本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　１４９００万円　　ローン平均金利　３．３５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９９０万円　　ローン平均金利　２．８７％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６３００万円　　ローン平均金利　２．７６５％

医師の方は、約４年前にご友人のご紹介で新築物件を購入されました。
「節税」「年金」「生保代わり」としてセールスを受け、月々の負担は「節税」で補えると聞かされていた為に、購入に至りました。
しかし、家賃が下がり、空室も増え、リフォーム代金の負担もあり、今ではかなりのマイナスになってしまいました。
ご本人は騙された！　と感じておられ、今後売却を中心にご検討されたいとのことです。

公務員の方は、投資マンションのローンの影響でご自宅のリフォームローンが組めないと悩んでいらっしゃいます。
銀行からは、負債が多く、投資マンションの利回りも悪い為、負債を減らさないとリフォームローンの取り組みは無理と言われておられます。
売却とローン借り換えを検討したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
現在、一棟中古アパートの購入を検討されておられ、そのことについても相談したいとのご希望です。

当社にご相談頂くお客様の中には、「債務超過」の方も多くいらっしゃいます。

「債務超過」になってしまい、ローン破綻するオーナー様には特徴があります。

●所有されている物件の収支を正確に知らない
●所有されている物件の売買契約書や賃貸契約書（管理委託書類）などの書類整理が全く出来　ていない
●各ローンの年利を把握されておられない
●繰り上げ返済などの計画が全くない（ローンと同額で売却出来ると思っている）
●営業担当、販売会社を信用しきってしまっている

など、項目を上げればキリがないくらいです。

ここでは、無頓着と任せているから分からないは同じです。

気づいたころには、毎月の負担が増加し、維持出来なくなり、自己破産という流れになってしまいます。

まずはきちんとご自身の現状の把握をしましょう。

当社からお送りさせて頂いておりますＤＭをご覧になられたお客様からのお問い合わせ、ご相談が急増しております。

順番に対応させて頂きます。

個人面談のご予約はお早目にお願い致します。

シルバーウィークも休まず営業させて頂きます。

当社では、投資マンションのオーナー様へＤＭを郵送させて頂いております。

●ローン借り換え
●不良物件のご売却
●賃貸管理、サブリース

など、投資マンションや中古アパートについてお困りなら是非ご相談下さい。

「毎年●●万円の節税が出来ます」
「オリンピック景気や海外の投資家に高値で売却出来ます」
「家賃は下がりません。家賃保証があるのでマイナスは出ません」

など、甘い誘いに乗せられて、非常に高額な新築物件を購入された方からたくさんのご相談を頂戴致します。

この様なオーナー様が今後考えていかなければいけない事は、

●ローン借り換えや賃貸管理委託の変更で収支を改善すること
●高値での売却を模索する（損切金額を減らす）

これしかありません。

色々考える前に、まずはご自身の現状（物件の収支やご本人の属性、ローン内容など）をしっかりと認識し、速やかに行動に移すべきです。

明日から日曜日迄、８名の方の個人面談の予約を頂戴しております。

やはり、現在ご所有物件のローン借り換えのコンサルティング依頼が多いですが、中には、これから不動産投資を始めるにあたってのアドバイスが欲しいとのご希望もあり、中古物件のご紹介も併せてさせて頂けそうです。

一棟中古アパートを購入したが、ほとんど収益が上がらない事例や、値上がりしますと言われ新築を購入させられた方々のご面談もあり、かなり骨太のご依頼になりそうです。

９月はシルバーウィークもありますので、個人面談ご希望の方はお早目にご予約下さいませ。

８月度も過去最高のお問い合わせ件数、ご相談件数を更新致しました。

誠に有難うございます。

お役に立てなかったお客様は大変申し訳ございませんでした。

最近のご相談の傾向としては、

①投資マンションのローン借り換え
②一棟アパートのローン借り換え
③当社のお客様からのご紹介　（ローン借り換えや中古物件の購入相談）
④販売会社に騙された　今後の対策

などがやはりダントツに多いです。

過去にローン借り換えが出来なかったお客様が今回成功したというケースもありました。

投資マンション全般のことでお悩みがございましたら是非一度ご相談下さいませ。

一棟　アパートを購入する際に、

●満室想定利回り
●表面利回り
●実質利回り

という数値があります。

これらの数値の分析が出来ない方は、高額なアパート経営はしない方が良いです。

まず、冷静に考えて頂ければ、中古物件の場合、市場に流通するということは、現オーナー（前オーナー）が何かの問題で売却する（売却した）ということになります。

では、何かの問題点とは、、、

・空室が多く、収益が安定しない
・設備の老朽化で資金が発生する
・事件や事故などが起こり利回り悪化
・経済的に資金難になり所有し続けるとこが困難

などが原因です。
（一番多くは収益の悪化です。）

物件の数値の分析、今後の展望、ファイナンス、賃貸管理、設備投資、修繕などの補修など、様々なケースに迅速かつ柔軟に対応出来なければ一棟のオーナーは出来ないと考えます。

「不動産価格の高騰で今の新築は値上がりします。」

「オリンピック直前に売却し、売却利益を取りましょう。」

「５年後には値上がりしますので、当社で買い取りします。」

と言ったセールスに乗せられて新築マンションを購入されておられる方からのご相談が後を絶ちません。

根拠のない数字の提示を受け、それを真に受け購入されておられます。

本当に、値上がりするのか・・・

当社では値上り益を取ることは非常に困難（ほぼ無理）だと考えます。

理由は様々ございますが、やはり賃料収入が上がらなければ売却値も上がらないと考えるからです。

上記の様な理由で購入なさっておられるオーナー様は見直された方が良いのではないでしょうか。

投資不動産についてのご相談が急増しております。

新築マンション、中古マンション、一棟、駐車場、ローン借り換え、売却、騙された！

などなど、、、

お客様のお手元に関連書類がないとご提案が難しいので、まずは、関連書類の整理をお願い致します。

■関連書類とは・・・■
・売買契約書、重要事項説明書などの契約書のファイル
・ご所有物件の賃貸契約書　（レントロールなど）
・最新のローン返済表　（投資物件やご自宅、その他ローン）
・確定申告書類　直近３年分

最低でもこれだけは必要です。
（中には、契約書ファイルや権利書、賃貸契約書の交付を受けていない方もいらっしゃいます）

まずは現状の確認をさせて頂き、その後、ご提案という流れになります。

「投資マンションは節税に使える」

確かに、減価償却費や金利、雑費などの経費が、家賃収入を上回れば帳簿上赤字になり、損益通算が出来るので節税に繋がります。

しかし、減価償却費や金利の数値は年々目減りします。

雑費に関しても、大きく計上することは出来ませんです。（かかってない経費を計上すると脱税です）

従って、わずか数年で節税効果は無くなり、逆に課税されるケースもあります。

年間数万円の節税の為に、何千万円もの借り入れはリスクが高いと思います。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　６０９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●医師の方　３４歳　投資マンション　東京６戸　（全て新築）

　ローン総額　１３３００万円　　ローン平均金利　２．９３％

公務員の方は、新築物件の収支改善の為にローン借り換えご希望です。
購入時から家賃の下がり、マイナスが増加しております。

医師の方は、「税金対策」として約２年前に購入されました。
しかし、家賃も下がったり、空室がなかなか埋まらずに負担が増加したりと、購入当初聞かされていたこととは違ってきており、不安に感じ、ご相談を頂戴致しました。
今後はローン借り換えを中心にコンサルティングさせて頂きます。

本日は１名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（３戸中古）

　ローン総額　８７１０万円　　ローン平均金利　２．６５％

ローン借り換えのご相談です。新築で購入された物件の家賃が下がり、収支が悪化しております。今後の賃貸管理も含めてご相談したいとのご要望です。

本日は、業務提携させて頂いておりますＦＰの方からご紹介を頂戴致しました。

不動産投資を検討されておられる上場企業にご勤務されておられる方です。

今まで何社かとは実際に会って話を聞かれた経験がありますが、利回りが低い為購入には至らなかったみたいです。

東京で中古物件を３戸くらい所有したいとのご要望です。

新築マンションはほとんど利益が上がりません！？

これは本当なのか・・・

値引きなしでほぼフルローンに近い状況で購入されておられると利益は上がらないでしょう。

ここで言う利益とは、毎月のキャッシュフローと売却益です。

ごくまれに勘違いされておられるオーナー様がいらっしゃいます。

●自己資金を使いキャッシュフローが出ている場合
●自己資金を使っている為（頭金や繰り上げ返済）、残ローンより高く売却し、売却益が出たと思っておられる場合

冷静に、今までの自己資金が回収できているのかをきちんと計算しなければいけません。

利益が上がるから投資なのです。（投資＝リスクを背負う）

利益の上がらいものにリスクだけを背負うのは投資と言えるのでしょうか・・・