資マンション　東京３戸　福岡２戸　大阪２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７８９０万円　　ローン平均金利　２．９５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約５年前から「節税目的」で購入されましたが、収支が悪く、年々負担額も増加しております。購入当初は、「５年後に高値で売却出来るから」と聞かされていたみたいですが、査定に出すと一戸につき約３００万円の自己負担が生じる結果となってしまいました。
「完全に騙された！」とおっしゃっておられます。売却も含めコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

公務員の方は、今後、物件の整理（売却）をお考えです。
不良物件は売却し、ローン借り換えも視野にいれ、早い段階で繰り上げ返済もご検討されておられます。
ローン借り換えも進めたいとのご希望です。

不動産投資の最重要事項は３点です。

一、いかに収益が高いものを買うか　（利回り）

二、いかに安く買うか　（価格）

三、いかに賢くローンを組むか　（金利）

この三ヶ条の基準軸を知ってらっしゃる方は間違いなく失敗しません。

そうなれば、価格の高い新築物件はどうなのか・・・・

大幅な値引きを効かせないと当然利回りは低い状態です。
（節税による収益は全く加味しません）

何の為に購入するのか・・・そこに意義があるのか・・・

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　７９３０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

●上場企業ご勤務の方　４０歳　

　中古　一棟アパート　　ローン金額　１１０００万円　　ローン金利　４．５％

民間企業ご勤務の方は、新築で購入された３戸の収支がマイナスです。
ご自身でも借り換えを試されましたが、ことごとく失敗に終わっていらっしゃいます。
今のうちに収支を改善し、次の中古物件の購入を検討したいとのご希望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
約３年前にアパートを購入されましたが金利が高い為収支も悪いです。
購入時は９割賃貸が決まっていましたが、現在は７割しか賃貸が付いておりませんので更に収支が悪化しております。