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不動産投資のポイント
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●公務員の方 56歳 投資マンション 大阪3戸 東京1戸 (1戸中古)
ローン総額 6220万円 ローン平均金利 2.785%
●医師の方 37歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)
ローン総額 10900万円 ローン平均金利 3.15%
公務員の方は、退職されるまで投資物件の整理をしたいとのご希望です。
売却も検討されておられますが、思うような価格では売却が困難な為、繰り上げ返済やローン借り換えもお考えです。
医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂きました。
ローン金利が非常に高く、収支もマイナスの為、借り換えをご希望です。
9月度の振り返り
9月度もシルバーウィークの関係で過去最高のご相談・面談件数を更新致しました。
約8割くらいの方がローン借り換えに成功されておられます。
(中には過去に借り換え出来なかった方もいらっしゃいます)
ご相談内容としては、
●新築物件のローン借り換え
●中古アパートのローン借り換え (皆様同じ金融機関から借り入れしている)
上記が圧倒的に多いです。
最近は、金融機関の基準緩和あり、比較的、ローン付けしやすくなりました。
しかし、この緩和状態がいつまで続くのか予想出来ないので、借り換えをご検討のオーナー様はお早目にご相談下さいませ。
騙された! と言われるオーナー様
新築マンションを購入し、「騙された!」と言われるオーナー様の特徴です。
●節税目的で購入した
●値上り目的で購入した
●「損はしないから」と言われ購入した
●営業マンを信用しきってしまった
など、やはり知識不足が騙させる、失敗する原因です。
きちんと不動産投資の基本を知っていれば騙されなかったのに・・・
当社では、これから物件の購入を検討されておられる方へも「基本中の基本」のご相談なんかも実施しておりますので、是非お問い合わせ下さいませ。
先日ご相談頂いたお客様
先日ご相談頂いたお客様の内容をお話ししたいと思います。
約10年前に東京の会社から3戸の新築物件を購入しました。(現存企業です)
価格が高く、金利も高いので月々の収支はマイナスです。
購入時、販売会社との約束で、
「「 収入が減り支払いが困難になればローン残高で買い戻す 」」
との覚書を交わしておりますが本当に実行されるのか心配です。
といった内容でした。
当社の経験では、このような「買戻しの覚書」は他の販売会社の契約でも見たこともありますがきちんと履行されたことは一度もありません。
その覚書に法的拘束力をもっと持たせるのであれば、「公正証書」にした方が良いですよとアドバイスさせて頂きました。
この様な、「買戻しの覚書」をされておられる方はお早目に対応された方が良いです。
(過去には担当者が退職して分からない、その当時から不動産市場も変わっているので履行できないと言われたケースもあります)
当社へご相談頂く前の準備
ご相談をお受けする時に、「必要書類がない!」といった事が度々おこります。
(オーナーである以上所有していなければいけないもの)
どのような物が必要なのかお知らせ致します。
●確定申告書類 3年分
●ご所有物件の売買契約書・重要事項説明書
●ご所有物件の賃貸契約書 または 賃貸管理委託契約書
●ローン返済表 (直近分)
●家賃入金、ローン返済、管理費などの引き落としが確認できる通帳などのコピー
●運転免許証・健康保険証 コピー
これらの書類が最低限必要です。
特に、忘れがちなものは、賃貸契約書 または 賃貸管理委託契約書 です。
購入時から入居者が代わっているのにもかかわらず、管理会社から受け取っていない方、紛失された方が非常に多いです。
今現在、手元に無い! という方は至急取り寄せしましょう。
賃貸管理委託契約についてのトラブル
賃貸管理を販売会社に委託されておられるオーナー様がほとんどかと思います。
しかし、トラブルが多いです。
どのようなトラブルが多いのか
●空室期間が長く、他の賃貸管理会社へ管理を変更したいがスムーズに変更できない。
(違約金を支払わなければいけない)
●毎月家賃入金日がバラバラでローン返済日に間に合わない時がある
●更新料や礼金の収入が全くない
●リフォーム代金がかなり高めで請求される
など、色々です。
この賃貸管理委託契約内容をきちんと把握せずに契約を交わしてしまうと売却時にもトラブルになり、売却価格に影響がでるケースもあります。
契約内容は要チェックです。
金融機関の開拓
当社では、投資マンション・一棟アパートローンにおいての金融機関の開拓を積極的に開拓しております。
投資マンション(40㎡未満の物)においては、非常に限られた金融機関でしか融資を受けれないという現状ですが、当社では、年利1.2%~借り換えが出来たり、固定金利の金融機関との提携もございます。
今まで借り換えを試したが成功しなかった方も、
現状の収支を何とかよくしたい方も、
是非一度ご相談下さい。
シルバーウィーク中のご相談
シルバーウィーク中、たくさんのご相談、ご面談をさせて頂きました。
特に今回のご相談内容としては、
●新築物件を私有しているか収支が悪い
●ローン金利が高い
●なんとなく買ったがここまでマイナスになるのは聞かされていない
●数年で売却すれば利益が出る! と聞かされていた
●区分の収支改善の為に一棟を購入したがこちらも数年でマイナスになった
●完全に騙されて買わされた
など、金銭的に負担が増加しているケースが多いです。
「なんとなく買った」「売却利益が出ると言われた」というような、全く計画性のない購入をされた方も多く、びっくり致しました。
本日のご相談
本日は3名の方のご相談です。
●民間企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)
ローン総額 3920万円 ローン金利 2.3%
●公務員(教員)の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)
ローン総額 6280万円 ローン平均金利 3.45%
●医師の方 33歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)
ローン総額 3610万円 ローン金利 2.2%
民間企業ご勤務の方は、3年前に不動産セミナーにご参加され購入されました。
今後のより良い運用の為にアドバイスが欲しいとのご希望です。
ローン借り換え、中古物件の購入などご説明させて頂きます。
公務員の方は、売却のご希望です。
金利が高く、収支も非常に悪い為、手放したいとのご希望です。
マイホームのローンもあり、今後の空室なども心配とのことです。
医師の方は、2年前に同僚の方からの紹介で新築を購入されました。
余り深く考えずに購入してしまったことを非常に後悔されてます。
リスクなども分からない為、今後が心配とのことです
本日のご相談
本日は3名の方のご相談です。
●歯科医師の方 42歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)
ローン総額 4420万円 ローン平均金利 2.56%
●公務員の方 45歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)
ローン総額 7290万円 ローン平均金利 2.875%
●無職の方 57歳 投資マンション 大阪4戸 東京3戸 福岡2戸 (3戸中古)
ローン総額 9010万円 ローン平均金利 3.45%
歯科医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支がマイナスです。今後、空室や設備投資の負担を考えると今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築で購入された物件の金利が高い為、収支もマイナスです。
販売会社から所有しておけば値上りすると言われておられるみたいです。
無職の方は、早期退職をされました。
毎年収支も悪化し、このままでは維持することが困難な状況になりそうなので物件のご売却を検討されておられます。
サラリーマンの方が年収○倍に!!!
最近よくネット広告で、投資不動産会社の広告をよく目にしませんか?
「0円で始める不動産投資」
「利回り10%以上のマンション投資」
「サラリーマンが不動産投資で年収○倍に!」
といった広告です。
ホンマに!?
と思いますよね。
しかし、ここで大切なことは、投資マンションを買うということは、「負債」「借金」を持つということです。
年収が2倍になっても、借金が激増するというのはあまり好ましくないですね。
資産=負債 ではなく 資産=純資産 にしたいものです。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 東京2戸 (全て新築)
ローン総額 12090万円 ローン平均金利 3.13%
●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (1戸中古)
ローン総額 3710万円 ローン平均金利 2.7%
医師の方は、約10年程前から新築を購入してこられました。
しかし、色々な業者から騙されて、今では毎月の負担金額も約12万円ほどに増え、固定資産税金の負担も考えると、年間で約200万円の金銭的な負担が生じてしまっております。
物件の売却を中心にコンサルティングさせて頂きます。
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後の中古マンション、一棟マンションの購入も検討されておられます。
9月 過去最高のご相談件数更新
9月に入り、半月ですが、もうすでに過去最高のお問い合わせ、ご面談予約を頂いております。
シルバーウィークのご面談可能な日程です。
●19日土曜日 満員です
●20日日曜日 16時~19時迄 OKです
●21日月曜日 14時~18時迄 OKです
●22日火曜日 満員です
●23日水曜日 満員です
●24日木曜日 13時~17時迄 OKです
●25日金曜日 13時~15時迄 OKです
こんな状況です。
個人面談ご希望の方は、お早目にご連絡下さい。
最近のローン借り換え成功事例
最近の投資マンション、一棟アパートのローン借り換え事例をお知らせ致します。
●医師の方 投資マンション 6戸 ローン総額 13200万円
平均金利 2.95%
→→借り換え後 ローン金利 1.8% (ローン一本化にも成功)
●公務員の方 投資マンション 2戸 ローン総額 4020万円
平均金利 3.4%
→→借り換え後 ローン金利 2.0%
●上場企業ご勤務の方 投資マンション 4戸 ローン総額 7780万円
平均金利 2.895%
→→借り換え後 ローン金利 2.2%
中古一棟アパート ローン金額 8900万円 金利 4.1%
→→借り換え後 ローン金利 2.8%
その他、借り換え成功例はございます。
借り換え費用などもローンに組み込める場合もありますので、自己資金が無い方や過去に借り換えを断られた方も是非一度ご相談下さい。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 大阪4戸 福岡2戸 (3戸中古)
ローン総額 7220万円 ローン平均金利 3.23%
●公務員の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)
ローン総額 3800万円 ローン金利 2.35%
上場企業ご勤務の方は、不良物件のご売却を検討されておられます。
新築の収支が悪い為、築古の物件を購入されましたが、空室が発生し、マイナスが増加しております。
いち早く不良物件の売却をし、ローン借り換えを成功させたいとのことです。
公務員の方は、約3年前に不動産セミナーにご参加され新築物件を購入されました。
年金対策として購入されましたが、収支も悪く、ローン借り換えと利回りが高い中古物件の購入をお考えです。