なぜ、新築の投資マンションを購入するのか？

●節税　●年金対策　●生命保険の代わり

これらのメリット？が購入動機なのか

新築を購入されるほとんどの方が、

「なんとなく」「毎月負担なく持てると言われたから」

このようなお話をされます。

値段の高い新築マンションは利回りが低い＝儲からない

儲からないだけならまだしも、損害が発生致します。（毎月マイナス）

新築マンションで利益を上げるなら２割引きくらいで購入しないと必ず損します。

最近、医師の方からのご相談が急増しております。
（当社のお客様からのご紹介もあります）

そのほとんどが、「新築物件のローン借り換え」です。

中には、完全に騙されて購入させられているケースや書類などを改竄しローン申し込みをしているケースもあります。

医師の方は、金融機関の審査も緩く、驚くくらいのローンが組めたりもします。

なにも分からずに契約してしまい、大きな負債だけが残り、自己破産された医師の方もいらっしゃいます。

ご相談を頂戴するお客様の中には、

「大幅な値引き」「キャッシュバック」「買戻し保証」

上記のような特約があり、契約されるケースをよく目にします。

当然、買主の立場からすると、「一万円でも安く買いたい」と考えるのは当然なことです。

しかし、これらの契約で所有される方の多くはトラブルや問題になります。
（宅建業法違反や買戻しが履行されないケース）

不動産は高価なものです。しかも、年数が経過すると不動産自体の状況が変化したり、社会情勢も変化します。当然、お客様の状況も変化してきます。
法令順守、違反がない契約を締結することは自己防衛にも繋がります。

甘い話に乗せられてはいけませんね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　京都３戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　３．１５％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪５戸　京都１戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１２８００万円　　ローン平均金利　３．４％

お二人ともご友人関係です。
約７年前に新築を購入されました。
「節税」対策で購入されたらしく、友人の紹介でもあったので不安があったがスタートされました。
しかし、当初は月々の負担なく所有出来ておりましたが、家賃の下落や、リフォーム代金の負担、また、還付金額の減少などで、年間の負担金額が一気に増加し、所有し続けることが煩わしくなってきております。
今後は、ローン借り換え、不良物件のご売却、賃貸管理等、全般的にコンサルティングさせて頂きます。

当社も中古マンションの販売をさせて頂いておりますので、ご同業の方々との情報交換は頻繁にさせて頂いております。

市場の購買意欲や不動産セミナーにご参加されるお客様も以前よりはかなりの数で増加している状況です。

しかし、良質な中古物件がなかなか出回らず、当社でも販売物件の確保が難しくなっております。

中古物件は融資が付かないのでは？　融資条件が悪いのでは？

などと思われておられる方もいらっしゃいますが、決してその様なことはありません。

当社が扱う物件は、好条件のローン（低金利、長期間）がお使い頂けます。

先日のお客様のご相談です。

２年前に友人の紹介で投資不動産販売をされている役員を紹介されました。

色々な話を聞き、区分１戸、一棟アパートを購入されました。

購入当初は家賃もきちんと入金されておりましたが、半年経過後、家賃の入金が止まり、返済も困難な状況に陥ってしまいました。

騙されたのかと思い、関わった人間に連絡を取りましたが全ての人間に連絡が取れず、完全に詐欺にあったと感じました。

それから、賃貸管理を変え、今では多額に残った負債、毎月家賃がきちんと入っても毎月約１５万円に近い負担が生じております。

今後は法的な手続きを中心に整理を検討されておられます。

このような状況で購入された方はたくさんいらっしゃると思います。
早めの対応、対策が自己防衛につながります。

毎日たくさんのご相談や面談予約を頂戴しております。

残り１０月の土日は完全に面談予約でいっぱいになっております。
（若干平日は空いております）

ご相談内容としては、圧倒的に、

●新築マンションのローン借り換え
●中古アパート一棟のローン借り換え

が多いです。

騙された！方も多く、ほとんどの方々が債務超過になられている状況です。

物件のご売却も含めて考えていかなければなりません。

これから年末に向けて、さらにご相談も増加して参りますので、面談予約などはお早めにお願い致します。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　東京３戸（全て新築）

　ローン総額　５１５０万円　　ローン平均金利　３．１％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪５戸（全て新築）

　ローン総額　７１１０万円　　ローン平均金利　２．８５％

公務員の方は、約６年前に「節税」目的で新築物件を購入されました。
しかし、今ではほとんど節税効果もなく、家賃も目減りし、毎月約３万円のご負担です。
ご本様は、なにも分からずに購入されたことを非常に後悔されておられます。

医師の方は、８年前に「節税」目的で購入されました。
ご友人の紹介で購入されたらしく、今では空室もあり、年間負担金額が年々増加している状況です。売却も含め今後コンサルティングをさせて頂きます。

不動産販売においても、「クーリングオフ」は認められております。
（しかし、契約の締結場所や、契約の履行状況により適用出来ないケースもあります）

悪徳業者に中には、この「クーリングオフ」を妨害したりするケースもあります。

契約後、冷静になって考えたり、知識を得たりでやはり解約したい時は、迷わず解約するべきです。
当社にご相談頂くお客様の中には、

●友人の紹介だったから
●上司の紹介だったから
●買戻しの保証をしてくれたから
●家賃保証を付けてくれたから
●キャッシュバックを受けたから

との理由で契約を履行してしまい大変後悔されておられる方も非常に多いです。

何をするのもやはりある程度の知識をつけてからにしないといけません。

「節税対策を目的とした不動産投資」
「サラリーマンでも簡単に節税できる」
「節税しながら資産を持つ」

などという投資不動産販売会社の広告をよく目にします。（特に新築物件）

しかし、本当にそんなことができるのか・・・・

投資マンションの場合の節税とは、給与所得者の方が、確定申告において不動産所得を申告する際、マイナス（赤字）を作り出し損益通算するというものです。
しかし、そのマイナスは年々目減りし、経費の水増しをしないと新築から所有されて約５ほどで節税効果は無くなります。
（経費の水増しとは架空の経費を計上することです。違反です。）

近年では、税務署も白色申告者に対し、青色申告へ進めたり、帳簿付けの強化もされ、非常に申告内容に関して厳しくチャックされております。

節税を考えるよりも、きちんと毎月キャッシュフローを生み出す様な物件の選択の方が大切です。

当社にご相談頂戴するお客様の中には、毎月の負担金額が大きすぎて、今にも破綻しそうな方もいらっしゃいます。

家賃が下がったり、空室があったり、ご本人の年収が下がったり、といろいろな事情があります。

ローンが破綻すると、購入した物件は競売にかけられます。
競売で借金が清算できればまだ良いのですが、新築物件の場合は、大きく借金も残ります。
当然支払わなければいけません。

「老後の生活の為に・・・」
「不労所得に為に・・・」

と始めた不動産投資が、人生の破綻につながることもあります。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　５３歳　投資マンション　大阪１戸　東京１戸　(全て新築)

　ローン総額　３５５０万円　　ローン平均金利　３．２５％

ローン借り換えとご売却を検討されておられます。
東京の物件は完全に騙されたらしく、今では販売会社も潰れてしまいました。
空室期間が長く続いたり、リフォーム代金の負担も重なり、ご定年前に何とか借り換えか売却をしたいとお考えされておられます。

先日、個人面談の為に東京へ出張に行っておりました。

お客様との待ち合わせ時に、見知らぬ若いサラリーマンから声をかけられました。

「年金問題や定年後についてのアンケートを実施しております。ご協力ください。」

といった声かけでした。

しかし、私はすぐに「投資不動産販売ですね？」と聞き返すと、素直に「そうです」と返答されました。

昔、そのような販売手法(キャッチセールス)は流行りましたが、いまだに、「名刺交換」「アンケートと称すキャッチセールス」が横行しております。

実際に国交省などでは大きな問題になっております。

騙されなければ問題ないのですが、やはり騙されて購入させられた方からのご相談もいただいている状況です。

ごくまれに投資マンションのローン借り換えをオーナー様ご自身で試される方もいらっしゃいます。

しかし、ことごとく断られます。

なぜか？？？

やはりテクニックが必要だからです。(金融機関との提携の兼ね合いもありますが)

真正面にぶち当たっても否決になります。(特にワンルームの場合)

テクニックとは・・・

●時期　●自己資金比率　●物件収益　●金融機関への交渉

などなど結構多くの項目があります。

それらを知らずに与信をかければかけるほど不利になってしまいます。

要するに一か八かではダメだということです。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　投資マンション　大阪２戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２２００万円　　ローン平均金利　３．３５％

●公務員の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン金額　１９００万円　　ローン金利　２．３５％

●公務員（教員）の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７０７０万円　　ローン平均金利　３．４％

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で購入されましたが、収支も悪く、購入時には「購入時には負担は出ない」と聞かされていたので騙された気分になられておられます。
今後はローン借り換えを検討したいとのご要望です。

公務員の方も、ご友人の紹介で購入されました。
なんとなく損が無いと思い購入されましたが、空室になり、家賃も下がり、収支もマイナスになってしまっておられます。
今後は売却も検討したいとのことです。

公務員（教員）の方は、ローン借り換えご希望です。
２年前に東京の販売業者から、「借り換えします」と言われ中古物件を非常に高い金利で購入してしまいました。しかし、借り換えは行われず、騙された！とおっしゃっておられます。
今後は、売却も含め検討したいとのご相談です。